■過(guò)千萬(wàn)人口擠在1900多平方公里形成強(qiáng)烈的住房剛需
■城市巨大的創(chuàng)富能力以及房?jī)r(jià)上漲形成的“吸金效應(yīng)”
伴隨著萬(wàn)科的股權(quán)大戰(zhàn)，深圳樓市近日再度成為資本競(jìng)奪的熱點(diǎn)。萬(wàn)科15個(gè)交易日大漲70%既可以說(shuō)是一次資本運(yùn)作，也可以看作是對(duì)總部位于深圳的這家中國(guó)知名房地產(chǎn)公司以及深圳樓市的持續(xù)看漲。
相信稍微關(guān)注樓價(jià)的人，都對(duì)11月7日的一則新聞?dòng)洃洩q新：某樓盤(pán)在深圳灣體育館開(kāi)盤(pán)，一次性推出1637套房，造成7000人“哄搶”。4.3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)被認(rèn)為“大幅低于市場(chǎng)預(yù)期”，當(dāng)天全部售罄。
就在記者寫(xiě)稿的12月16日，深圳龍華的某樓盤(pán)，要價(jià)5-8萬(wàn)元/平方米，居然也當(dāng)日“光盤(pán)”。
到底深圳的“日光盤(pán)”是不是炒作？深圳樓市有泡沫嗎？“全球增速第一”的樓價(jià)憑什么？樓價(jià)“發(fā)燒”是“虛高”還是“實(shí)高”？深圳是否足以支撐起這樣高的樓價(jià)？深圳樓價(jià)會(huì)不會(huì)趕超香港？高樓價(jià)會(huì)帶來(lái)什么樣的連鎖反應(yīng)？伴隨這么高的樓價(jià)增速會(huì)不會(huì)將深圳變成“不宜居”的城市？北上廣為何反而漲得不如深圳？廣州和其他珠三角城市會(huì)不會(huì)步深圳后塵狂漲？……
一系列的問(wèn)題，即使身在外地的業(yè)內(nèi)人士都連呼看不明白，更遑論身在其中的市民了。
帶著這些疑問(wèn)，羊城晚報(bào)記者近日采訪深圳多位市民及專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士。他們的經(jīng)歷與觀點(diǎn)也許能部分解答懸在人們心頭的疑問(wèn)。
本報(bào)將分上下兩篇，連續(xù)兩日聚焦深圳房事，既剖析深圳房?jī)r(jià)畸高的背后深層次原因，也透視高房?jī)r(jià)可能帶來(lái)的各種效應(yīng)。
“日光盤(pán)”是不是炒作？
深圳11月7日某樓盤(pán)創(chuàng)下四項(xiàng)新紀(jì)錄：買房人數(shù)創(chuàng)新高；近7年來(lái)?yè)尫咳藬?shù)最多的項(xiàng)目；近兩年來(lái)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出房源數(shù)量最多的項(xiàng)目；同時(shí)也是開(kāi)盤(pán)當(dāng)日賣出房源最多的項(xiàng)目。
新聞一出來(lái)，《房地內(nèi)參》的總經(jīng)理尹香武就接到上海一位同行的電話：“這是炒作吧？”
“這還真不是！”
“不可能，我看就是炒作。”
尹香武說(shuō)，對(duì)持這樣觀點(diǎn)的人，他無(wú)話可說(shuō)。這個(gè)均價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，在龍華，距離羅湖火車站約25公里，需要轉(zhuǎn)乘地鐵18個(gè)站。如果硬要比較，龍華之于深圳，或相當(dāng)于花都之于廣州。這樣的價(jià)格，如果在花都，估計(jì)半數(shù)廣州人覺(jué)得樓市已瘋掉，但深圳人仍很淡定。
就這兩日，還有一條新聞讓人腦洞大開(kāi)，標(biāo)題是：《深圳龍華新房破8萬(wàn)，福永破4萬(wàn)，買房好時(shí)機(jī)！》。也不過(guò)才40天的時(shí)間，對(duì)不起，被外地業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為炒作的龍華4萬(wàn)的日光盤(pán)已成過(guò)眼云煙。“今天13：00開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)超過(guò)1500人，爆滿。這是逼著深圳人去東莞置業(yè)的節(jié)奏。這就是龍華，不管你信與不信，服與不服，首次開(kāi)盤(pán)5萬(wàn)多，二次開(kāi)盤(pán)已破8萬(wàn)，我已經(jīng)不敢直視……”很多深圳人的朋友圈當(dāng)天被這樣的現(xiàn)場(chǎng)描述刷屏。
從大數(shù)據(jù)看深圳樓市
一邊是沸反盈天的深圳樓市，另一邊，還有“只認(rèn)數(shù)據(jù)”的分析。
