（原標(biāo)題：秦虹回應(yīng)樓市崩盤說：2014年是一個(gè)調(diào)整之年）
“什么是崩盤，什么又叫做拐點(diǎn)呢？”6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在石家莊回應(yīng)對(duì)于是否認(rèn)同樓市有崩盤可能的提問時(shí)反問道。秦虹認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)，從政策層面上來講，政策相對(duì)穩(wěn)定，從市場(chǎng)層面來講，是一個(gè)調(diào)整之年，但調(diào)整也是一個(gè)窄幅的波動(dòng)，不可能有一個(gè)深幅的調(diào)整。
市場(chǎng)不好因有“悲觀預(yù)期”
6月6日，以“聚合的力量：京津冀一體化的機(jī)遇與未來”為主題的搜狐焦點(diǎn)財(cái)智企業(yè)家論壇在石家莊召開，眾多房地產(chǎn)專家學(xué)者齊聚一堂，聚焦房地產(chǎn)走勢(shì)、京津冀一體化等熱點(diǎn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在主旨演講中主動(dòng)回應(yīng)樓市崩盤說。“今年以來各界對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息方面的輿論非常的悲觀，我看了很多這方面的文章，微信也好、微博也好，特別是境外媒體，他們對(duì)今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)用的形容詞都比較可怕—— 中國(guó)2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)搖搖欲墜、危在旦夕，地產(chǎn)危機(jī)即將爆發(fā)，樓市即將崩盤，今年是房地產(chǎn)企業(yè)的逃命之年。”秦虹表示，“我們?cè)诳吹绞袌?chǎng)表現(xiàn)的時(shí)候，似乎也看到了今年商品房成交面積和成交額雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，出現(xiàn)了下跌的格局。到底怎么看待今年房地產(chǎn)市場(chǎng)？”
秦虹列舉數(shù)據(jù)稱，影響今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在1到4月份成交面積和成交額的負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些悲觀的預(yù)期，預(yù)期影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，影響了購(gòu)房者的購(gòu)房行為的實(shí)現(xiàn)。
“信息不對(duì)稱”影響購(gòu)房者判斷
而市場(chǎng)上為何會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，秦虹認(rèn)為，首先是宏觀經(jīng)濟(jì)的放緩，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了一定的壓力。今年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度只有7.4%，外部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的一種增速的下跌，也引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)出現(xiàn)下跌的一種想法。
與此同時(shí)，秦虹認(rèn)為悲觀預(yù)期還來自于信息不對(duì)稱。“近期一些關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，每篇文章里面的每個(gè)依據(jù)我都認(rèn)真研究過，其中對(duì)我們預(yù)期影響最大的就是關(guān)于供應(yīng)量。一個(gè)研究報(bào)告說2013年全國(guó)城市住房的竣工面積是25.96億平方米。”秦虹特別舉例說，她反復(fù)研究了這個(gè)供給數(shù)據(jù)，卻始終找不到出處。
而2013年中國(guó)的城鎮(zhèn)化住房竣工面積一共有多少呢？秦虹表示，2013年中國(guó)在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)竣工的住房包括商品住房，也包括非商品住房，包括自建房，在整個(gè)范圍內(nèi)所有竣工的住房面積是11.7億平方米。“和25.96億平方米相比差了一倍還要多，也就是說這些年城鎮(zhèn)住房竣工面積在增長(zhǎng)，但是我們的增長(zhǎng)仍然是有限的。”秦虹說，“現(xiàn)在買房者很多專業(yè)化的信息是很難得到的，他一看供應(yīng)量這么過剩，得出的結(jié)論就是所有的開發(fā)企業(yè)要面臨打折、促銷才能把房子銷售出去，所以我覺得這是信息不對(duì)稱，對(duì)普通購(gòu)房者帶來的巨大的影響。”
