2012即將結(jié)束，回首這一年的經(jīng)濟大事，樓市是個不可不說的重要方面。自2011年1月26日國務院公布“新八條”以來，被稱為史上最嚴的調(diào)控措施，今年進入了第二年。調(diào)控進入深水區(qū)，效果逐漸顯現(xiàn)，各方博弈也此起彼伏�？v觀這一年，樓市正悄悄發(fā)生著怎樣的改變？由此埋下的伏筆將會指引樓市明年去向何方？
數(shù)據(jù)描繪房價一年走勢圖
據(jù)統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計，2012年1月，70個大中城市新建商品住宅價格與上月相比無一上漲，48個城市環(huán)比下降，22個城市持平，房價繼續(xù)延續(xù)了2011年12月的走低態(tài)勢。
2月份70個大中城市平均房價環(huán)比降0.1%，為連續(xù)第五個月走低。
3月份46個城市房價環(huán)比下降，16個持平，8個上漲，價格下降城市數(shù)量減少，持平城市全面減少，漲價城市數(shù)量增多，漲幅擴大，說明進入3月，全國性成交量回暖，導致自去年四季度開始的第一輪降價潮進入平穩(wěn)期，房價下行速度暫時放緩。
這種形勢一直持續(xù)到5月。4月時，43個城市房價環(huán)比下降，24個城市持平，3個上漲，漲幅均未超過0.2%。5月情形相仿，43個城市環(huán)比下降，21個持平，6個上漲，漲幅均未超過0.2%。
到了6月，樓市開始出現(xiàn)變化。21個城市環(huán)比降價，24個持平，25個上漲，漲幅不超過0.6%。漲價城市明顯增多，漲幅也進一步擴大。
7月，僅9個城市房價環(huán)比下降，11個持平，50個城市上漲，漲幅均未超過0.7%。漲價城市超過前6個月的數(shù)量總和，樓市已從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”，回到了2011年二季度時的狀態(tài)。
8月起，樓市回升勢頭開始放緩，20個城市環(huán)比下降，14個持平，36個上漲，漲幅均未超過0.6%。9月24個城市環(huán)比下降，15個持平，31個上漲，漲幅均未超過0.4%。十一黃金周期間，全國多數(shù)城市樓市進入休眠狀態(tài)，各地成交量整體偏低，環(huán)比降7成，傳統(tǒng)的“金九銀十”并未出現(xiàn)。黃金周過后，10月樓市漲幅有所擴大，17個城市環(huán)比下降，18個持平，35個上漲，漲幅均未超過0.5%。。
進入11月份，形勢陡然生變， 10個城市房價環(huán)比下降，7個持平，53個上漲，平均漲幅創(chuàng)一年半新高。業(yè)內(nèi)分析稱，這印證著各地量、價齊漲現(xiàn)象再度襲來。住建部政策研究中心主任秦虹也對媒體表示，“整個房地產(chǎn)市場從今年6月開始增速由下降變?yōu)榫徛仙�，到年底增長得更明顯一些。事實上，下半年整體市場已經(jīng)回暖”。
房價起伏背后的博弈
在樓市的跌宕起伏中，地方政府的“微調(diào)”作用不可不說。實際上，這種“微調(diào)”的試探自2011年底就已經(jīng)開始，雖然廣東佛山2011年10月放松“限購”的政策僅出臺一天就被叫停，但各地探索的腳步仍未停下。
據(jù)全國主要城市地價監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2011年下半年至今年7月末，在105個監(jiān)測城市中，北京等33個城市分別從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，內(nèi)容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。除上海、蕪湖、佛山、成都等4個放松限購政策“紅線”的城市被叫停，其余城市不涉及限購的政策微調(diào)均還在實施。
當6、7月樓市真的出現(xiàn)房價回升、“地王”再現(xiàn)，更有媒體報道一些城市以“穩(wěn)增長”為名擬放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時，中央多個部門在第一時間，連發(fā)了九個信號穩(wěn)樓市。
6月6日，住建部重申堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。6月12日，發(fā)改委聲明，《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》報道純屬捏造。6月14日，央行澄清“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事，稱對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監(jiān)管。6月14日，銀監(jiān)會聲明，媒體傳銀監(jiān)會降低個人住房抵押貸款風險權重，純屬誤讀。6月19日，住建部重申，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。7月5日，央行宣布次日起下調(diào)存貸款基準利率，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整。7月7日，溫家寶總理考察江蘇常州時強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關鍵時期，必須堅定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房價反彈。7月17日，國土部部長表示，將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。7月19日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。
