眼下，省城蘭州 (論壇)不少道路正在進行拓寬改造，改造后，一些居民樓就緊靠到了路邊，一樓居民從中看到“商機”，紛紛開始將住宅進行裝修改造成商鋪，或經(jīng)營或出租。那么，這些民宅改為商鋪，是利還是弊？記者對此進行了調(diào)查采訪。
“一鋪養(yǎng)三代”想法
引發(fā)“民改商”熱潮
“居民最大的愿望就是解決衛(wèi)生、安全問題，而最根本的是反對一樓部分住戶將住房改成商鋪。”張艷書記介紹，社區(qū)通過組織“協(xié)調(diào)會”，就是讓居民聚在一起，聽聽他們的說法，集思廣議，社區(qū)再努力解決問題。
其實，像平?jīng)雎飞鐓^(qū)一樣遇到的“民改商”難題，在蘭州其他社區(qū)還有不少。 眼下，省城蘭州不少道路正在進行拓寬改造，改造后，一些居民樓就緊靠到了路邊，一樓居民從中看到“商機”，紛紛開始將住宅進行裝修改造成商鋪，或經(jīng)營或出租。那么，這些民宅改為商鋪，是利還是弊？記者對此進行了調(diào)查采訪。
1月25日，記者對蘭州擴寬后的道路進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這些道路兩旁幾乎所有臨街一樓居民都進行了這種“民改商”，有些二樓居民也開始行動改造。
在平?jīng)雎分卸�，許多臨街的居民樓一樓開設(shè)著理發(fā)店、飯館、便利店等。在武都路一些臨街居民樓，不少經(jīng)過“民改商”后正在營業(yè)，除了餐館之外， 有的被改造成服裝店、藥店等等。
在新港城十字，從馬路邊一眼望去，似乎每家樓上都掛有一個招待所的牌子，記者進入居民區(qū)發(fā)現(xiàn)，隔一兩家就有一個招待所。
而在雁灘 (論壇)安居小區(qū)剛進門不遠處，記者看到，一樓居民正將窗戶砸掉，將其改造成一個大門，安裝工人告訴記者，這樣將窗戶和陽臺門打通后，再安裝一個卷簾門，就可向外出租了。記者進入室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)這個兩室一廳住宅，已被改造成一個商店。像這樣的小區(qū)內(nèi)居民樓改成商鋪的情況，在蘭州數(shù)不勝數(shù)。
“一鋪養(yǎng)三代”、“用商鋪為你賺錢”，正是這些理念引發(fā)了“民改商”的熱潮。無疑，商鋪巨大的經(jīng)濟利益是“民改商”的助長劑。
“領(lǐng)導(dǎo)您好，在城關(guān)區(qū)五福巷內(nèi)，有居民將住宅樓改成鋪面出租牟利，這本無可厚非，但是由于該租戶為塑鋼、鋁合金門窗加工戶，每天切割、加工的聲音刺耳且持續(xù)時間久，由于周圍全部為居民樓，個別商戶牟利行為嚴(yán)重影響到周邊群民的正常休息，請關(guān)注一下普通居民的生活環(huán)境。”這是去年7月份，市民在蘭州市政 (論壇)府網(wǎng)站留的投訴。民房改為商鋪帶來經(jīng)濟利益的同時，也引發(fā)了一系列的社會問題。
“民改商”并發(fā)癥鄰里起糾紛
“一般物業(yè)和業(yè)主發(fā)生糾紛，不用想，大多是業(yè)主投訴物業(yè)，而我們卻是被業(yè)主逼得沒辦法，來投訴的。”去年5月份，負責(zé)安寧區(qū)安寧西路康橋國 際服務(wù)的物業(yè)公司就向媒體投訴業(yè)主“民改商”帶來的管理混亂。
“最嚴(yán)重的就是我們隔壁，開了一個街舞俱樂部，天天聲音開的特別大，吵得樓上樓下都沒辦法休息。”田先生是安寧區(qū)一家高校的老師，也是康橋國際住宅小區(qū)的一位業(yè)主，他向記者反映稱，他家隔壁被租給一群年輕人辦了個街舞俱樂部，每天晚上10點以后，音樂聲、跳舞聲混雜在一起，讓旁邊的住戶根本無法休息。
“有一天凌晨2點多，對方喝醉酒了吵鬧，我去提醒，沒想到態(tài)度非常惡劣，開口大罵，甚至差點升級到動手，最后110來了才制止住。”田先生介紹，過了一段時間，這個街舞俱樂部由于資金問題歇了業(yè)。
然而，這并沒有讓田先生輕松起來，原來房東又將房屋出租出去，幾對年輕人合租著住，雖然沒有原來那么嘈雜，但不時晚上有喝酒聚會聲擾民。
為了改變商品房大量被出租商用，保護大多數(shù)業(yè)主的利益，負責(zé)康橋國際的物業(yè)服務(wù)公司在管理部門下達整改通知書后，甚至以斷電的方式逼商戶搬離。
“樓上的房間是租給住戶的，可二層的租金加起來也不如樓下一層租給商戶來得多。”這是記者在安寧區(qū)安寧西路水掛莊路段采訪中聽到最多的回復(fù)。
