今年以來，洋湖片區(qū)土地成交價(jià)格飛速飆升，樓面地價(jià)也屢攀新高，高溢價(jià)地價(jià)的頻頻出現(xiàn)，引發(fā)了業(yè)界對(duì)于未來洋湖片區(qū)的諸多關(guān)注。
5月23日北大資源集團(tuán)拿下洋湖地塊，樓面地價(jià)為4574.52元/㎡，中天集團(tuán)打造的中天·棲溪里與洋湖濕地公園一墻之隔，項(xiàng)目用地曾經(jīng)創(chuàng)下2011年長(zhǎng)沙市純住宅用地的樓面地價(jià)新高。
高價(jià)地塊入市的背后，洋湖片區(qū)正在面臨產(chǎn)品線的深度更迭。一個(gè)細(xì)節(jié)是：中天·棲溪里項(xiàng)目采取了純板式中大戶型景觀小高層定位；而北大資源時(shí)光，則考慮以別墅、高端住宅和商業(yè)為主打；以9層“洋房戶型”為第一批推出產(chǎn)品的萬科白鷺郡，同樣瞄準(zhǔn)的也是剛需客戶群體。
洋湖片區(qū)從高地價(jià)向高端產(chǎn)品線的延展路徑，正在日漸明晰。但正在成為焦點(diǎn)的一個(gè)懸念在于，洋湖從“親民路徑”向“高端路線”的變革，能夠得到市場(chǎng)力量的支撐嗎？
【升級(jí)】土地快速升值后的產(chǎn)品變革
誰也無法否認(rèn)，2013年長(zhǎng)沙樓市的焦點(diǎn)，就在洋湖。這個(gè)曾經(jīng)偏安一隅的城市新區(qū)，因?yàn)橥恋氐臓?zhēng)搶而成為今年的焦點(diǎn)。上半年，洋湖片區(qū)地塊在5、6月上市以來，已經(jīng)有5宗成交，每宗均以高溢價(jià)成交。在開發(fā)商集中搶進(jìn)與地價(jià)飆漲的“洋湖現(xiàn)象”背后，更引發(fā)關(guān)注的是土地快速升值后的產(chǎn)品序列變化。
從洋湖地價(jià)波動(dòng)不難發(fā)現(xiàn)，從2011年起，洋湖片區(qū)樓面地價(jià)開始從“2”字頭，升至“3”字頭——中天集團(tuán)今年推出的中天·棲溪里就是最典型代表，當(dāng)時(shí)土地成交價(jià)為3204元/㎡。在經(jīng)歷了2012年的樓面地價(jià)回落徘徊“2”字頭之后，2013年，直接跨過“4”字頭分界線，連續(xù)數(shù)塊土地樓面地價(jià)超過4000元/㎡。
而現(xiàn)在，這些“高價(jià)地”開始進(jìn)入產(chǎn)品供應(yīng)階段。“地價(jià)的變化是表象，很容易推導(dǎo)的一個(gè)路徑是，產(chǎn)品升級(jí)換代幾乎成為一種必然。”一位業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。
在北大資源湖南地產(chǎn)有限公司總裁王勝成看來，今年以來推出的地塊，已經(jīng)越來越接近洋湖濕地公園核心景區(qū)的周邊。
“地塊資源的變化是洋湖新生代和老盤最大的不同。”
【懸疑】“產(chǎn)品高地”靠什么支撐？
對(duì)洋湖片區(qū)而言，華中最大濕地公園的絕佳的景觀資源自然是一個(gè)十分具有說服力的支撐。但是僅僅只有一點(diǎn)是否足夠？
對(duì)于市場(chǎng)而言，最大的疑問在于，曾經(jīng)以“高性價(jià)比”為區(qū)域賣點(diǎn)的洋湖片區(qū)，能否支撐從“剛需洼地”到“產(chǎn)品高地”的更迭？
在長(zhǎng)沙業(yè)界的共識(shí)中，片區(qū)配套的滯后一直是洋湖片區(qū)多年懸而未決的短板。這種情況雖然隨著湘府路湘江大橋的拉通，以及配套學(xué)校的建設(shè)有所改善，但卻并沒有徹底改觀洋湖片區(qū)作為一個(gè)高起點(diǎn)規(guī)劃國(guó)際新城的配套缺失的現(xiàn)狀。另一個(gè)共識(shí)是，洋湖片區(qū)作為一個(gè)全新區(qū)域，并沒有太多原始購(gòu)買人群的存在，幾乎全部需要區(qū)域外來購(gòu)房者的支撐。僅僅憑借洋湖濕地公園的吸引力，消費(fèi)者會(huì)為高溢價(jià)的土地成本買單嗎？
這個(gè)問題，正在成為洋湖新生代們思量最多的命題。王勝成透露，依托北京大學(xué)和方正集團(tuán)，北大資源集團(tuán)擁有眾多教育、醫(yī)療、科技和金融資源，這些資源都將在北大資源·時(shí)光的開發(fā)中實(shí)現(xiàn)整合。
而在湖南倚天房地產(chǎn)公司總經(jīng)理易峰看來，過去洋湖片區(qū)吸引的主要是“沖價(jià)格購(gòu)買”的年輕群體。而現(xiàn)在，擁有一定資金實(shí)力，同時(shí)又有環(huán)境需求的中青年購(gòu)房群體開始瞄準(zhǔn)洋湖片區(qū)。
萬科白鷺郡營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于河西基礎(chǔ)配套的完善以及城市對(duì)接功能的實(shí)現(xiàn)，開始讓一些購(gòu)房者選擇傾向發(fā)生改變。“更多對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)注的客戶開始出現(xiàn)。”
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土地高溢價(jià)促使新生代產(chǎn)品線高端化
攤開洋湖片區(qū)的樓盤分布圖可以看到，目前洋湖片區(qū)發(fā)售的項(xiàng)目，中海國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)·橡樹灣、廣晟·江山帝景、利海·米蘭春天雖然也都占據(jù)了洋湖片區(qū)的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，但是在片區(qū)內(nèi)而言，都沒有位于洋湖濕地公園的核心位置。
而近兩年拿地的中天集團(tuán)、萬科集團(tuán)、北大資源、德普置業(yè)等的地塊的位置，距離洋湖濕地公園更近。
核心區(qū)域擁有的自然資源條件有了變化，產(chǎn)品線的變化自然也就隨之而來：土地的高溢價(jià)需要的是高溢價(jià)產(chǎn)品匹配。
在中天、萬科、北大資源等多個(gè)洋湖新生代項(xiàng)目中，景觀資源、戶型舒適度以及產(chǎn)品線的高端化，是產(chǎn)品相似的關(guān)鍵詞。
