所謂房地產(chǎn)稅，它是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。
據(jù)最新消息，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。
若房地產(chǎn)稅真正開(kāi)始征收，且房地產(chǎn)稅率由地方政府來(lái)決定，將會(huì)給中國(guó)樓市產(chǎn)生什么影響呢?最直接最表面上的反應(yīng)，或是房?jī)r(jià)，特別是對(duì)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的抑制方面。
據(jù)國(guó)內(nèi)知名財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的理財(cái)師的了解，目前房地產(chǎn)稅立法的初稿已基本成形。未來(lái)的房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。
有關(guān)房地產(chǎn)稅，實(shí)際早在2011年就開(kāi)始在上海和重慶兩地試點(diǎn)。上海試點(diǎn)的情況是是在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，按人均計(jì)算，人均超過(guò)60平方米的，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購(gòu)一套100平方米的住房總價(jià)100萬(wàn)，那么其一年應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅4200元左右。而按新規(guī)定，以后購(gòu)房者每年在支付房地產(chǎn)稅時(shí)，還需要額外支付新增加的“城鎮(zhèn)土地使用稅”。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。在房?jī)r(jià)中，目前土地占有的稅費(fèi)太多，是形成房?jī)r(jià)過(guò)高的直接原因之一。如果將以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取，那么，改革后房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本將有大幅度降低。
假如地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，從理論上說(shuō)，按3600元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售即可盈利。今后，房地產(chǎn)稅的征收逐漸向“保有”而征稅，房產(chǎn)市場(chǎng)若干年后的情況是很可能是接近于買(mǎi)房容易，養(yǎng)房難。
有關(guān)部門(mén)表示，房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路是：擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但理財(cái)師認(rèn)為，這些可能只是前期的一些“說(shuō)法”，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是稅賦結(jié)構(gòu)的改變。目前來(lái)看，房地產(chǎn)稅的改革未來(lái)是明顯不利于多套房、人均面積過(guò)大這種持有情況。
房產(chǎn)稅的到來(lái)，可以起到抑制房?jī)r(jià)的作用。還將逐漸改變地方財(cái)政過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展的情況。另外，如果把房產(chǎn)稅看作房地產(chǎn)稅，向保有環(huán)節(jié)的征收轉(zhuǎn)變，意味著實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)稅的一部分。開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以調(diào)節(jié)貧富差距。
房地產(chǎn)稅新政出臺(tái) 最可能刺激10城市房?jī)r(jià)下跌
在2015年上半年，深圳等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，特別是深圳。 此次房地產(chǎn)稅立法的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，對(duì)下半年各城市房?jī)r(jià)將產(chǎn)生一定影響。不管怎么說(shuō)，以下10個(gè)城市的房?jī)r(jià)今年下半年最有可能下跌，特別是大城市，已經(jīng)有不少剛需支撐不起，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整也屬于合理范圍。
一、北京
北京房?jī)r(jià)：32719元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：北京近3萬(wàn)3的樓價(jià)，也就是說(shuō)一個(gè)人買(mǎi)80平的房子，要近300萬(wàn)，首付100萬(wàn)，試問(wèn)北京能有多少個(gè)百萬(wàn)富翁?北京的市場(chǎng)交易與經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然很難支撐這么高的房?jī)r(jià)，再說(shuō)目前北京的樓市交易下跌的比上海還快，其實(shí)北京目前已經(jīng)有樓價(jià)下跌。從北京房?jī)r(jià)同比去年上漲僅有5%，就可以看出北京的房?jī)r(jià)上漲的空間已經(jīng)越來(lái)越慢。
