眼下，對(duì)于一些開發(fā)商特別是中小開發(fā)商而言，所謂調(diào)控政策已不再是什么緊迫的事兒了，相比之下，按揭貸款能不能批下來(lái)，才火燒眉毛。
CPI再一次上漲后，存款準(zhǔn)備金率又上調(diào)了。央行年內(nèi)已第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，保持了“一月一調(diào)”的頻率。而自去年以來(lái)，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到10次，大型銀行存款準(zhǔn)備金率已達(dá)20.5%的歷史高位。
存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的后果是，原本已經(jīng)緊張的按揭政策，再一次面臨“雪上加霜”。
開發(fā)商遭遇按揭難
“我們前幾個(gè)月向銀行申請(qǐng)了近1個(gè)億的按揭貸款，可是最后只批下來(lái)了兩千多萬(wàn)，現(xiàn)在資金流有些緊張，公司多次開會(huì)研究策略，鼓勵(lì)客戶一次性付款，能多給一些優(yōu)惠。”鄭州西區(qū)某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。
“這是在把我們往死里逼。”一開發(fā)商對(duì)于銀行按揭政策的無(wú)奈已溢于言表。而對(duì)于許多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，按揭貸款已經(jīng)成為災(zāi)難，并且不知道這場(chǎng)災(zāi)難什么時(shí)候是個(gè)頭。
記者了解到，這種情況不僅僅只出現(xiàn)在鄭州。日前，武漢、深圳、廣州、上海等地也出現(xiàn)了部分銀行停辦個(gè)人房貸按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。
據(jù)鄭州一國(guó)有銀行內(nèi)部人士透露，準(zhǔn)備金率的上調(diào)，導(dǎo)致部分銀行開始調(diào)整信貸規(guī)模和節(jié)奏、審核要求提高，使申請(qǐng)房貸的客戶排隊(duì)等待時(shí)間延長(zhǎng)，購(gòu)房者感覺到辦理難度增加，“停發(fā)”實(shí)際上多為“緩發(fā)”。
數(shù)據(jù)顯示，3月底，我國(guó)人民幣存款余額達(dá)75.28萬(wàn)億，此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)之后，可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3700億元。而在流動(dòng)性監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，“緩發(fā)”個(gè)人房貸反映了部分銀行資金面的“捉襟見肘”。
“以我們銀行為例，今年全年新增貸款額度只有6個(gè)億。”鄭州一商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，這個(gè)額度，放在往年，最多只要一個(gè)季度就可以完成。“銀行都在做轉(zhuǎn)型，一些個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)回報(bào)比房貸高出不少，在額度有限的情況下，個(gè)貸業(yè)務(wù)肯定會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向收益率高的業(yè)務(wù)。”
上述人士告訴記者，目前鄭州大部分銀行的按揭貸款卡得比較緊，按揭手續(xù)越來(lái)越繁瑣，審核也越來(lái)越嚴(yán)格，即便是通過(guò)了審核，按揭款也可能很長(zhǎng)時(shí)間不能到位。“就我了解的情況來(lái)看，目前銀行按揭貸款申請(qǐng)相對(duì)容易的銀行基本沒有。”上述人士坦言。
額度有限導(dǎo)致“僧多粥少”
“××典當(dāng)，車房快貸3小時(shí)放款。”一則的士車窗上的小廣告引起了記者的注意。各種融資渠道的興起，也從側(cè)面反映了銀行按揭貸款發(fā)放的困難。
“我們銀行不久前曾有一筆5000萬(wàn)元的貸款回收，立即引來(lái)數(shù)十家企業(yè)的爭(zhēng)搶。并且對(duì)于一些合作的開發(fā)商，銀行每個(gè)月只發(fā)放數(shù)百萬(wàn)元的按揭貸款。”某商業(yè)銀行內(nèi)部人士的一席話，體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)的殘酷。
能否從銀行拿到資金，已經(jīng)涉及房地產(chǎn)企業(yè)的生死與未來(lái)。
不容忽視的事實(shí)是，鄭州樓市成交量持續(xù)低迷，與按揭政策的嚴(yán)格有著一定的聯(lián)系。“房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)并不樂觀，按揭貸款辦不下來(lái)，導(dǎo)致了眾多開發(fā)商銷售進(jìn)度的緩慢與停滯。”某業(yè)內(nèi)人士表示，許多開發(fā)商就盯著銀行的這一點(diǎn)點(diǎn)額度，按揭貸款的緊張已經(jīng)讓他們“頭疼”。
除了開發(fā)商，部分購(gòu)房者也對(duì)按揭貸款的發(fā)放表示了無(wú)奈，幾個(gè)月辦不下來(lái)是正常的，甚至很多人因此而眼睜睜看著利率因新政上調(diào)，甚至有人因此選擇退房。
中小房企轉(zhuǎn)向民間融資
眾所周知，對(duì)于萬(wàn)科、恒大、保利這些大牌房企來(lái)說(shuō)，并不太會(huì)受到按揭貸款的困擾，由于實(shí)力和信譽(yù)的原因，這些房地產(chǎn)企業(yè)和合作銀行簽的是年度合作協(xié)議，因此不大會(huì)存在按揭貸款卡殼的情況，銷售進(jìn)度也基本不會(huì)受到影響。