鑒于房地產(chǎn)市場的明顯異動，國務院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實調(diào)控政策措施情況開展專項督查，此次督查范圍被業(yè)內(nèi)稱為“近年來罕見”。
當各地“微調(diào)”與中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松相遇時，房地產(chǎn)市場再次進入敏感期，珠海樓市“雙限”松綁令更是連夜叫停。
8月份，國務院公布了專項督察的結(jié)果，對超半數(shù)省市的調(diào)控落實情況予以肯定，同時對湖北、湖南、河北、山東等省提出批評。住建部也會同國土資源部聯(lián)合發(fā)文遏制地價非理性上漲。9月，住建部“樓市繼續(xù)限購，房價不具備全面反彈條件”的表態(tài)，與國稅總局明確房產(chǎn)稅擴大征收一道，共同給市場吃了一顆定心丸。在中央的聲聲嚴控表態(tài)之下，樓市8月、9月上升態(tài)勢趨緩。
到了10月，雖黃金周交易慘淡，“金九銀十”落空，但一線城市房價漲幅擴大。與此同時，開發(fā)商經(jīng)過半年多的以價換量、以及6月份的成交高潮后，隨著樓市悄然回暖，10余家標桿房企都在10月完成了全年的銷售目標。業(yè)內(nèi)人士分析稱，樓市以價換量情況已經(jīng)結(jié)束，年底將現(xiàn)翹尾行情。
這種翹尾在11月、12月表現(xiàn)的淋漓盡致。樓市反彈勢頭明顯，局部地區(qū)出現(xiàn)非理性旺盛局面，對市場預期影響較大。有媒體報道稱，多個一線城市個別樓盤大幅提價、千人搶房以及地王頻出等現(xiàn)象，引發(fā)恐慌情緒蔓延。北京住建部門多次辟謠，稱“恐慌性購房”系炒作。
對于樓市的這種異動，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，主要是今年以來的兩次降息以及此前積壓的自住需求釋放，同時，不少房企在資金鏈改善后開始追求利潤，減少價格優(yōu)惠。秦虹認為，城鎮(zhèn)化和明年經(jīng)濟向好的預期改變了人們對房地產(chǎn)市場的判斷，使本來就很強勁的剛性需求集中釋放。此外，另一個重要原因是，11月各地土地供應集中發(fā)力，土地成交延續(xù)了前期活躍的行情，上海、北京和南京等地再現(xiàn)地王。
鑒于此，有媒體報道稱，住建部已針對房地產(chǎn)市場走勢展開調(diào)研，新的調(diào)控政策有望出臺。以北京為代表的地方政府也已迅速出手，維持市場秩序，穩(wěn)定樓市預期。
2013，樓市路向何方？
樓市年底翹尾的行情，更激發(fā)了人們對明年房價走勢的預測熱情。多個機構和業(yè)內(nèi)人士年底密集發(fā)聲。
社科院在12月13日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2012-2013)》中預測，2013年住房市場的總體趨勢將會穩(wěn)中有進，大穩(wěn)定中有小的振蕩，同時也面臨著總體反彈和局部崩盤同時發(fā)生的風險。央行在18日發(fā)布的四季度儲戶問卷調(diào)查顯示，近3成人預計明年1季度房價將上漲。媒體24日刊文稱，中國指數(shù)研究院日前發(fā)布報告，預計明年房價同比仍將上漲7.8%，調(diào)控政策仍將從緊。國家信息中心21日發(fā)布的《中國與世界經(jīng)濟發(fā)展報告(2013)》指出，假如明年GDP增長8%左右，房價同比增幅將小幅度上升。
業(yè)內(nèi)人士大多預判“明年樓價穩(wěn)中有升”，持“樓價會跌”觀點的較為少見。最有爭議的是任大嘴的“暴漲說”，任志強曾多次表示明年3月份房價會暴漲。對此，住建部政策研究中心副主任王玨林稱，明年房地產(chǎn)會平穩(wěn)發(fā)展，房價不會暴漲。更有深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長郭建波在微博上立下賭約，如果真如任志強所言，他將在明年兩會開幕當天在長安街裸奔。
清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵預期，明年的經(jīng)濟增長速度是8%左右。他認為，在這樣一個增長情況下，除非出現(xiàn)重大的波動，否則房地產(chǎn)市場肯定會出現(xiàn)一定的上漲。著名經(jīng)濟學家、前國家統(tǒng)計局局長邱曉華認為，從長期來看，中國的房價看漲的趨勢是必然的，至少10年以后房價逆轉(zhuǎn)才會發(fā)生。楊紅旭認為，明年房價將會小漲，均價預計比今年上漲10%左右。
秦虹分析稱，明年房地產(chǎn)受整個宏觀經(jīng)濟影響比較大，明年整體經(jīng)濟如果持續(xù)向好，那么房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的組成部分也會好，如果宏觀經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)也會受影響。她認為明年房地產(chǎn)市場的走勢主要取決于三個方面，包括城鎮(zhèn)化與調(diào)控政策，但最重要的因素在于貨幣政策。
