眼下，對于一些開發(fā)商特別是中小開發(fā)商而言，所謂調(diào)控政策已不再是什么緊迫的事兒了，相比之下，按揭貸款能不能批下來，才火燒眉毛。
CPI再一次上漲后，存款準備金率又上調(diào)了。央行年內(nèi)已第四次上調(diào)存款準備金率，保持了“一月一調(diào)”的頻率。而自去年以來，央行上調(diào)存款準備金率已達到10次，大型銀行存款準備金率已達20.5%的歷史高位。
存款準備金率上調(diào)對于房地產(chǎn)市場最直接的后果是，原本已經(jīng)緊張的按揭政策，再一次面臨“雪上加霜”。
開發(fā)商遭遇按揭難
“我們前幾個月向銀行申請了近1個億的按揭貸款，可是最后只批下來了兩千多萬，現(xiàn)在資金流有些緊張，公司多次開會研究策略，鼓勵客戶一次性付款，能多給一些優(yōu)惠。”鄭州西區(qū)某樓盤營銷負責人表示。
“這是在把我們往死里逼。”一開發(fā)商對于銀行按揭政策的無奈已溢于言表。而對于許多房地產(chǎn)企業(yè)來說，按揭貸款已經(jīng)成為災難，并且不知道這場災難什么時候是個頭。
記者了解到，這種情況不僅僅只出現(xiàn)在鄭州。日前，武漢、深圳、廣州、上海等地也出現(xiàn)了部分銀行停辦個人房貸按揭業(yè)務的現(xiàn)象。
據(jù)鄭州一國有銀行內(nèi)部人士透露，準備金率的上調(diào)，導致部分銀行開始調(diào)整信貸規(guī)模和節(jié)奏、審核要求提高，使申請房貸的客戶排隊等待時間延長，購房者感覺到辦理難度增加，“停發(fā)”實際上多為“緩發(fā)”。
數(shù)據(jù)顯示，3月底，我國人民幣存款余額達75.28萬億，此次存款準備金率上調(diào)0.5個百分點之后，可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3700億元。而在流動性監(jiān)管趨嚴的背景下，“緩發(fā)”個人房貸反映了部分銀行資金面的“捉襟見肘”。
“以我們銀行為例，今年全年新增貸款額度只有6個億。”鄭州一商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，這個額度，放在往年，最多只要一個季度就可以完成。“銀行都在做轉(zhuǎn)型，一些個人經(jīng)營性貸款業(yè)務回報比房貸高出不少，在額度有限的情況下，個貸業(yè)務肯定會逐漸轉(zhuǎn)向收益率高的業(yè)務。”
上述人士告訴記者，目前鄭州大部分銀行的按揭貸款卡得比較緊，按揭手續(xù)越來越繁瑣，審核也越來越嚴格，即便是通過了審核，按揭款也可能很長時間不能到位。“就我了解的情況來看，目前銀行按揭貸款申請相對容易的銀行基本沒有。”上述人士坦言。
額度有限導致“僧多粥少”
“××典當，車房快貸3小時放款。”一則的士車窗上的小廣告引起了記者的注意。各種融資渠道的興起，也從側面反映了銀行按揭貸款發(fā)放的困難。
“我們銀行不久前曾有一筆5000萬元的貸款回收，立即引來數(shù)十家企業(yè)的爭搶。并且對于一些合作的開發(fā)商，銀行每個月只發(fā)放數(shù)百萬元的按揭貸款。”某商業(yè)銀行內(nèi)部人士的一席話，體現(xiàn)了現(xiàn)實的殘酷。
能否從銀行拿到資金，已經(jīng)涉及房地產(chǎn)企業(yè)的生死與未來。
不容忽視的事實是，鄭州樓市成交量持續(xù)低迷，與按揭政策的嚴格有著一定的聯(lián)系。“房地產(chǎn)市場的形勢并不樂觀，按揭貸款辦不下來，導致了眾多開發(fā)商銷售進度的緩慢與停滯。”某業(yè)內(nèi)人士表示，許多開發(fā)商就盯著銀行的這一點點額度，按揭貸款的緊張已經(jīng)讓他們“頭疼”。
除了開發(fā)商，部分購房者也對按揭貸款的發(fā)放表示了無奈，幾個月辦不下來是正常的，甚至很多人因此而眼睜睜看著利率因新政上調(diào)，甚至有人因此選擇退房。
中小房企轉(zhuǎn)向民間融資
眾所周知，對于萬科、恒大、保利這些大牌房企來說，并不太會受到按揭貸款的困擾，由于實力和信譽的原因，這些房地產(chǎn)企業(yè)和合作銀行簽的是年度合作協(xié)議，因此不大會存在按揭貸款卡殼的情況，銷售進度也基本不會受到影響。
