國五條細(xì)則，無疑是當(dāng)下最熱門的話題之一。之所以如此，恐怕還是因?yàn)榧?xì)則似乎將使原來的房價(jià)體系發(fā)生巨大的變化，而一個(gè)樓市中的房價(jià)漲跌，向來是人們最為關(guān)心的一個(gè)因素。
接下來，房價(jià)將何去何從？
現(xiàn)狀>>>
2月房價(jià)環(huán)比漲5.23%
最近，據(jù)一份調(diào)查顯示，2月份杭州樓市價(jià)格環(huán)比微漲，在調(diào)查的熱門樓盤中，主城區(qū)共有23個(gè)樓盤價(jià)格有所上調(diào)，平均上漲幅度為5.23%。
其中，上漲幅度超過10%的樓盤有兩個(gè)。其中，文一西路邊上的保億麗景山房價(jià)從1月的8000元/平方米，漲至2月的9200元/平方米，漲幅高達(dá)15%。
從2013年第二個(gè)月的杭州樓市銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，杭州樓市的整體情況比較平穩(wěn)，沒有呈現(xiàn)出大幅度的漲幅與下跌。
從整體來看，從去年下半年開始，杭州樓市的房價(jià)就一直從底部開始回升，整體上漲幅度比較明顯。體現(xiàn)在一些個(gè)盤上，更是已經(jīng)漲了30％甚至更多。而從去年年底以來，土地價(jià)格也節(jié)節(jié)提高，甚至創(chuàng)出新高，這些也為商品房價(jià)格上漲提供了基礎(chǔ)。而春節(jié)之后，購房需求更是出現(xiàn)大爆發(fā)，如果沒有新政，今年杭州樓市房價(jià)繼續(xù)上漲的概率，無疑是非常大的。
新開盤基本保持原有定價(jià)
國五條細(xì)則出爐的這個(gè)周末，正好遇上杭州樓市迎來蛇年后首個(gè)開盤潮。共有7個(gè)樓盤新推房源，所處地段則包括西溪、良渚、橋西、下沙、閑林、濱江、蕭山等幾乎東南西北各個(gè)區(qū)域。
從這些樓盤推出時(shí)的價(jià)格來看，它們基本都沿襲了之前開發(fā)商對外的報(bào)價(jià)，似乎還沒有受到新政的直接影響。
如下沙的東郡國際，此次新推出的100多套房源，均價(jià)約12500元/平方米，與春節(jié)后樓盤對外蓄客時(shí)的報(bào)價(jià)基本相符。這一價(jià)格比之前該樓盤11000元/平方米的定價(jià)，明顯要高了一些，但因?yàn)槭切「邔�，得房率要高一些，所以還是取得了開盤當(dāng)天就售罄的成績。
橋西的順發(fā)吉祥半島，周末推出了小區(qū)里最后兩幢中小戶型房源，約182套，此次推出的均價(jià)是24000元/平方米，與之前一批房源價(jià)格相比上漲幅度比較大，顯然并沒有因?yàn)樾抡脑蚨抡{(diào)整價(jià)格。
而西溪海小海上周末也推出了一批小戶型，約1萬元/平方米的均價(jià)，也相比之前的價(jià)格，微漲了一些。
“之前樓市比較火爆，這些在上周末確定要開盤的樓盤，大多蓄客已經(jīng)達(dá)到了一定的量，選擇此時(shí)開盤是水到渠成的事情。所以臨時(shí)調(diào)價(jià)的可能性確實(shí)不會很大。”一位業(yè)內(nèi)專家表示。
預(yù)測>>>
剛需小戶型或?qū)⒀永m(xù)上漲趨勢
那么，在國五條細(xì)則影響之下，接下來要開的樓盤，房價(jià)會有大的調(diào)整嗎？
開發(fā)商們對此的回答，大多比較謹(jǐn)慎，很多人都用諸如“會根據(jù)原有的定價(jià)策略”、“會隨行就市”等含糊其詞的說法來應(yīng)對。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示：這個(gè)時(shí)候來談漲還是跌，都不是很合適，還是要看具體的客戶量來定。而相對來說，一些面向首次置業(yè)者的純剛需樓盤開發(fā)商，給出的答案更為清晰一些。
一位城西的開發(fā)商表示，細(xì)則出臺后，人氣并沒有受到什么影響，買新房的客戶們似乎對新政都比較淡定。特別是90平方米以下小戶型的客戶，更是不會有什么影響。所以接下來公司要開的這批房源，價(jià)格會在前一批基礎(chǔ)上，上調(diào)500-1000元/平方米。
而下沙某樓盤，預(yù)計(jì)會在3月份推出一批新房源，根據(jù)春節(jié)后該樓盤售樓處的消息，這批房源肯定要在原來基礎(chǔ)上上漲，并且上漲的幅度還不小。昨天，當(dāng)記者再次致電該樓盤售樓處，銷售人員表示，即將新推的這批房源價(jià)格肯定還是要漲，不過漲多少，還沒有最后確定。
種種跡象表明，剛需小戶型接下來房價(jià)下調(diào)的可能性還不是很大，甚至有開發(fā)商認(rèn)為，上漲的可能性更大。