深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄是香港人，來(lái)深圳工作已近15年，也看過(guò)深圳房?jī)r(jià)的起起落落。去年底以來(lái)，深圳“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，他感覺(jué)并不意外。他肯定地告訴羊城晚報(bào)記者，中原地產(chǎn)代理了深圳近半數(shù)新房的銷售，從他們掌握的相關(guān)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，“日光”是實(shí)實(shí)在在的銷售，并不是開(kāi)發(fā)商炒作；而且，由于深圳房源總體供應(yīng)量小，一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格很容易就影響全局，因此深圳的樓價(jià)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)有其獨(dú)特性，與北上廣并不具備可比性。“一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，就能拉高或者拉低深圳當(dāng)月房?jī)r(jià)的平均數(shù)，因?yàn)橐粋�(gè)月，可能只有這么一個(gè)盤(pán)在售。”這種現(xiàn)象在北上廣，都是找不到的。
不論“日光盤(pán)”是不是普遍現(xiàn)象，“剛需”在深圳，是杠杠滴！
深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬(wàn)人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬(wàn)人、2425.68萬(wàn)人、1308.05萬(wàn)人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄說(shuō)，深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是廣州的四分之一強(qiáng)。過(guò)千萬(wàn)人口擠在這1900多平方公里，有限的土地供應(yīng)量與強(qiáng)烈的住房剛需，是一對(duì)矛盾。
在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決策專家王鋒看來(lái)，深圳住房潛在的購(gòu)房需求在全國(guó)來(lái)看都是最強(qiáng)烈的，因?yàn)檫@里“幾乎擁有全世界最高的人口密度”。
深圳世聯(lián)行提供的另一組數(shù)據(jù)，說(shuō)明了深圳由于人多帶來(lái)的“剛需”。目前，深圳400萬(wàn)的戶籍人口的住房自有率超過(guò)70%，然而，算上外來(lái)人口和常住人口，一下子將住房自有率稀釋為29%。對(duì)比廣州，住房自有率接近50%。
所以，在深圳幾乎所有業(yè)內(nèi)人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市場(chǎng)———相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳適齡購(gòu)房人群(25-44歲)占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。
“深圳人口不斷在涌入，都是來(lái)這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛(ài)，結(jié)婚，生子，這些都是對(duì)房子的需求！深圳至少還需要170萬(wàn)套房子，按目前每年6-7萬(wàn)套的供應(yīng)量，你算算深圳的房地產(chǎn)至少還有多少年可發(fā)展的空間？”尹香武斷言：別人搞房地產(chǎn)走過(guò)了“黃金十年”，現(xiàn)在是“白銀十年”，而深圳，接下來(lái)是“鉆石十年”！
保障房遠(yuǎn)追不上需求
除了人多需求強(qiáng)烈，從源頭的土地供應(yīng)來(lái)看，通過(guò)“招拍掛”公開(kāi)出讓的居住用地近兩年卻是急劇下降。
據(jù)記者梳理統(tǒng)計(jì)，2007-2010年，深圳市公開(kāi)出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬(wàn)平方米；到2013年僅出讓3宗居住用地。2014年共成交33塊土地，含商業(yè)用途地塊8塊，其余均為工業(yè)用地或新型工業(yè)用地，無(wú)居住用地。
實(shí)際上，2011年，深圳市政府公報(bào)公布了《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，至2015年，深圳計(jì)劃籌集建設(shè)保障性住房約24萬(wàn)套，經(jīng)記者多方了解，這個(gè)規(guī)劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的，以2014年為例，深圳當(dāng)年供應(yīng)的保障性住房?jī)H為31144套，2014年建設(shè)的為30982套，超過(guò)歷史紀(jì)錄。
城市面積小，居住用地少，保障性住房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上需求，難怪商品房越炒越高。(文/記者 曾璇)
