中國(guó)平安入股碧桂園成為第二大股東兩個(gè)月后，雙方攜手推出了一款“互聯(lián)網(wǎng)＋金融＋房地產(chǎn)”的產(chǎn)品。由平安方面主導(dǎo)設(shè)計(jì)的首個(gè)“開(kāi)發(fā)眾籌”項(xiàng)目，將由碧桂園首個(gè)挺進(jìn)一線(xiàn)城市的項(xiàng)目——上海嘉定項(xiàng)目率先“試玩”。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到的開(kāi)發(fā)眾籌方案是：參與碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)眾籌的人士必須是對(duì)該項(xiàng)目感興趣的人，即未來(lái)的購(gòu)房者。項(xiàng)目以每平方米為單位進(jìn)行資金的募集，并包裝成保險(xiǎn)、債權(quán)等金融產(chǎn)品的形式，避免投資者與開(kāi)發(fā)商直接接觸。投資者可填寫(xiě)對(duì)項(xiàng)目的建議，參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)，社區(qū)配套等過(guò)程中，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。
平安與碧桂園的合作，只是這家金融巨頭全面布局房地產(chǎn)銷(xiāo)售端的一個(gè)開(kāi)端。上個(gè)月，在平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲的要求下，平安已經(jīng)初步上線(xiàn)了一個(gè)眾籌平臺(tái)，與平安好房、陸金所等子公司平行。該平臺(tái)全稱(chēng)深圳前海普惠眾籌交易有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“前海眾籌”），是平安集團(tuán)斥資1億元打造的股權(quán)眾籌平臺(tái)，第一負(fù)責(zé)人為阿里巴巴前副總裁葉朋。
平安好房找到的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將放在前海眾籌平臺(tái)上進(jìn)行資金募集。
本報(bào)獲悉，平安5月29日聯(lián)合萬(wàn)科、綠地、碧桂園、綠城、旭輝、協(xié)信等多家超大型房企和互聯(lián)網(wǎng)巨頭發(fā)起成立“中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”，旨在“推動(dòng)生產(chǎn)模式和金融創(chuàng)新”。平安已經(jīng)與其中多家開(kāi)發(fā)商洽談推出眾籌等房地產(chǎn)新興產(chǎn)品。
首個(gè)項(xiàng)目：碧桂園上海嘉定項(xiàng)目
平安好房CEO莊諾在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“我是一個(gè)有著地產(chǎn)眾籌情懷的人，而好房正在做的一件很重要的事，就是眾籌蓋樓。”
據(jù)莊諾介紹，眾籌蓋樓的大致流程是，開(kāi)發(fā)商拿了地之后找到他們談合作，他們從中挑選出志同道合的，再根據(jù)不同的合作對(duì)象提的不同要求，設(shè)計(jì)出符合他們各自需求的金融產(chǎn)品，放到前海眾籌的平臺(tái)去募集，融資完成后項(xiàng)目開(kāi)工。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從多方求證確認(rèn)，首個(gè)眾籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是碧桂園的上海嘉定項(xiàng)目。
4月29日上午，碧桂園以6.08億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，是其真正意義上在一線(xiàn)城市首個(gè)落地的項(xiàng)目。與此同時(shí)，碧桂園也對(duì)外宣布，“北上廣深是碧桂園2015年挺進(jìn)一二線(xiàn)的戰(zhàn)略方向”。
平安首個(gè)眾籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落地碧桂園是有淵源的。4月，平安集團(tuán)斥資62.95億港元持股9.9%，成為了碧桂園第二大股東。碧桂園當(dāng)時(shí)就表示：“這是雙方管理層基于兩家公司共同的戰(zhàn)略愿景，未來(lái)將在不同領(lǐng)域展開(kāi)合作。”
不過(guò)，平安的野心遠(yuǎn)不只在一個(gè)開(kāi)發(fā)商身上。除了碧桂園之外，目前談判進(jìn)展順利的房企還有萬(wàn)科。“和萬(wàn)科正在談的項(xiàng)目位于北京。”莊諾說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從萬(wàn)科內(nèi)部了解到的情況是：莊諾兩天前會(huì)見(jiàn)了萬(wàn)科某高管，眾籌建房的合作已達(dá)成，計(jì)劃于月底公開(kāi)。
