在香港山頂?shù)暮勒瑓^(qū)，幾名地產(chǎn)中介穿著西裝，有說有笑地快步走著，他們又簽完了一筆大單，4月真是大豐收的一個(gè)月。
“最近一伙富豪買家出動(dòng)搶購豪宅，這個(gè)月我們成交額有15.95億港元，總共賣了12幢豪宅。”美聯(lián)物業(yè)山頂南區(qū)助理營業(yè)董事方富益對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說。
方富益稱，山頂南區(qū)今年前4個(gè)月約有19宗豪宅成交，同比增長90%，總金額更高達(dá)45.93億港元，同比增長118%，已經(jīng)達(dá)到去年全年豪宅總成交額的98%。
伴隨著港股市場各種各樣的個(gè)股每天刷新著最高紀(jì)錄，除了富豪瘋狂搶購豪宅，連“最新公屋王誕生”、“天水圍樓價(jià)每平方米過十萬”這樣的新聞也層出不窮。目前香港的房屋市場不論是公共房屋、居屋、二手樓盤、一手樓盤，統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)入了瘋漲期。
瘋狂的香港樓市
近日，位于香港黃大仙、樓齡超過24年的鳳德邨出現(xiàn)“公屋王”，一個(gè)147平方呎（約13平方米）的一房單位，以180萬港元連地價(jià)成交，每平方呎價(jià)格達(dá)到12245港元（即每平方米人民幣10.54萬元），成為香港史上呎價(jià)最貴的公屋，每平方米價(jià)格比新開盤的大賣熱賣的“致藍(lán)天”還要貴接近30%。
除此之外，本月，長江實(shí)業(yè)（00001.HK）（下稱“長實(shí)”）旗下新樓盤“致藍(lán)天”1648套房在短短三周內(nèi)賣光，是近年來賣得最快的樓盤。排隊(duì)購房的市民絡(luò)繹不絕，連續(xù)三周，購房者隊(duì)伍已經(jīng)由售樓處穿過天橋排到了紅磡地鐵站。該樓盤最后一批發(fā)售時(shí)，收到了過萬張認(rèn)購申請(qǐng)，幾乎到了25人搶一房的地步。
見到長實(shí)在短時(shí)間內(nèi)迅速套現(xiàn)，其他發(fā)展商也趁市場暢旺馬上加價(jià)。恒基地產(chǎn)（00012.HK）在香港長沙灣開發(fā)的“曉悅”最近推出的13套房源，就大幅加價(jià)17%~21%，新價(jià)單定價(jià)445.5萬~545萬港元，每平方呎價(jià)格為19963~23083港元（約每平方米21.48萬~24.84萬元）。
此外，恒隆地產(chǎn)（00101.HK）位于長沙灣的“碧海藍(lán)天”推出5個(gè)單位，原本60天內(nèi)成交即可減價(jià)6%，另外還有5%~10%的家居折扣優(yōu)惠，最高可降11%~16%；但在最新推出的銷售策略中，發(fā)展商削減了這一折扣優(yōu)惠，幅度為1%~2%。此次出售的樓盤定價(jià)2231.1萬~2584.9萬港元，每平方呎單價(jià)為19069~21832港元（約每平方米20.52萬元~23.49萬元）。
新鴻基地產(chǎn)（00016.HK）旗下的將軍澳天晉ⅢA也修改了價(jià)格單，將10套新房的定價(jià)調(diào)高1%~8%，其中定價(jià)500萬~800萬港元的單位加幅最大，達(dá)到了近8%。
美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，“曉悅”在出售此批房源前一次銷售，已經(jīng)是兩三年前的事情，這兩三年間香港樓價(jià)已經(jīng)有不小的升幅，加上此次出售的新房只有13套，發(fā)展商也不急于出手，所以才有權(quán)加價(jià)出售。
布少明稱，發(fā)展商目前的銷售策略只是減少優(yōu)惠幅度，說明是有決心賣樓的，不過由于發(fā)展商手上所剩貨源不多，加上股市暢旺，發(fā)展商也篤定買家有這樣的購買能力，所以只是輕微減少優(yōu)惠。
還會(huì)繼續(xù)漲嗎
