今年春節(jié)過后，雖然氣溫一直十分寒冷，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就回升了，特別是2月下旬開始，很多樓盤表現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。有個(gè)城北的樓盤這么描述市場(chǎng)的：春節(jié)前每個(gè)月銷售一、兩套，春節(jié)后每天銷售一套。有的樓盤開盤就銷售200套以上，甚至更多的，差不多相當(dāng)于一般樓盤去年全年的銷售業(yè)績(jī)。前段時(shí)間，公司同事與一個(gè)樓盤談營(yíng)銷合作，開發(fā)商的營(yíng)銷人員說，現(xiàn)在就只剩下1000套的房源，預(yù)計(jì)上半年就清盤了，所以暫時(shí)沒有合作的需求。開發(fā)商這樣的自信，簡(jiǎn)直與去年低迷的市場(chǎng)有著天壤之別。更有的樓盤，在悄悄的上調(diào)房?jī)r(jià)，以追求更高的項(xiàng)目利潤(rùn)。這就是近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。雖然不能用全面市場(chǎng)火爆來評(píng)價(jià)，至少也算得上熱熱鬧鬧。
今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)與去年相比，有兩個(gè)利好。第一是從2010年史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控（2010年的“國(guó)十條”）開始，為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛性需求和投資、投機(jī)買房都同樣的被抑制。但是2012年剛一開始，各個(gè)城市的地方政策都在放寬首套購房的限制，銀行的利率政策，也對(duì)首套住房有優(yōu)惠政策。2012年春節(jié)之后的成都市場(chǎng)交易量，絕大部分是剛需人群支撐的，那些大戶型，高端別墅幾乎沒有什么變化。前幾天去參觀一個(gè)別墅，營(yíng)銷人員說，他們周邊幾個(gè)別墅項(xiàng)目，春節(jié)后到三月初，也只賣了一套別墅。2012年，在被市場(chǎng)譽(yù)為剛需年的說法就是基于以上因素的。
第二個(gè)利好是近幾個(gè)月的物價(jià)上漲幅度得到明顯控制，CPT漲幅從去年最高點(diǎn)的6%以上，降到3%多一些，貨幣政策的表現(xiàn)就會(huì)下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，今年在二月份已經(jīng)下調(diào)了一次銀行存款準(zhǔn)備金率。可以預(yù)計(jì)今年的物價(jià)上漲的幅度將控制在一個(gè)較低的水平，這樣今年還有多次的下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率的情況。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，社會(huì)的資金量及資金流動(dòng)速度直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。雖然在銀行有各種限制向房地產(chǎn)行業(yè)貸款的政策約束，但是只要銀行流動(dòng)性資金量增加，就會(huì)產(chǎn)生增加房地產(chǎn)行業(yè)資金的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。比如簽訂按揭貸款合同的放款速度會(huì)明顯加快，開發(fā)商可以通過其他手段變相獲得銀行貸款等。
以上兩點(diǎn)，看起來今年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)會(huì)明顯好于去年的。但是今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》溫總理對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的定調(diào)，“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。” 以及在兩會(huì)閉幕的記者招待會(huì)很多關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)言，無疑給市場(chǎng)潑了一盆冷水。
對(duì)于房?jī)r(jià)，今年提出的得是促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，換成更加直白的語言，可以理解成促進(jìn)房?jī)r(jià)下降。這與這么多年關(guān)于房?jī)r(jià)發(fā)言的諸如“抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)”相比，力度更加大�？梢灶A(yù)見今年的房地產(chǎn)宏觀政策將在控制房?jī)r(jià)方面具有實(shí)際的行動(dòng)。
對(duì)今年宏觀政策及市場(chǎng)的表現(xiàn)，可以預(yù)計(jì)新政策的出臺(tái)上，今年估計(jì)沒有更加嚴(yán)厲的新政策出來，估計(jì)會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍。而在限貸和限購政策上，今年應(yīng)該是會(huì)加強(qiáng)其嚴(yán)格執(zhí)行力。這樣直接產(chǎn)生的輿論表現(xiàn)上，各種媒體不能鼓吹房?jī)r(jià)上漲，而是更多的尋找房?jī)r(jià)下降的新聞。
今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)受著政府宏觀政策抑制，與市場(chǎng)需求釋放兩股力量的較量，雖然整體形勢(shì)不十分明朗，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很多的不確定性，但是可以預(yù)計(jì)，今年的市場(chǎng)會(huì)比去年好些，交易量會(huì)上升。對(duì)于房?jī)r(jià)，雖然總理的愿望是良好的，我還是覺得房?jī)r(jià)小幅上漲的可能性要大于房?jī)r(jià)下跌的可能性。主要原因有以下幾點(diǎn)：
第一，通過這幾個(gè)月降價(jià)，很多樓盤擺脫了現(xiàn)金流壓力，而且進(jìn)入項(xiàng)目后期銷售，為了追求項(xiàng)目更大利潤(rùn)，一些開發(fā)商會(huì)上漲房?jī)r(jià)。第二，保障性住房還是會(huì)作為一個(gè)重要的政府政績(jī)來宣傳，但是這個(gè)對(duì)降低房?jī)r(jià)起不到根本性作用。保障性住房推向市場(chǎng)的量還是相當(dāng)?shù)纳�，保障性住房更多的受益者是�?guó)有單位，事業(yè)單位及政府機(jī)關(guān)集資建房的大力興起。第三，精裝修商品房市場(chǎng)量的增加，電梯豪宅數(shù)量的增加，以及新材料運(yùn)用，造成開發(fā)成本增加這些，都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的局面。
