2012的大幕已徐徐落下，濟南樓市在這不平凡的一年里迎來了回暖與重生。回顧來時路，總有一些事情讓地產(chǎn)人回味與銘記：政策松緊博弈，需求重新釋放；成交量價齊升，企業(yè)蛻變重生。也總有一些事情讓購房者們糾結(jié)與感慨：調(diào)控政策堅持，房企以價換量；樓市反彈，剛需抄底。2012年，房地產(chǎn)行業(yè)以迅猛的姿態(tài)完成了轉(zhuǎn)身與救贖。在此，讓我們將那些最值得記錄的時刻再次定格，縱觀樓市風(fēng)云，回顧房地產(chǎn)大事，2012年“五大地產(chǎn)關(guān)鍵詞”及“濟南五大地產(chǎn)事件”為您呈現(xiàn)。
樓市反彈
從已經(jīng)公布的各項數(shù)據(jù)來看，2012年年末樓市回暖的跡象十分明顯。國家指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年11月份全國100個城市新建住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月份上漲0.26%，這是2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。新房“跳價”、排隊購房等現(xiàn)象再度出現(xiàn)。
點評：面對逐步回暖的樓市，2012年12月15日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議再次明確提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。小幅反彈的房價固然值得警惕，但與之相比，借樓市回暖之機人為制造的市場恐慌更應(yīng)該提防，以免樓市出現(xiàn)大的價格上漲。
以價換量
所謂以價換量就是通過促銷手段降低產(chǎn)品的價格，使更多的消費者來選擇產(chǎn)品，使產(chǎn)品銷售量增加，從而達到預(yù)期盈利的目的。2012年上半年很多樓盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，大量房源出現(xiàn)積壓，為解決資金困難，眾多房地產(chǎn)公司紛紛降低價格以換取更多的銷售量。
點評：在持續(xù)緊縮的調(diào)控政策下，2012年上半年以價換量漸成開發(fā)商們的共識，各種促銷手段也被寄予了提高成交量的厚望。“以價換量”之舉盡管難以滿足所有購房者的需求，但在2012上半年卻已初見成效。如果開發(fā)商希望加快去庫存，“以價換量”的策略，在平穩(wěn)的市場環(huán)境下同樣需要。
微調(diào)
2012年2月份以來，地方政府頻出微調(diào)政策，變相放松房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在蕪湖、珠海等40余個城市陸續(xù)上演。截至2012年5月底，全國已有30多個地方政府對房地產(chǎn)政策進行過“微調(diào)”，其中有5個城市被叫停。
點評：2012年，凡是涉及松綁限購的政策均被叫停，政策即使微調(diào)也僅是支持剛需，讓市場保持一定溫度。由此看來，本輪調(diào)控的核心政策限購和限貸并未放松，大的格局未變。
抄底
房價一般不是固定不變的，而是在上下波動的。價格下降到一定程度然后回升，就形成了一個“底”。抄底的意思就是在價格處于“底”的位置時買入。2012年上半年由于價格的持續(xù)下降，很多購房者認(rèn)為價格已經(jīng)到了底部，于是出現(xiàn)了“抄底”這個詞語。
點評：雖然抄底時買入的價格比較低，但是抄底實際上是一種風(fēng)險很大的行為，一定要慎重。真正的“底”是比較難判斷的，我們認(rèn)為它是“底”了，可實際上未必。正如股市中所說的，以為地板是底了，地板下面還有地下室，地下室下面還有地獄，地獄還有18層……
海外擴張
國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等知名開發(fā)商，2012年，這些知名房企依托對中國房地產(chǎn)行業(yè)的深入了解和深厚的業(yè)內(nèi)資源，通過旗下股權(quán)投資公司，以房地產(chǎn)私募基金的形式聯(lián)合投資項目海外開發(fā)。國內(nèi)知名房企開始由傳統(tǒng)開發(fā)向新型的投資與開發(fā)管理分離的企業(yè)運營模式悄然轉(zhuǎn)型。
點評：房企試水海外項目投資，主要原因還是利潤驅(qū)動。房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率很高，利潤空間也相對較高。同時，中國房企品牌走向世界，也在一定程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)本身的影響力和競爭力。