二、深圳
深圳房?jī)r(jià)：34467元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：深圳房?jī)r(jià)上半年漲太快了，不少區(qū)域透支了。在這樣的氛圍，這樣的房?jī)r(jià)必然不能堅(jiān)持下去多久，隨著交易量，肯定有低位出貨的表現(xiàn)。其實(shí)深圳一些樓盤(pán)的指數(shù)已經(jīng)呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。目前深圳交易量出現(xiàn)回落，也活躍不起，更可看到深圳這樣的房?jī)r(jià)3.4萬(wàn)也不會(huì)堅(jiān)持太久。
三、上海
上海房?jī)r(jià)：33727元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：上海雖然樓市波動(dòng)，但上海的交易量還是非常大的，單上個(gè)月上海二手房交易量仍然在1萬(wàn)套以上，上海是金融大都市。上海的房?jī)r(jià)同比去年僅保持6%的增長(zhǎng)，潛力不足，市場(chǎng)活力在下跌，預(yù)計(jì)上海在這輪樓市中會(huì)下跌。
四、蘇州
蘇州房?jī)r(jià)：12066元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：相比其他城市，蘇州的房?jī)r(jià)1.2萬(wàn)還處在相對(duì)合理的地步，蘇州的房?jī)r(jià)其實(shí)和廣東一些湛江的房?jī)r(jià)也相近，試問(wèn)一個(gè)城市綜合力那么強(qiáng)的城市，這樣的房?jī)r(jià)水平還是支撐有活力的，但，從蘇州樓市來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)也有跌的跡象，5月蘇州市區(qū)約30個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，成交量環(huán)比微跌。預(yù)計(jì)這輪也會(huì)下跌，但不會(huì)太大。
五、廈門(mén)
廈門(mén)房?jī)r(jià)：21546元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：以廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)看，廈門(mén)這個(gè)2.1萬(wàn)的房?jī)r(jià)水平還是支撐有限，廈門(mén)的房?jī)r(jià)同比去年有16%的增長(zhǎng)，說(shuō)明目前廈門(mén)的房?jī)r(jià)很少跌，但廈門(mén)的樓市交易量在下跌，甚至引發(fā)取消限購(gòu)等，預(yù)計(jì)這輪樓市廈門(mén)房?jī)r(jià)也會(huì)下跌。
六、廣州
廣州房?jī)r(jià)：17152元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：相比一線(xiàn)城市北京上海深圳，廣州的房?jī)r(jià)才1.7萬(wàn)，在這省會(huì)城市可以說(shuō)廣州的房?jī)r(jià)是相對(duì)合理的，而且廣州的房?jī)r(jià)同比才有5%的上漲，但市場(chǎng)交易的主流也是樓市樓價(jià)上漲的動(dòng)力，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近期廣州的樓市交易量也在下跌，預(yù)計(jì)廣州房?jī)r(jià)也會(huì)跌，但跌幅應(yīng)該不大。
七、杭州
杭州房?jī)r(jià)：15942元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：今年杭州樓盤(pán)降價(jià)是第一個(gè)，為什么?其實(shí)是杭州樓市的庫(kù)存問(wèn)題，和交易量承接問(wèn)題。杭州的房?jī)r(jià)在廣州之上，下半年杭州的房?jī)r(jià)回調(diào)的可能性大。
八、天津
天津房?jī)r(jià)：10613元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：天津的房?jī)r(jià)1萬(wàn)，以天津目前的交易量來(lái)看，下跌幅度還是有限，但天津樓市庫(kù)存高，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
九、南京
南京房?jī)r(jià)：13949元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：南京的房?jī)r(jià)1.4萬(wàn)交易量也顯得相對(duì)不高， 盤(pán)點(diǎn)了6月南京樓市里較具代表性的八大熱盤(pán)后記者發(fā)現(xiàn)，哪怕是曾經(jīng)的“神盤(pán)”，都或多或少面臨著后續(xù)上漲乏力、降價(jià)停漲的局面。。預(yù)計(jì)這輪南京房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
十、福州
福州房?jī)r(jià)：13207元/平方米
房?jī)r(jià)可能跌的理由：從中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)看，福州房?jī)r(jià)上個(gè)月的環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)0.94%的跌幅，這是鐵一般的下跌事實(shí)。在下半年，這一趨勢(shì)依舊將延續(xù)。