但中小房地產(chǎn)企業(yè)卻不得不面對(duì)政策的殘酷。“從去年年底到現(xiàn)在，我們?cè)诤幽鲜袌?chǎng)已經(jīng)投了6個(gè)項(xiàng)目，金額超過(guò)了4億元。”鄭州一家民營(yíng)投資有限公司負(fù)責(zé)人表示。而另一家來(lái)自北京的基金，短短三個(gè)月內(nèi)，河南就有近30家房企上門接觸，5個(gè)項(xiàng)目“進(jìn)展順利”。“據(jù)我所知，如今鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上有八九只房地產(chǎn)私募基金，其中大多數(shù)是由外來(lái)基金設(shè)立，但大多是很低調(diào)地運(yùn)作，在多個(gè)市地都有投資。”河南省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京說(shuō)。
記者調(diào)查得知，在當(dāng)前政策嚴(yán)控之下，更多的私募基金開始窺視鄭州樓市。比如一只來(lái)自上海的基金，對(duì)鄭州投資計(jì)劃高達(dá)40多億元。此前，這只基金曾布局了海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，和眾多基金一起推動(dòng)了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，賺得盆滿缽滿。“在中國(guó)做房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)挺難的，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全由市場(chǎng)主導(dǎo)的市場(chǎng)，政府政策的痕跡太重，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。”中原地產(chǎn)一名負(fù)責(zé)人表示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)并非市場(chǎng)，而是政策。
現(xiàn)實(shí)是殘酷的。資本市場(chǎng)已經(jīng)基本對(duì)地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門，再加上銀行信貸逐步縮緊，大量的土地儲(chǔ)備牽制了開發(fā)商現(xiàn)金流，如今按揭貸款又被卡殼，房地產(chǎn)企業(yè)的日子已經(jīng)越來(lái)越難。“傳統(tǒng)渠道的融資越來(lái)越緊張，房地產(chǎn)商通過(guò)股權(quán)基金、信托等形式來(lái)融資，這或許是一些開發(fā)商最后的救命稻草。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社對(duì)記者說(shuō)。
鄭州市統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然鄭州限購(gòu)令3月初開始執(zhí)行，但對(duì)市場(chǎng)的影響還是不小。今年一季度，鄭州市商品房銷售增速大幅回落，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)尤其明顯。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)大幅增加，增幅超過(guò)三成。而鄭州市的待開發(fā)面積也大幅增加，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)。 記者 李萌
看點(diǎn)一 銷售增速回落
【數(shù)據(jù)】第一季度，鄭州市商品房銷售面積為197.6萬(wàn)平方米，增速同比回落55.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為185.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.5%，增速比上年同期回落58.1個(gè)百分點(diǎn)。
限購(gòu)區(qū)域商品房銷售出現(xiàn)下降，其中管城區(qū)下降幅度最大，為20.9%；其次是惠濟(jì)區(qū)，下降19.1%
第一季度，鄭州市商品房銷售額116.2億元，增長(zhǎng)25.8%，增速比上年同期回落48.1個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售額為97.8億元，增長(zhǎng)24.2%，增速比上年同期回落54.1個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額28.4億元，依然是市場(chǎng)熱點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為74.9%�！痉治觥可唐贩夸N售的低迷或?qū)⒂绊懙椒康禺a(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)，從而影響全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。
而在住宅產(chǎn)品中，賣得比較好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。這也印證了在限購(gòu)令下發(fā)之前，部分開發(fā)商的預(yù)測(cè)：“限購(gòu)令限不住面向首次置業(yè)者的產(chǎn)品。”
商品房銷售是否會(huì)持續(xù)低迷，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期怎樣？4月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的一條報(bào)告可以說(shuō)明一些問(wèn)題。報(bào)告顯示，73%的消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)一年房?jī)r(jià)將會(huì)上升，比上季度提高6個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二線城市消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上升的比重有所下降，但三、四線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)。