但中小房地產(chǎn)企業(yè)卻不得不面對政策的殘酷。“從去年年底到現(xiàn)在，我們在河南市場已經(jīng)投了6個項目，金額超過了4億元。”鄭州一家民營投資有限公司負責人表示。而另一家來自北京的基金，短短三個月內(nèi)，河南就有近30家房企上門接觸，5個項目“進展順利”。“據(jù)我所知，如今鄭州房地產(chǎn)市場上有八九只房地產(chǎn)私募基金，其中大多數(shù)是由外來基金設立，但大多是很低調(diào)地運作，在多個市地都有投資。”河南省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京說。
記者調(diào)查得知，在當前政策嚴控之下，更多的私募基金開始窺視鄭州樓市。比如一只來自上海的基金，對鄭州投資計劃高達40多億元。此前，這只基金曾布局了海南的房地產(chǎn)市場，和眾多基金一起推動了海南房地產(chǎn)市場，賺得盆滿缽滿。“在中國做房地產(chǎn)企業(yè)其實挺難的，因為中國的房地產(chǎn)市場并非完全由市場主導的市場，政府政策的痕跡太重，這對于企業(yè)來說是一種不得不面對的現(xiàn)實。”中原地產(chǎn)一名負責人表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)并非市場，而是政策。
現(xiàn)實是殘酷的。資本市場已經(jīng)基本對地產(chǎn)企業(yè)關門，再加上銀行信貸逐步縮緊，大量的土地儲備牽制了開發(fā)商現(xiàn)金流，如今按揭貸款又被卡殼，房地產(chǎn)企業(yè)的日子已經(jīng)越來越難。“傳統(tǒng)渠道的融資越來越緊張，房地產(chǎn)商通過股權基金、信托等形式來融資，這或許是一些開發(fā)商最后的救命稻草。”河南財經(jīng)政法大學教授劉社對記者說。
鄭州市統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然鄭州限購令3月初開始執(zhí)行，但對市場的影響還是不小。今年一季度，鄭州市商品房銷售增速大幅回落，限購區(qū)域內(nèi)尤其明顯。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商業(yè)項目出現(xiàn)大幅增加，增幅超過三成。而鄭州市的待開發(fā)面積也大幅增加，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入謹慎觀望狀態(tài)。 記者 李萌
看點一 銷售增速回落
【數(shù)據(jù)】第一季度，鄭州市商品房銷售面積為197.6萬平方米，增速同比回落55.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積為185.5萬平方米，增長4.5%，增速比上年同期回落58.1個百分點。
限購區(qū)域商品房銷售出現(xiàn)下降，其中管城區(qū)下降幅度最大，為20.9%；其次是惠濟區(qū)，下降19.1%
第一季度，鄭州市商品房銷售額116.2億元，增長25.8%，增速比上年同期回落48.1個百分點。其中商品住宅銷售額為97.8億元，增長24.2%，增速比上年同期回落54.1個百分點。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額28.4億元，依然是市場熱點，占商品住宅銷售額的比重為74.9%�！痉治觥可唐贩夸N售的低迷或?qū)⒂绊懙椒康禺a(chǎn)開發(fā)投資的增長，從而影響全市固定資產(chǎn)投資增長。
而在住宅產(chǎn)品中，賣得比較好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。這也印證了在限購令下發(fā)之前，部分開發(fā)商的預測：“限購令限不住面向首次置業(yè)者的產(chǎn)品。”
商品房銷售是否會持續(xù)低迷，消費者對市場的未來預期怎樣？4月21日，國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心發(fā)布的一條報告可以說明一些問題。報告顯示，73%的消費者預期未來一年房價將會上升，比上季度提高6個百分點。其中，一、二線城市消費者預期房價上升的比重有所下降，但三、四線城市房價上漲預期增強。
看點二 辦公樓風頭強勁
