近日，位于鄭州海洋館附近的經(jīng)濟(jì)適用房——紫薇苑小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)和銷售價(jià)公布。每平方米2537的基準(zhǔn)價(jià)，讓網(wǎng)友直呼：誰動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格？
更有網(wǎng)友在大河論壇發(fā)帖，按照鄭州經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)規(guī)定，細(xì)算紫薇園的成本。
鄭州市物價(jià)局公用事業(yè)價(jià)格處負(fù)責(zé)人稱，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)成本，是由該局的二級(jí)機(jī)構(gòu)——成本監(jiān)測(cè)所核準(zhǔn)的，該處在此基礎(chǔ)上，加上稅及利潤(rùn)，“綜合考慮各方面的因素”，確定最后的基準(zhǔn)價(jià)。
不過成本監(jiān)測(cè)所一負(fù)責(zé)人說，紫薇苑的成本信息牽涉到開發(fā)商的商業(yè)機(jī)密，未獲授權(quán)不能透露。
網(wǎng)友：誰動(dòng)了鄭州經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格？
“過完了一個(gè)焦急的2009年春節(jié)，我們眾多的紫薇苑經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目入圍者經(jīng)向鄭州市物價(jià)局、鄭州華瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司詢問，紫薇苑項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，基準(zhǔn)價(jià)為2537元/平米，銷售價(jià)為2613元/平米。得此這一確切消息后，我們倍感失落、失望、憤怒。”
2月8日，大河網(wǎng)網(wǎng)友“般若海”在大河論壇發(fā)帖，質(zhì)疑位于鄭州市海洋館附近的經(jīng)濟(jì)適用房“紫薇苑”的價(jià)格。
“般若海”根據(jù)《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則（試行）》的規(guī)定，從紫薇苑的開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)，核算了該樓盤的基準(zhǔn)價(jià)格。
按“般若海”計(jì)算，紫薇苑的土地成本為662萬元，土地成本折合房屋每平方米為60元左右。
同時(shí)，根據(jù)鄭州國(guó)信建設(shè)工程有限公司與鄭州華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（紫薇苑開發(fā)商）簽訂的合同來看，紫薇苑建筑安裝成本折合房屋每平方米為4781.94萬元/46598平米=1030元左右。
至此，紫薇苑小區(qū)總成本包含的地價(jià)60元／平米和土建和安裝成本1030元/平米。這兩項(xiàng)主要成本項(xiàng)目基本清晰，剩下了公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本。
配套建設(shè)費(fèi)用主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。
前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。
而開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但這部分的費(fèi)用一般不會(huì)超過商品房銷售價(jià)格的10%。
假設(shè)按鄭州市商品房銷售均價(jià)3900元計(jì)算，此項(xiàng)費(fèi)用最多在390元/平米，因此，紫薇苑經(jīng)濟(jì)適用房的總成本最高為：地價(jià)60元／平方米+土建和安裝成本1030元+公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)486元／平方米+開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本390元／平方米=1966元/平方米。按稅金基本上取總成本的3%左右，即1966X0.03=60元/平方米。利潤(rùn)按《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定取最高上線3%，即1966X0.03=60元/平方米。
紫薇苑小區(qū)銷售基準(zhǔn)價(jià)最高為1966+60+60=2086元/平方米。
現(xiàn)行價(jià)格與此前媒體報(bào)道存在較大差異
2008年12月9日，鄭州某媒體曾報(bào)道，“鄭州市物價(jià)局嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格審批制度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。針對(duì)商品房?jī)r(jià)格居高不下的情況，我們進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的管理和支持力度，共審核經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目5個(gè)，建筑面積33萬平方米，多層銷售基準(zhǔn)價(jià)基本控制在每平方米1725元左右，對(duì)抑制商品房?jī)r(jià)格過快上漲起到了積極引導(dǎo)作用”。
“般若海”說，鄭州市物價(jià)局核準(zhǔn)、鄭州市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司確認(rèn)的紫薇苑銷售價(jià)2613元/平米的價(jià)格，無論是與物價(jià)局08年底控制的經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)1725元/平米，還是與網(wǎng)友測(cè)算的紫薇苑最高銷售價(jià)2086元/平米相比，都存天壤之別！
呼吁物價(jià)局公開相關(guān)信息
“般若海”說，紫薇苑產(chǎn)權(quán)還是50年，折合成70年比商品房都貴！我們中低收入家庭著憑什么要多付出這么多的血汗錢？2613元是如何核算出來的？高出的這么多錢從何而來？目前，全國(guó)房市正在渡“寒冬”，商品房?jī)r(jià)格仍有進(jìn)一步下探空間，房?jī)r(jià)未來趨勢(shì)仍有可能延續(xù)下跌，而經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格卻是年年高漲，難道要我們這些窮人去托房市大旗？請(qǐng)政府相關(guān)部門給我們一個(gè)明白！請(qǐng)還經(jīng)濟(jì)適用房真實(shí)面目！
開發(fā)商：物價(jià)部門核定價(jià)格 與我們無關(guān)
“紫薇苑的價(jià)格，我們無權(quán)制定。”鄭州華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行政總監(jiān)呂先生在接受大河網(wǎng)記者采訪時(shí)說，該公司已經(jīng)嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的在價(jià)格審定方面的規(guī)定，向物價(jià)部門提供了詳細(xì)的資料。
目前的基準(zhǔn)價(jià)和銷售價(jià)，都是物價(jià)部門按照程序最終確定的。要是按照該公司自己核算的，售價(jià)應(yīng)在兩千八九。
物價(jià)局：價(jià)格審定完全按照程序進(jìn)行
“首先是由具有成本監(jiān)審資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本進(jìn)行監(jiān)審，監(jiān)審后他們會(huì)出具一個(gè)成本監(jiān)審報(bào)告。”鄭州市物價(jià)局公用事業(yè)價(jià)格處處長(zhǎng)楚君艷電話中告訴大河網(wǎng)記者，該處會(huì)同房管部門，在成本報(bào)告的基礎(chǔ)上，綜合考慮各方面的因素，按規(guī)核加稅金和利潤(rùn)，得出最后的基準(zhǔn)價(jià)。
大河網(wǎng)記者詢問“各方面的因素”具體指什么，楚君艷處長(zhǎng)說，這個(gè)不太好量化。
同時(shí)她說，如果要了解成本監(jiān)審的相關(guān)情況，大河網(wǎng)記者可以向“紫薇苑”的成本監(jiān)審機(jī)構(gòu)——鄭州市物價(jià)局下屬的“成本監(jiān)測(cè)所”咨詢。
成本監(jiān)測(cè)所：紫薇苑成本牽涉開發(fā)商商業(yè)機(jī)密 未獲授權(quán)不能透露
今天上午，大河網(wǎng)記者見到了成本監(jiān)測(cè)所的馮雪浩副所長(zhǎng)。他說，如果記者要了解成本監(jiān)審方面的程序和相關(guān)規(guī)定，他完全可以介紹，但具體到紫薇苑的成本信息，一是有成本監(jiān)審方面的規(guī)定，另一方面，也牽涉到紫薇苑開發(fā)商的商業(yè)機(jī)密。他在未獲授權(quán)的情況下，不能透露。