受多個(gè)大型樓盤銷售旺盛的帶動(dòng)，不論是一手市場還是二手市場，“買買買”成為了欲購房者的口頭禪。
4月份香港一手樓盤累計(jì)銷售超過2500個(gè)單位，是自去年6月以來新樓盤賣得最多的一個(gè)月，市場預(yù)計(jì)本月香港新樓盤成交量可以達(dá)到2700~3000宗。
中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良昇稱，2015年落成的私人住宅有11139個(gè)，其中51%已經(jīng)售出，年底前有望賣出90%。
除了在新房市場，急于買房的金主們也在二手市場殺紅了眼。根據(jù)香港土地注冊(cè)處最新數(shù)據(jù)，今年第一季度，香港總共有13685宗二手住宅買賣登記，成交總額達(dá)到864.94億港元，同比上升了18%。不過，二手交易宗數(shù)只是同比上升了5%，這意味著過去一季度樓價(jià)一直在上升。利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮稱，香港二手樓盤的成交金額的升幅已經(jīng)創(chuàng)下了11個(gè)季度的新高。
在新樓盤持續(xù)大賣熱賣的時(shí)期，熱錢也在不斷涌入香港地區(qū)，香港金融管理局本月多次出招，大手筆買入美元，總共向市場注資超過700億港元，以維持港元匯率的穩(wěn)定。香港金管局總裁陳德霖稱，近期資金流入不排除與香港樓市有關(guān)。
陳德霖同時(shí)在金管局年報(bào)中稱，美國一旦正式步入加息周期，美元預(yù)期會(huì)持續(xù)升值，資金可能因此會(huì)由香港流走，影響香港的金融和資產(chǎn)市場，尤其是樓市。
盡管特區(qū)政府一直在要求市民警惕樓市風(fēng)險(xiǎn)，并在今年2月份收緊了700萬港元以下房子的房貸，但似乎成效并不明顯。
越來越多的人開始相信，香港樓價(jià)還是會(huì)繼續(xù)往上升。就連首富李嘉誠也認(rèn)為，香港樓市難有大的跌幅，他在周一長實(shí)特別股東大會(huì)上稱，香港的建筑成本越來越貴，達(dá)到了歷史高位，勞動(dòng)人手也越來越緊張，相信香港樓市不會(huì)有大的波動(dòng)。
房屋供應(yīng)量居低不上
樓價(jià)背后似乎總有一雙無形的手，在不斷地把價(jià)格往上推高。彭博亞太區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析師方興曾發(fā)表報(bào)告稱，如果政府的土地供應(yīng)量還是跟過去十幾年的水平一樣，則樓價(jià)很難降下來。
香港運(yùn)輸及房屋局最新公布，今年第一季度一手私人住宅施工量及落成量出現(xiàn)大跌，施工量只有2000個(gè)，同比大跌75%；落成量只有900個(gè)，同比下跌69%。
但根據(jù)特區(qū)政府在去年年底公布的最新長遠(yuǎn)房屋策略，未來十年公營房屋供應(yīng)目標(biāo)為29萬個(gè)單位，即每年需要供應(yīng)2.9萬個(gè)單位。香港財(cái)政司司長曾俊華預(yù)計(jì)，綜合各個(gè)土地供應(yīng)來源，香港今年可以興建1.9萬個(gè)單位，這與2.9萬個(gè)單位還有約35%的差距。
除了供應(yīng)少以外，成本也是一個(gè)非常令人頭疼的問題。香港房屋委員會(huì)稱，未來5年興建公屋及居屋的建筑工程費(fèi)需要1028億港元，由于要負(fù)責(zé)建設(shè)公屋及應(yīng)付經(jīng)常開支，未來5年的現(xiàn)金和投資結(jié)余將大幅下降，由2014年的700億港元跌至2019年的240億港元，長此以往，需要政府注資。
曾俊華在新的財(cái)政預(yù)算案中提到，去年政府成立了“房屋儲(chǔ)備金”，在財(cái)政上配合落實(shí)未來10年公營房屋的供應(yīng)目標(biāo)，首筆注資為2014年的275億港元，將來會(huì)考慮在適當(dāng)時(shí)候再注資。