事實(shí)上，在新國五條細(xì)則出臺后不久，就有不少人表示，新政強(qiáng)調(diào)了二手房轉(zhuǎn)讓要繳納20%的個(gè)人所得稅，這不利于二手房市場的交易，但是對于新房市場來說，可能還是個(gè)利好。因?yàn)槎址勘緛砭陀袪I業(yè)稅等高額稅費(fèi)，現(xiàn)在又加上要繳納個(gè)所稅，但新房除了契稅之外，這些占了購房成本大頭的稅費(fèi)都不用交，所以會把不少原本要購買二手房的客戶吸引過來，增加新房市場的需求量，而長此以往，新房市場的價(jià)格也會被推高。
改善型房源要漲可能性不大
不過，在金地天逸助理總經(jīng)理汪淵看來，上述說法從理論上都是成立的，但是事實(shí)究竟如何，還要看后續(xù)地方的細(xì)則真正出臺后市場的反應(yīng)。而之前的這段時(shí)間，開發(fā)商們雖然可能有心漲價(jià)，但是漲價(jià)的幅度不可能很大。采訪過程中，一些開發(fā)商對于漲價(jià)的態(tài)度，確實(shí)也已經(jīng)從之前的“理直氣壯”到現(xiàn)在的“猶豫謹(jǐn)慎”。
“新政影響的是大家的心態(tài)。不排除地方細(xì)則出來后，購房者都進(jìn)入持幣待購的觀望狀態(tài)，這些心態(tài)，肯定也會影響到商品房市場。”汪淵說。
事實(shí)上，在一些剛需盤開發(fā)商心態(tài)還尚算輕松的同時(shí)，另一些改善型樓盤的開發(fā)商心里卻更加忐忑。因?yàn)閷τ诟纳菩蜆潜P來說，本來就承受著“限購、限貸”兩座大山，現(xiàn)在不僅沒有取消。另外，新國五條細(xì)則還要求“對房價(jià)上漲過快的城市”，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這就讓不少擔(dān)心政策會有所變化的購房者們，暫時(shí)放緩了購房腳步。
“很多人都是要賣掉手中的房子，才有購房資金或者購房資格，但是現(xiàn)在，20%個(gè)稅一出，房子要賣掉會更加困難，很多人會放棄購房計(jì)劃。”一位開發(fā)商表示，今年樓盤的銷售壓力很重，因?yàn)槿菀踪u的房源基本上賣完了，剩余的都是大戶型和排屋等去化沒那么快的房源。
對此，郡原地產(chǎn)營銷總監(jiān)趙春蕾表示，接下來開發(fā)商肯定會對自己的樓盤，根據(jù)不同類型，對房價(jià)作不同調(diào)整。比如郡原旗下的樓盤中，主要面向首次置業(yè)者的九潤公寓，價(jià)格將會在原來特價(jià)房的基礎(chǔ)上略微上調(diào)，而剩余房源大多為改善型大戶型的相江公寓，目前在價(jià)格上就不會有什么變化。
區(qū)域>>>
哪些板塊將迎來激烈拼殺
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月杭州樓市將有50多個(gè)樓盤新推房源。這么多樓盤密集上市，會否引發(fā)激烈拼殺，又會否對于新政后的樓市房價(jià)產(chǎn)生一定影響？
從目前來看，比較容易形成激烈競爭的是兩類板塊。一是供應(yīng)量比較大的板塊，如下沙，3月份，金沙湖板塊的德信中外公寓、東海檸檬郡、和達(dá)御觀邸，沿江板塊的宋都晨光國際，大學(xué)城北板塊的保利城市果嶺、杭州碧桂園、宋都東郡國際，都有新房源推出，屆時(shí)競爭應(yīng)該會比較激烈。
如金沙湖板塊，東海檸檬郡作為一個(gè)已經(jīng)沉寂許久的老盤，此次推出的房價(jià)將在13000-15000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格比當(dāng)下金沙湖區(qū)域16000-17000元/平方米的價(jià)格要低不少，到時(shí)候，它又會否因此分流其他樓盤的客戶，還不得而知。而在下沙大學(xué)城板塊，一位開發(fā)商坦言，新推房源的定價(jià)，肯定要參考競爭對手的定價(jià)和他們的銷售情況，不然，很容易出現(xiàn)價(jià)格上去了，而成交下來了的情況。
而另一類板塊，則是受新政影響最大的改善盤集聚的區(qū)域。典型的如橋西板塊。這個(gè)板塊3月份開盤的樓盤，就有順發(fā)吉祥半島、九龍倉碧璽、德信臻園等多個(gè)樓盤，而在售樓盤則還包括遠(yuǎn)洋公館、遠(yuǎn)洋大河宸章、凱德龍灣等，剩余房源基本上都是大戶型的改善型房源。而這批房源的客戶，可能受新政影響最大，動(dòng)彈不易。此外，類似區(qū)域的樓盤價(jià)格在樓市回暖之后，又再次有所提升，所以接下來市場對于這類房源房價(jià)堅(jiān)挺度的考驗(yàn)，確實(shí)比較大。