記者在這里看到，自建樓到處都是，盡管造型不一，標(biāo)準(zhǔn)不同，但無一例外的是家家戶戶的底層都成了“底商”�；蛟S是緊鄰一些舊貨市場的緣故，這里的底商有很大一部分租給了市場里的商戶，用來儲存和零售米、面、油、蔬菜、調(diào)味品等。由于每天要接貨、發(fā)貨、裝車、卸車，這里的運輸車成了一道獨特的“風(fēng)景”，擁堵、混亂、垃圾也成了“并發(fā)癥”。
其實不僅是商鋪讓居民們煩心，一些設(shè)在居民區(qū)內(nèi)的公司更困擾著居民。“天天都是生面孔來問，真是煩死了！”在雁灘安居小區(qū)內(nèi)，伍大媽就非常反感小區(qū)內(nèi)的公司。她說，自從樓上的公司開業(yè)后，經(jīng)常有一些陌生人出入，而且還經(jīng)常遇上陌生人車輛在小區(qū)橫沖直撞。伍大媽認(rèn)為，住家，誰都希望安寧一點，總是有陌生人出入，讓人感覺心里有點不踏實。
居民物業(yè)聯(lián)手“智斗”擾民“民改商”
“自從有公司進入小區(qū)后，我們小區(qū)恢復(fù)了原有的門禁系統(tǒng)，那些在我們小區(qū)里開公司的商戶沒用多久就開始撤離，這里終于可以恢復(fù)往日的寧靜了。”在記者的采訪中，位于安寧東路一家落成時間不長的高檔小區(qū)業(yè)主劉丹平先生開心地告訴記者這一好消息。
該高檔小區(qū)共有01和02棟，都是高層，共有126家住戶。由于處在安寧東路繁華路段，從交付之日起，就不斷有商家選擇該小區(qū)做公司辦公地點。
每天上下班時，是小區(qū)業(yè)主們最頭疼的時間。劉丹平介紹，由于小區(qū)里不少住戶租給小公司，這些公司制定了上班打卡的考勤制度，這樣一來，每天業(yè)主上班的時間，恰好與公司的工作人員趕著打卡的時間沖突，常常會出現(xiàn)電梯被商家的員工搶占，而業(yè)主卻沒有電梯乘。
令業(yè)主更為惱火的是，一些商家直接將貨物堆放到公司里，這樣每天坐人的電梯成了貨梯，經(jīng)常人貨擠在一個電梯里。“我們曾經(jīng)計算過，01棟的電梯每天上下次數(shù)非業(yè)主使用達到一半還多。”劉丹平說，業(yè)主們怨聲載道，“這哪像個居民小區(qū)啊。”
由于進入小區(qū)的商家嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，而小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理也曾經(jīng)因?qū)@些商家進行管理時，多次發(fā)生過沖突。為此，在與業(yè)主們經(jīng)過一番商討后，決定恢復(fù)門禁系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)啟用時，每戶業(yè)主最多只能領(lǐng)到5張門禁卡，進門時，持卡人必須在大門前刷卡方可進入。該卡只限本人使用。有訪客進入小區(qū)時，可通過對講系統(tǒng)與業(yè)主聯(lián)系，這一規(guī)定給商家?guī)韲?yán)重不便。
“通過業(yè)主和物業(yè)的努力，采取層層緊逼、巧用策略的方式，終于初顯成效�，F(xiàn)在小區(qū)里的商家已經(jīng)從原來的30來家剩下幾家了。而這幾家商戶也已經(jīng)開始找新的辦公地址。”
采訪中，不少市民表示，自己家旁邊的民宅商用行為根本沒有經(jīng)過他們的同意，稍好一點的就是打個諸如“我要開某某店啊”的招呼而已，征求意見完全談不上，而大部分居民都是在感覺受到干擾之后才知道自己家旁邊應(yīng)該是居住的地方變成了商用場所。
記者在城關(guān)區(qū)人民法院了解到，該院每年都會受理該類民事案件多起，其中有因商用房噪音擾民引發(fā)毆斗，進而受害方提起訴訟索賠的；有的商用房在鄰家墻體上設(shè)置燈光、牌匾，或占用公共通道遭到反對，鄰居對此提出停止侵害。此外環(huán)保部門對設(shè)在居民樓內(nèi)的商服油煙、噪音擾民申請強制執(zhí)行處罰的案件也不在少數(shù)。
管理“各自為政”
“民宅商用” 鄰居得點頭
“民宅商”用大量存在，糾紛也不斷出現(xiàn)，那么，對于這一問題，管理部門是如何管理的呢？記者試圖采訪管理者，但曲折的調(diào)查最終讓記者發(fā)現(xiàn)：“民宅商用”目前的管理只能用“各自為政”二字來形容。