【數(shù)據(jù)】1~3月，鄭州市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資128.4億元，比上年同期增長39.1%，增速同比回落6.4個百分點。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資85.8億元，增長21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；辦公樓投資8.22億元，增長103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資12.6億元，增長34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投資21.8億元，增長163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高至16.9%。在住宅投資中，90平方米及以下住宅仍是主流產(chǎn)品，占住宅投資的比重為33.5%�！痉治觥坎浑y看出，商業(yè)地產(chǎn)尤其是辦公樓項目成為“香餑餑”。這一點在銷售市場上也能得到呼應，中原萬達SOHO熱銷、西元國際廣場頻頻引發(fā)市場熱點、興達國貿(mào)開盤佳績等都是有力的證明。
商業(yè)地產(chǎn)的吃香，不只是出現(xiàn)在鄭州，在全國范圍內(nèi)看也是一個普遍現(xiàn)象。知名學者趙曉在其博客中，就針對全國一季度的數(shù)據(jù)作出了這樣的分析，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為投資者追捧的“香餑餑”！趙曉認為，按照“新國八條”的規(guī)定，二套房首付比例提高，而商用地產(chǎn)購房貸款投資門檻相對較低，政策的不確定性和住宅價格的下行通道使得投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
而據(jù)仲量聯(lián)行2011年第一季度“全球市場觀察”指出，在中國的一些城市，如北京和廣州，本地租戶的強烈需求推動空置率大幅下降；北京和上海的租金已經(jīng)回升到之前峰值的水平。
此外，從寫字樓空置率來看，CBD空置率也由去年最高時候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創(chuàng)下歷史新低。
看點三部分房企資金趨緊
【數(shù)據(jù)】今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金225.5億元，比上年同期增長21.5%，增速比上年同期回落41.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速低于完成投資增速17.6個百分點。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款27.1億元，下降12.4%，增速比上年同期回落12.2個百分點，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；自籌資金103.5億元，增長46.7%，增速比上年同期回落20.7個百分點，所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%，其中企業(yè)自有資金32.6億元，增長63.2%，增速比上年同期加快68.2個百分點，所占比重由上年同期10.8%提高到14.5%。【分析】鄭州市統(tǒng)計局認為，房企資金到位增速低于完成投資增速，說明企業(yè)資金出現(xiàn)趨緊跡象。這種分析，河南王牌企劃有限公司董事長上官同君也表示認可：從數(shù)據(jù)來看，自籌資金依然是主渠道，國內(nèi)貸款開始下降，這和金融機構提高儲備金率關系緊密。
從當前的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻正在逐步抬高，純粹依賴銀行信貸支持的房企開始艱難度日。房地產(chǎn)行業(yè)正式開始兩極分化，有實力、有項目、有品牌的房企開始做大做強，享受著大魚吃小魚兼并小房企的快感；一些中小房企由于資金困難或出現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓甚至退出市場。當前調(diào)控會加速房企分化，進入“寡頭地產(chǎn)時代”。
學者趙曉在其博客中提到，銀行錢袋子縮緊的結果是開發(fā)商不得不依靠內(nèi)源融資以及引進外資，如雅居樂、合生創(chuàng)展、復地、華南城、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金過冬。據(jù)統(tǒng)計，截至2月份，今年國內(nèi)房企的離岸債務融資總額已達280億人民幣。