2012濟南五大地產(chǎn)事件
萬科進駐濟南
2012年9月28日，濟南天泰置業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人證實，萬科收購了濟南天泰置業(yè)公司約60%的股權(quán)，正式進入濟南，股權(quán)轉(zhuǎn)讓于2012年9月底完成。2012年12月3日，萬科地產(chǎn)又以15.8億元競得花園路以南、化纖廠路以東的一地塊。這也是萬科通過招拍掛方式在濟南拿下的首塊土地。
點評：萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大，進入濟南市場，必將對濟南的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。萬科的品牌價值、精裝修的社會知名度將為泉城人民帶來更加優(yōu)質(zhì)的項目和更為廣泛的選擇。同時，萬科等一線房企的加入，是否會提高房價，萬科入濟是否會影響濟南未來樓市，還需拭目以待。
濟南樓市成交量持續(xù)攀升
2012年的樓市并沒有迎來開門紅，1月份商品房的成交量只有1369套。而隨著眾多樓盤以價換量的政策，濟南的樓市市場逐步回暖，2012年一季度成交約10000套，二季度成交約15000套，三季度成交約21000套，四季度成交約24000套。
點評：年末本應(yīng)是房地產(chǎn)市場的供求淡季，但2012年的房地產(chǎn)市場打破常規(guī)，呈現(xiàn)暖冬現(xiàn)象，且整體住宅市場呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的態(tài)勢。開發(fā)企業(yè)對樓市2013年的不確定性，使得眾多樓盤保持較高的推盤力度，剛需和剛改產(chǎn)品依靠價格策略保持著較快速走量。
濟南迎來公租房時代
2012年11月30日，濟南市公租房保障標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布。公租房申請準(zhǔn)入門檻降低，取消了收入和戶籍的限制，這也是外來人員首次納入濟南市住房保障范圍。2012年11月30日起，濟南開始啟動公租房申請分配試點，17個項目6110套(間)房源將推出參與試點。2012年12月18日，濟南最大的公租房清雅居 (論壇)全面封頂，據(jù)介紹，該項目可提供房源6014套，申請門檻沒有收入和戶籍限制。
點評：公租房分配能否姓“公”，首先體現(xiàn)在權(quán)利平等。我市公租房最大的一個亮點就是突破戶籍限制，規(guī)定本地及外來人員均可申請公租房。但外來務(wù)工人員中有大企業(yè)、小企業(yè)之分，更有白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)之分，因此，在涉及外來人員的住房分配上，應(yīng)協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，在房源分配上做到外地人、本地人一視同仁，外地戶籍的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)亦一視同仁。
2012下半年土地市場出現(xiàn)多家“爭地”
從2012年濟南市土地供應(yīng)情況來看，一月份濟南土地市場成交量為零，2月份土地市場復(fù)蘇并出現(xiàn)了供應(yīng)井噴的現(xiàn)象，共有27宗土地掛牌出讓，3-5月份持續(xù)回落，5月只有1宗土地出讓，之后供應(yīng)趨于平穩(wěn)。2012年11月14日又現(xiàn)了一宗土地8家房產(chǎn)企業(yè)競拍的局面，經(jīng)過33輪競價，南海置富發(fā)展有限公司以16.1億元拿下此地。2012年12月2日，位于花園路以南、化纖廠路以東的化纖廠G114住宅用地，被萬科以15.8億元的價格從競拍的4家公司中爭得。
點評：這樣的競相爭地，是否表示濟南的土地市場又要重新“升溫”？今年以來濟南土地市場相對平穩(wěn)，土地絕大多數(shù)以底價成交，截至目前現(xiàn)場競價只出現(xiàn)五六次，與往年相比大大減少，應(yīng)當(dāng)說，2012年土地市場平穩(wěn)態(tài)勢未發(fā)生變化。
多項目短期內(nèi)銷售井噴
碧桂園·鳳凰城 (論壇)開盤銷售6億元；恒大雅苑 (論壇)開盤銷售5.8億元；世茂國際廣場 (論壇)60天熱銷5億元……2012年濟南樓市，無論是城市綜合體、高端別墅，亦或是住宅都已連續(xù)上演多次短期內(nèi)銷售額井噴的饕餮盛宴。
點評：面對樓市調(diào)控的持續(xù)，樓市博弈已從僵持逐漸演化為供需市場的活躍階段。大量“剛性需求”購買力的強勢反彈，樓市產(chǎn)品的集中放量，加之品牌房企的高端項目的推出，促成了一個又一個熱銷奇跡。
