“在我市舊城區(qū)、棚戶區(qū)和城中村的改造中，由于存在拆遷成本不斷上升、舊城改造缺乏技術(shù)指標(biāo)支持等諸多問題，導(dǎo)致許多項目進展緩慢。”在市十五屆人大三次會議上，來自城關(guān)團的王滿代表提交了《關(guān)于建議制定的建議》。
舊城改造缺乏技術(shù)指標(biāo)支持
據(jù)統(tǒng)計，目前城關(guān)區(qū)危舊房屋及空閑院落總占地面積約437萬平方米，約6556畝，建筑面積約800萬平方米。其中廟灘子、紅泥溝、桃樹坪、伏龍坪、東崗、雁灘等地區(qū)是舊城區(qū)、棚戶區(qū)和城中村改造的重點地區(qū)，居住著8萬多戶近20萬居民，加快推進舊城改造，改善居住環(huán)境、治理地質(zhì)災(zāi)害，顯得尤為迫切和重要。
王滿說，在地方財力有限的前提下，鼓勵各類開發(fā)商投資參與城關(guān)區(qū)舊城區(qū)改造，積極扶持引導(dǎo)招商引資借助外力加快舊城改造。“但是，由于拆遷難度大，致使許多項目進展緩慢。”王滿說，目前城關(guān)區(qū)舊城改造項目大多位于我市的腹帶。隨著經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，這些地區(qū)建筑密度很高，但配套設(shè)施配備較差，在此片區(qū)居住的居民拆遷補償要求高，致使舊城改造拆遷成本不斷上漲，帶來拆遷工作量大、任務(wù)重，進展緩慢的問題。
另外，還有一個突出問題是舊城改造缺乏相應(yīng)的技術(shù)指標(biāo)支持。城關(guān)區(qū)現(xiàn)有舊城改造片區(qū)地塊容積率普遍偏大，改造難度大，投資企業(yè)為了做好拆遷安置和實現(xiàn)改造資金的回收，往往還要提高現(xiàn)有的容積率，需要提高的容積率造成規(guī)劃指標(biāo)協(xié)調(diào)難度大，辦理周期過長，致使項目無法落地，甚至處于擱置狀態(tài)。同時很多舊城改造采取整體拆遷改造方式，造成對土地?zé)o法綜合規(guī)劃、評估，無法使土地的利用率實現(xiàn)最大化。由于這些原因，導(dǎo)致改造遺留下了一部分住宅區(qū)變成“死角”。
“城關(guān)區(qū)部分舊城改造項目緊鄰南北兩山地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)區(qū)，地質(zhì)災(zāi)害隱患大，這些片區(qū)要進行改造，必須采取邊治理邊改造的模式。”王滿說，這樣一來大幅度提高了改造費用，拉長了改造周期；部分改造片區(qū)道路狹窄，交通擁堵，對開發(fā)商而言升值空間有限，極大地制約了項目的整體規(guī)劃和規(guī)模，開發(fā)商在前期必須投入大量的人力、物力對其進行評估、改造，改造成本不斷增加，部分開發(fā)商被迫放棄項目的建設(shè)，致使項目擱置無法實施。
舊城改造應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地
針對舊城改造中存在的問題，王滿建議應(yīng)該采取四點對策及措施：1、在舊城改造過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設(shè)。2、黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)的價值，收回資金，用于貼補經(jīng)濟效益差地段的舊城改造。3、政府加強宏觀調(diào)控。政府要制定與舊城改造有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)支持舊城改造項目，改變開發(fā)活動中的低效率狀態(tài)；政府要加大對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改造好舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。4、加強規(guī)劃引導(dǎo)。盡快出臺支持舊城改造的具體規(guī)定。規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實現(xiàn)的基礎(chǔ)上。