“根據(jù)國家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營場所)登記有關(guān)問題的通知。通知中規(guī)定企業(yè)(公司)、個體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，需要提供住所 (經(jīng)營場所)所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的證明文件，以證明有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。”根據(jù)工商部門工作人員介紹，如果日后發(fā)現(xiàn)公司在設(shè)立時沒有經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，視同提供虛假登記材料，將對其進行行政處罰，直至取消營業(yè)執(zhí)照。此外，民宅商用的審批手續(xù)比較嚴(yán)格，一些存在噪音、污染、油煙等問題的公司不予在住宅內(nèi)登記，如歌廳、酒吧、舞廳、餐館等。
然而，按照現(xiàn)行《中華人民共和國公司法》規(guī)定，關(guān)于設(shè)立公司的條件之一是“有公司住所”，但工商部門的審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權(quán)，但對建筑物的使用用途，并沒有賦予工商部門審查的權(quán)限。工商部門對開辦商服的房屋并不管是民用房產(chǎn)權(quán)還是商用房產(chǎn)權(quán)。
同時，按照規(guī)劃部門的要求，民宅改成商用房，必須得有獨立出入口，同時不能與居民共用樓梯。但大批將民房改成商用房的經(jīng)營者并沒有改變房屋民房的性質(zhì)，因此不用報請規(guī)劃部門審批，規(guī)劃部門對不變更產(chǎn)權(quán)的民宅商用房又無管理權(quán)。沒有獨立出口，一些經(jīng)營者決定把民宅窗戶改成門。窗改門正常審批需要報請房產(chǎn)住宅鑒定部門進行房屋改建安全鑒定，這種鑒定只是技術(shù)鑒定，至于窗改門后的房屋是否用于商業(yè)經(jīng)營，房產(chǎn)住宅管理部門沒有管理權(quán)限。
采訪中記者了解到，在蘭州市，民宅商用現(xiàn)在形成房產(chǎn)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、城管等部門多家管理格局，申辦者要上下左右多方簽字，手續(xù)十分繁瑣，多部門管理又缺乏緊密銜接，工商與規(guī)劃、房產(chǎn)等部門對民宅商用審批、下發(fā)執(zhí)照的脫節(jié)，導(dǎo)致了民宅商用處于一個模糊地帶。
那么，面對出入頻繁的陌生人、受到干擾的生活，民宅商用給居民所帶來的困擾，市民該如何去面對？
在采訪中，甘肅泫淵律師事務(wù)所副主任、律師宋永強表示，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。如果業(yè)主改變了房屋的使用性質(zhì)，卻沒有征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可與其協(xié)商，協(xié)商不成可通過司法途徑解決。允許將住宅改建為經(jīng)營性用房的，須遵守相關(guān)法規(guī)，且不可擾民。按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者將住宅改建為經(jīng)營用房的，需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
鏈接 業(yè)主將住宅變成經(jīng)營性用房須應(yīng)具備：
第一，不能違反法律法規(guī)和小區(qū)規(guī)約，這個規(guī)約是業(yè)主大會規(guī)定的一個約定，如小區(qū)規(guī)約規(guī)定小區(qū)內(nèi)不得從事經(jīng)營，業(yè)主便無權(quán)擅自將房子變成商業(yè)用房；
第二，還應(yīng)經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則也視為不合法。
同時，《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)依照法律規(guī)定，禁止相鄰權(quán)利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予補償。