秦虹還表示，房貸的收緊，直接影響了目前以自住型需求為主的這些購(gòu)房者的購(gòu)房愿望的實(shí)現(xiàn)，也是導(dǎo)致前幾個(gè)月市場(chǎng)增速下滑的原因之一。
政府應(yīng)穩(wěn)定支持首套房貸政策
“我們蓋了那么多房子，投資性需求不讓買，真實(shí)的需求又買不了，那這么多房子是干什么的，會(huì)造成巨大的浪費(fèi)。”秦虹說，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，很重要的一方面就是取決于個(gè)人按揭貸款，特別是首套房貸購(gòu)。如果這部分資金能夠保持穩(wěn)定，滿足需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)更多的下降。
此前，央行通過約談，發(fā)布了“央五條”，要求商業(yè)銀行執(zhí)行過去對(duì)首套房貸款的政策。秦虹表示，現(xiàn)在來看央行政策的落實(shí)還不是非常明了，“下一步我認(rèn)為政府有必要在支持首套房個(gè)人購(gòu)房按揭貸款這方面穩(wěn)定它的政策。”
秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量與當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系。按照第六次人口普查的人口年齡結(jié)構(gòu)，2014年是24歲到28歲人口約有1.2億，其中約8000萬人在城鎮(zhèn)。其次是在2014年是39歲到49歲的人，在人口總量中占比高、總量大。這部分人口目前工作穩(wěn)定，儲(chǔ)蓄率較高，改善住房的需求旺盛。“我認(rèn)為現(xiàn)在的需求量很大，但是這種需求正在受各種信息的影響而觀望，但是我們不能低估現(xiàn)在需求量比較大的現(xiàn)實(shí)。”秦虹說。
市場(chǎng)慢下來有利于購(gòu)房者
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，特別是增速的放緩，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是有利的，對(duì)提高品質(zhì)、服務(wù)，讓企業(yè)提供更多更好的住房、更好滿足消費(fèi)者的需求是有好處的，也對(duì)購(gòu)房者有利。”雖然秦虹從一系列數(shù)據(jù)分析中否認(rèn)了市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤的可能，讓不少期盼房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌的購(gòu)房者比較失望，但她確認(rèn)了市場(chǎng)增速的放緩這一趨勢(shì)。“過去我們的市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單，無論大中小城市都是上漲的，政策相對(duì)復(fù)雜；但是從今年開始，市場(chǎng)變得復(fù)雜了，政策相對(duì)簡(jiǎn)單，保持穩(wěn)定、抑制投資性需求，滿足合理性的需求，大的政策方向不會(huì)改變。”秦虹表示，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，這個(gè)新的發(fā)展階段可能會(huì)出現(xiàn)三個(gè)變化，一個(gè)是這個(gè)行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過去，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)從低基數(shù)高增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變到高基數(shù)中低速增長(zhǎng)的發(fā)展階段；第二個(gè)變化是以新房交易為主的時(shí)期也在逐步的過去，意味著即使未來的需求量不變，需求仍然很大，但是對(duì)新房的需求有可能降低，開發(fā)企業(yè)要引起足夠的重視，二手房市場(chǎng)正在逐步的升起，去年40個(gè)重點(diǎn)城市的二手房交易增長(zhǎng)速度已經(jīng)達(dá)到了60%，二三線城市的二手房市場(chǎng)正在逐步的擴(kuò)大，未來相當(dāng)一部分需求是可以靠二手房來滿足，這會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響；第三個(gè)變化是以住宅開發(fā)為絕對(duì)主體的階段也會(huì)過去，隨著經(jīng)濟(jì)總量的提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及首付水平的提高，對(duì)消費(fèi)、醫(yī)療等等方面需求會(huì)上升。對(duì)于現(xiàn)在是否是購(gòu)房者出手的有利時(shí)機(jī)，秦虹表示，購(gòu)房者的買房行為取決于自身需求和購(gòu)買條件，但市場(chǎng)慢下來總體說有利于購(gòu)房者。
