175次!這是今年9月,全國單月房地產調控政策的次數,刷新了歷史紀錄。而核心政策就是8月底9月初各地開始井噴的“認房不認貸”。
然而這一輪新政的效力,在不同城市身上出現了明顯的分化,一線城市單月漲勢領跑。但相比京廣超過4成的環(huán)比漲幅,上海的數據稍顯失色。與此同時,上海二手房成交仍不足2w套,屬于榮枯線以下。
圖源克而瑞上海
因此,在廣州打響一線城市放松限購“第一槍”后,上海是否會跟進,成為業(yè)內外關注的焦點。
猜想一:預期限購政策會做定向放松
從同策上海新房統計的訪客指數來看,9月,上海全市商品住宅訪客指數上升,同環(huán)比均大幅走高,但主城區(qū)環(huán)比漲幅超過新城。
對此,克而瑞上海區(qū)域總經理李振宇表示:“上海的限購調整可能會集中于五大新城為代表的近郊和一些遠郊,主要的原因是希望改善非中心城區(qū)目前整體市場的需求跟熱度不足的問題。”
關于預期落地的政策,李振宇認為,“上海非中心城區(qū)限購政策的調整大概分為兩個方向來考慮,首先,對于本地居民,之前可以購買最多兩套住房的限制被松動,未來可能會允許他們購買三套住房。這一變化看似提高了購房的靈活性,但對于五大新城的市場而言,并沒有直接帶來巨大的好處。本地居民更傾向于購買城市核心區(qū)域的住房。其次,對于非戶籍人士來說,限購政策的調整也分為兩個方向。首先,之前只有家庭才有權購買住房,但未來單身個人可能也會有上海購房資格。其次,之前需要在上海連續(xù)工作五年才能購房,但未來對于連續(xù)工作并繳納社會保險的年限可能會被縮短。”
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉同樣認為政策將是定向放松,“如果出五大新城的人才類的定向放松政策,比如人才認定的標準,我認為這是比較合理的。”
無論是“社保要求年限縮短”,還是“人才類的定向放松”其實都有跡可循。
9月7日,臨港發(fā)布了定向放松限購政策:在臨港重點支持單位工作的人才,原來工作6個月才能買房,現在只需要3個月。
前文提到的廣州限購松綁,政策當中也提及“在越秀、天河等城央板塊購房,非廣州戶籍的社保證明減少為2年”。
猜想二:若松綁,發(fā)展及配套更加成熟的新城會更加受益
“如果真的限購放松,我相對更看好嘉定新城和松江新城。”張宏偉認為,“房住不炒已經深入人心,當下的購房者更多是出于自住需求。因此他們會更傾向于選擇發(fā)展、配套更加成熟的區(qū)域。相比之下,青浦和奉賢距離主城較遠,各項配套還需完善;而臨港的購房政策已經是最寬松的了。”
正如張老師所言,近年來,購房者一直在用“真金白銀”投票。
去年嘉定新房累計推盤24次,就有10次觸發(fā)積分。
2023年,隨著網紅盤嘉悅云上、金地峯匯、嘉定北金地雙子等接連入市,嘉定新城的熱度甚至反超了大虹橋。
CRIC數據顯示,2023年至今,嘉定商品住宅成交均價49041元/平方米,較2020年上漲27.04%,較2018年上漲28.1%,無論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城之首。
這樣的強勢表現,與嘉定新城不斷提升的規(guī)劃能級和長久以來的產業(yè)布局密不可分。
2005年7月12日,嘉定新城建設拉開序幕。從“十一五”上海重點發(fā)展的三大新城之一,到“十二五”“一核兩翼”的空間布局,再到“十三五”城市副中心定位,嘉定新城逐漸從一個鎮(zhèn),蝶變成城。
嘉定新城定位升級為城市副中心時,嘉定二手房價天花板金地世家項目正在開發(fā)
2021年,“五個新城”首次被寫入上海市政府工作報告,嘉定新城的定位更加強調“獨立的綜合性節(jié)點城市”。不難預見,新城定位升級后,更多的資源要素正向嘉定新城不斷集聚。
產業(yè)方面,嘉定可謂是見證了中國汽車產業(yè)的發(fā)展。早在2001年,嘉定在安亭正式開建“上海國際汽車城”,汽車生產、研發(fā)、貿易、金融、旅游、賽車場全面鋪開。
歷經燃油車、電動車、智能駕駛,20多年的深耕迭代,嘉定形成了較為完善的新汽車發(fā)展產業(yè)生態(tài),集聚汽車“新四化”相關企業(yè)600余家。其中,既有地平線、禾賽光電等頂尖硬件設計制造企業(yè),也有零束軟件、中科創(chuàng)達、東軟睿馳等頭部軟件企業(yè),還有百度智行、AutoX、小馬智行等自動駕駛解決方案及示范運營企業(yè)。同時擁有200多個公共及企業(yè)研發(fā)平臺,形成了材料級、零部件級、系統級和整車級等全套的研發(fā)測試及檢測認證能力。
嘉定氫能港
2023年3月,嘉定發(fā)布了《關于嘉定區(qū)建設世界智能網聯汽車創(chuàng)新高地行動方案(2023-2025年)》,這是一個最新、最近的規(guī)劃布局,提出嘉定要打造智能網聯汽車完整生態(tài)圈,到2025年,其智能網聯汽車相關產業(yè)規(guī)模達到3000億元。
城市的發(fā)展,最好的資源還是要留給在當地生活的人。“20年前,這里還是傳統工業(yè)園區(qū),像農藥廠、化肥廠等污染大、效率低的工廠很多。搬走之后,難聞的氣味沒了,綠化多了,越來越宜居了。”“老嘉定”眼中,嘉定新城歷經近20多年的發(fā)展,已經從“工園”變身“公園”,群眾滿意度和獲得感進一步提升。
遠香湖中央活動區(qū)
教育方面,先后引進上實嘉定新城分校、宋校嘉定實驗學校等一批優(yōu)質教育資源,去年建成開辦18所優(yōu)質學校,今年還將新建14所,實現學區(qū)化集團化辦學義務教育階段學校全覆蓋。
醫(yī)療方面,區(qū)內已擁有瑞金醫(yī)院、東方肝膽、市中醫(yī)醫(yī)院3座三甲醫(yī)院。
交通方面,嘉定擁有11/13/14三條軌交。雖然目前只有11號線通達嘉定新城,但未來已來。“運營在建+規(guī)劃中+概念研究”的軌交線路共10條,其中4條地鐵(11號線、13號線、14號線和22號線),6條市域鐵(嘉閔線、寶嘉線、嘉青松金線、南何支線,以及嘉定快線和安亭快線)。
圖源新城五加一
猜想三:若松綁,將放大上海對環(huán)滬樓市的虹吸效應
“環(huán)滬”這個樓市概念的出現,就是因為上海的限購政策以及相對較高的房價,出現了需求的外溢,進而有了“雙城生活”。
如果限購打開,對于環(huán)滬樓市勢必會造成沖擊。而對像嘉定新城這樣的區(qū)域,則將是一大利好。一條地鐵11號線,串起了上海、花橋、昆山市區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)。據嘉定某樓盤銷售負責人介紹,目前已經有原本計劃購買花橋的客戶來咨詢上海郊區(qū)的購房政策了。
張宏偉指出:“如果政策不僅僅是針對人才,而是更大范圍的放開限購,上海對環(huán)滬樓市的虹吸效應將進一步加大。甚至蘇州、杭州乃至南京的客戶都有可能在這個窗口期里,以五大新城作為跳板,在城市能級更高的上海置業(yè)。”