另有消息稱(chēng)，莊諾近期與保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也圍繞眾籌建房一事進(jìn)行了深入交談。對(duì)此，莊諾大方承認(rèn)：“從去年8月我提出相關(guān)想法，就不斷的有開(kāi)發(fā)商找我談合作。房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時(shí)代過(guò)渡到白銀時(shí)代，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶(hù)，加快去化速度，降低實(shí)際負(fù)債比例，符合正在流行的工業(yè)4.0（產(chǎn)品定制化）。”
知情人士透露，參與眾籌碧桂園嘉定項(xiàng)目的人士，可參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，產(chǎn)品戶(hù)型及社區(qū)配套都會(huì)聽(tīng)取投資者的建議，這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于是為投資者定制的。
以平方米為單位的投資者須是購(gòu)房者
“國(guó)外的眾籌建房大多以 套 為單位，我們將會(huì)以 每平方米 為單位去募集。”莊諾稱(chēng)，平安好房專(zhuān)門(mén)組建了一支隊(duì)伍，用了四個(gè)月的時(shí)間研究出這套模型。
莊諾表示，以套為單位，每個(gè)人需要投資的額度可能會(huì)超過(guò)百萬(wàn)，但如果以每平方米為單位，則可以大大降低認(rèn)籌額度。
“過(guò)去人們可能覺(jué)得買(mǎi)一套房子已經(jīng)不容易，現(xiàn)在通過(guò)我們的模式，普通老百姓也能成為開(kāi)發(fā)商。”莊諾把最低的認(rèn)籌額度設(shè)置為10萬(wàn)元，只需要投資10萬(wàn)元，就是這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。
為避開(kāi)“集資建房”的政策風(fēng)險(xiǎn)，平安設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)眾籌中，投資者并不會(huì)直接接觸開(kāi)發(fā)商。“以平方米為單位，把項(xiàng)目包裝成保險(xiǎn)、債券或者余額寶那樣的金融產(chǎn)品，將眾籌建房的行為變成購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品。”莊諾說(shuō)。
投資者只投資一套房子中的若干平方米，與后續(xù)購(gòu)房者整套房屋的購(gòu)買(mǎi)，這之間的矛盾怎么解決？
接近碧桂園的人士表示，參與眾籌的人需是對(duì)碧桂園嘉定項(xiàng)目感興趣的人。換句話(huà)說(shuō)，投資者需是未來(lái)的購(gòu)房者，這種開(kāi)發(fā)眾籌帶有明確的營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向。
莊諾在5月20日平安好房與深業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的現(xiàn)場(chǎng)表示，平安好房幫開(kāi)發(fā)商解決了沒(méi)拿到預(yù)售證不能獲客和收款的問(wèn)題。“比如深業(yè)沒(méi)拿到證，可以弄一個(gè)深業(yè)好房寶，把錢(qián)放到這個(gè)貨幣基金里面，獲得14%的收益，等到開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，轉(zhuǎn)成購(gòu)房款。”莊諾舉例說(shuō)，“這個(gè)（做法）有很強(qiáng)的粘性，有錢(qián)在那，數(shù)據(jù)是絕對(duì)準(zhǔn)確的，提前獲客。”
莊諾說(shuō)：“以前我們是有個(gè)樓盤(pán)出來(lái)再推（好房寶），現(xiàn)在我們是往前再走一步了。”
一位萬(wàn)科高管在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示：“眾籌建房有點(diǎn)偷換概念的意思，換個(gè)說(shuō)法其實(shí)就是超前預(yù)售。這種模式并不會(huì)成為主流，只有不需要競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商才會(huì)選擇這么玩。”
據(jù)悉，房地產(chǎn)項(xiàng)目眾籌只是前海眾籌其中一項(xiàng)業(yè)務(wù)。前海眾籌的主要功能還是做股權(quán)眾籌。
接近平安集團(tuán)的人士分析，在騰訊和阿里巴巴以社交切入做互聯(lián)網(wǎng)金融的時(shí)候，平安發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售與資金之間的緊密關(guān)系，所以在住房方面入手比較多。
開(kāi)發(fā)商與平安合作的效果有待考量，不過(guò)平安就通過(guò)住房構(gòu)建起了自己完整的業(yè)務(wù)鏈條。“我們創(chuàng)造了一個(gè)新房的金融閉環(huán)。只要有金融的方面，平安好房能基于互聯(lián)網(wǎng)的思維，滲透進(jìn)去。”莊諾說(shuō)。除了上述所說(shuō)的參與眾籌或購(gòu)買(mǎi)好房寶享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，平安還有首付款免息貸款業(yè)務(wù)，介入建房購(gòu)房全過(guò)程。
本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者：莫凡 吳娓婷 劉艷