看點(diǎn)二 辦公樓風(fēng)頭強(qiáng)勁
【數(shù)據(jù)】1~3月，鄭州市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資128.4億元，比上年同期增長(zhǎng)39.1%，增速同比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資85.8億元，增長(zhǎng)21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；辦公樓投資8.22億元，增長(zhǎng)103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資12.6億元，增長(zhǎng)34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投資21.8億元，增長(zhǎng)163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高至16.9%。在住宅投資中，90平方米及以下住宅仍是主流產(chǎn)品，占住宅投資的比重為33.5%�！痉治觥坎浑y看出，商業(yè)地產(chǎn)尤其是辦公樓項(xiàng)目成為“香餑餑”。這一點(diǎn)在銷售市場(chǎng)上也能得到呼應(yīng)，中原萬(wàn)達(dá)SOHO熱銷、西元國(guó)際廣場(chǎng)頻頻引發(fā)市場(chǎng)熱點(diǎn)、興達(dá)國(guó)貿(mào)開盤佳績(jī)等都是有力的證明。
商業(yè)地產(chǎn)的吃香，不只是出現(xiàn)在鄭州，在全國(guó)范圍內(nèi)看也是一個(gè)普遍現(xiàn)象。知名學(xué)者趙曉在其博客中，就針對(duì)全國(guó)一季度的數(shù)據(jù)作出了這樣的分析，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為投資者追捧的“香餑餑”！趙曉認(rèn)為，按照“新國(guó)八條”的規(guī)定，二套房首付比例提高，而商用地產(chǎn)購(gòu)房貸款投資門檻相對(duì)較低，政策的不確定性和住宅價(jià)格的下行通道使得投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
而據(jù)仲量聯(lián)行2011年第一季度“全球市場(chǎng)觀察”指出，在中國(guó)的一些城市，如北京和廣州，本地租戶的強(qiáng)烈需求推動(dòng)空置率大幅下降；北京和上海的租金已經(jīng)回升到之前峰值的水平。
此外，從寫字樓空置率來(lái)看，CBD空置率也由去年最高時(shí)候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創(chuàng)下歷史新低。
看點(diǎn)三部分房企資金趨緊
【數(shù)據(jù)】今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金225.5億元，比上年同期增長(zhǎng)21.5%，增速比上年同期回落41.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速低于完成投資增速17.6個(gè)百分點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款27.1億元，下降12.4%，增速比上年同期回落12.2個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；自籌資金103.5億元，增長(zhǎng)46.7%，增速比上年同期回落20.7個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%，其中企業(yè)自有資金32.6億元，增長(zhǎng)63.2%，增速比上年同期加快68.2個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由上年同期10.8%提高到14.5%。【分析】鄭州市統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為，房企資金到位增速低于完成投資增速，說(shuō)明企業(yè)資金出現(xiàn)趨緊跡象。這種分析，河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君也表示認(rèn)可：從數(shù)據(jù)來(lái)看，自籌資金依然是主渠道，國(guó)內(nèi)貸款開始下降，這和金融機(jī)構(gòu)提高儲(chǔ)備金率關(guān)系緊密。
從當(dāng)前的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻正在逐步抬高，純粹依賴銀行信貸支持的房企開始艱難度日。房地產(chǎn)行業(yè)正式開始兩極分化，有實(shí)力、有項(xiàng)目、有品牌的房企開始做大做強(qiáng)，享受著大魚吃小魚兼并小房企的快感；一些中小房企由于資金困難或出現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓甚至退出市場(chǎng)。當(dāng)前調(diào)控會(huì)加速房企分化，進(jìn)入“寡頭地產(chǎn)時(shí)代”。
學(xué)者趙曉在其博客中提到，銀行錢袋子縮緊的結(jié)果是開發(fā)商不得不依靠?jī)?nèi)源融資以及引進(jìn)外資，如雅居樂、合生創(chuàng)展、復(fù)地、華南城、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過(guò)海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式來(lái)儲(chǔ)備資金過(guò)冬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月份，今年國(guó)內(nèi)房企的離岸債務(wù)融資總額已達(dá)280億人民幣。
