包括萬科等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的半年報(bào)中，36家房企的合計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)987.216億，而合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億，平均凈利潤(rùn)率只有9.12%，創(chuàng)歷史新低跌至個(gè)位數(shù)。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。
樓市雖回暖，房企們卻感受到了不同以往的寒意。
“36家上市房企公布了半年報(bào)，平均凈利潤(rùn)率歷史上首次跌至個(gè)位數(shù)，僅9.12%。”8月18日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
房地產(chǎn)行業(yè)賺錢越來越難了，一些中小房企正在被迫退出這個(gè)市場(chǎng)。8月18日，浙江廣廈發(fā)布公告宣布，其房地產(chǎn)主業(yè)將在未來三年內(nèi)陸續(xù)退出市場(chǎng)，此后集中精力整合影視文化產(chǎn)業(yè)，發(fā)力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
浙江廣廈不是孤例。萊茵體育、海德股份、華麗家族等房企，也都在籌備轉(zhuǎn)型或退出，以謀求利潤(rùn)下行大勢(shì)中的新出路。
房地產(chǎn)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括萬科等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的半年報(bào)中，36家房企的合計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)987.216億，而合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億，平均凈利潤(rùn)率只有9.12%，創(chuàng)歷史新低跌至個(gè)位數(shù)。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。
從利潤(rùn)總額來看，也是下降態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，36家房企的合計(jì)營(yíng)收雖同比2014年上半年上漲了22%，但其盈利能力卻大幅下調(diào)，36家房企的合計(jì)凈利潤(rùn)，相比去年同期的101.86億元，下調(diào)幅度達(dá)到了11.6%，其中，有17家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)了下調(diào)。
分企業(yè)來看，上述36家企業(yè)中，有25家企業(yè)利潤(rùn)率低于10%，而在2014年，房企的平均凈利潤(rùn)率為10%，在2013年，平均凈利潤(rùn)率還曾高達(dá)11.97%。
以龍頭萬科為例，萬科上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.5億元，同比增長(zhǎng)0.77%。不過，由于合作項(xiàng)目較多，導(dǎo)致結(jié)算凈利率出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。
對(duì)此萬科董秘譚華杰表示，這符合萬科小股操盤的趨勢(shì)，并坦言全年的凈利潤(rùn)率肯定還是會(huì)高于上半年。
萬科總裁郁亮補(bǔ)充，從全行業(yè)來看，房地產(chǎn)已進(jìn)入白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)單邊上漲時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入社會(huì)平均利潤(rùn)水平是必然；而要解決凈利潤(rùn)率下降的問題，還是要提高管理水平和效率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企的利潤(rùn)率之所以會(huì)齊齊走低，首先與今年項(xiàng)目銷售難度加大有關(guān)。雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價(jià)換量還在持續(xù)。
而在銷售進(jìn)入困境的同時(shí)，房企的融資成本卻持續(xù)增加。對(duì)于企業(yè)來說，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資的成本都吞噬了利潤(rùn)。
張大偉還指出，房企間土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，一二線拿地又艱難，過去依賴土地升值以獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企在積極去庫(kù)存的過程中，營(yíng)銷費(fèi)用的上升，也是促使房企經(jīng)營(yíng)的盈利空間在收窄的原因之一。
中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)向下壓力有增無減，一方面是中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)大大減緩；另一方面，城市居民家庭成員結(jié)構(gòu)和住房保有情況較之以前大大改變，對(duì)市場(chǎng)而言，緩慢的新增需求已經(jīng)無力支持行業(yè)繼續(xù)快速向上發(fā)展。
中原地產(chǎn)指出，長(zhǎng)期來看，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企生存壓力加劇；短期內(nèi)，受高庫(kù)存、投資性需求減少、落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅推出預(yù)期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業(yè)利潤(rùn)率可能進(jìn)一步下滑。
“凜冬”已至中小房企謀求退出
“廣廈不會(huì)忘本，建筑和房產(chǎn)永遠(yuǎn)是廣廈的主業(yè)。”浙江廣廈集團(tuán)董事局主席樓明在去年接受媒體采訪時(shí)還如是說，而如今這家上市房企卻已準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，以便更好地在行業(yè)利潤(rùn)走低大勢(shì)中謀求新的出路。
8月18日，浙江廣廈對(duì)外發(fā)布公告稱，其旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司，將陸續(xù)在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)先后退出。
除了浙江廣廈，萊茵置業(yè)（已改名“萊茵體育”）、華麗家族等中小房企，也都在謀求轉(zhuǎn)型或直接退出市場(chǎng)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，四類房企最容易在2015年下半年及未來三年退出房地產(chǎn)。
第一類，是產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)；第二類是前期拿地過于激進(jìn)，導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類，由于金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)險(xiǎn)控制”，一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，或陷入“政治風(fēng)波”的企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，會(huì)面臨資金面斷鏈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；第四類，跨界進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)，因?yàn)樵诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建、購(gòu)房者C端客戶的把控能力等方面無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的降低，也無法實(shí)現(xiàn)較快的銷售，將可能加快退出。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些退出市場(chǎng)的房企是有兩方面考慮的，一是在目前房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，退出市場(chǎng)的資產(chǎn)評(píng)估值較高；二是止損策略使然，否則耗下去可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本更高。
目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了典型的紅海，市場(chǎng)容量縮減，即便一部分人退出，也改變不了這種競(jìng)爭(zhēng)局面，易居中國(guó)分析師薛建雄也如是表示，“未來房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量還會(huì)減少90%。”
多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局將是一個(gè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，萬科、萬達(dá)、恒大、綠地都在構(gòu)建自己的生態(tài)鏈和公司群，中海、招商、保利等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來行業(yè)（經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或市值）老大的地位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。而對(duì)于目前行業(yè)內(nèi)的收購(gòu)機(jī)會(huì)也不會(huì)錯(cuò)過，比如恒大55億收購(gòu)中渝置地旗下物業(yè)、恒大31億收購(gòu)武漢三江航天地產(chǎn)67.08%股權(quán)等近期行業(yè)內(nèi)的“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象。
張宏偉認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢(shì)已成必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)�；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來越高。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，但這不代表中小房企就沒有機(jī)會(huì)，可以通過在中小城市的物業(yè)開發(fā)，在房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈（比如智能家居）的深耕，以及傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)中的小地塊開發(fā)來謀得屬于自己的市場(chǎng)。
