隨著全國(guó)兩會(huì)的臨近，樓市調(diào)控處在一個(gè)非常敏感的時(shí)期。2012年市場(chǎng)已整體回暖，2013年春節(jié)前后，主要大中城市的樓市持續(xù)升溫，成交量較同期水平維持高位。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告則顯示，1月一二三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格相比去年12月漲幅均有所擴(kuò)大。尤其是一線(xiàn)城市的廣深京穗漲幅達(dá)2%左右，呈現(xiàn)出領(lǐng)漲局面。在此背景下，2月20日“國(guó)五條”出臺(tái),有專(zhuān)家預(yù)測(cè)兩會(huì)后會(huì)有更嚴(yán)厲的細(xì)則出臺(tái)？廣東省房協(xié)理事趙卓文表示，香港、澳門(mén)地區(qū)樓市的過(guò)熱和短期的調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)難以通過(guò)正常的調(diào)節(jié)來(lái)讓樓價(jià)回歸正常水平。在他看來(lái)，2013年樓市不會(huì)有“政策底”，新政將陸續(xù)而來(lái)。
地方調(diào)控拉開(kāi)序幕
2月25日，一則廣州十區(qū)暫停受理外地人補(bǔ)繳社保買(mǎi)房的消息引發(fā)市場(chǎng)波瀾。雖然隨后房管局否認(rèn)，但市房管局更改說(shuō)法，表示“將結(jié)合貫徹國(guó)五條精神，重新研究該類(lèi)限購(gòu)措施”。
短短幾個(gè)小時(shí)，前后說(shuō)法迥然不同，也可看出，地方政府跟進(jìn)“國(guó)五條”上持謹(jǐn)慎態(tài)度。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“地方調(diào)控升級(jí)拉開(kāi)序幕”。當(dāng)前，市場(chǎng)熱議的“國(guó)五條”，即2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五個(gè)方面的政策措施，這就是繼2010年1月國(guó)十一條、4月國(guó)十條、9.29新政、2011年1月新國(guó)八條之后的第五次升級(jí)。
楊紅旭分析，調(diào)控升級(jí)表現(xiàn)為兩個(gè)層面：一是出臺(tái)全新的政策；二是將原有政策從嚴(yán)執(zhí)行，尤其是在限購(gòu)和房貸方面。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高漲，廣州之后，北京、上海、深圳，也將有相應(yīng)動(dòng)作。事實(shí)上，國(guó)五條后，北京市有關(guān)部門(mén)就召開(kāi)會(huì)議，研究部署與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的工作，該市的部分儲(chǔ)備政策已在此前的內(nèi)部會(huì)議上有所披露。深圳市規(guī)土委也于21日表態(tài)，將繼續(xù)貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，其原則是“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”，并盡快制定本年度商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
一線(xiàn)城市率先表態(tài)，主要是樓市處于尷尬和敏感的狀態(tài)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，1月份，一二三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別比上月上漲1.9%、0 .70%及0 .3%，相比去年12月份環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大；深圳、北京、廣州、上海領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅分別為2 .2%、2.1%、2.0%、1.3%。而按照“國(guó)五條”要求，各地制定年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，這意味著，中央再次將重棒交給地方，壓力“山大”。
能否降溫還要看細(xì)則
“國(guó)五條”的出臺(tái)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)十分契合。“五條措施”能否給市場(chǎng)降溫？
有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“國(guó)五條”老調(diào)重彈，低于預(yù)期。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王韶表示，“沒(méi)新意，但在兩會(huì)和五一來(lái)臨前適時(shí)給業(yè)界警醒，讓房?jī)r(jià)預(yù)期降溫，有利房市平穩(wěn)”。合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，這舊調(diào)再?gòu)椀奈鍡l，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期和樓價(jià)有利。
然而，“國(guó)五條”出臺(tái)之后的第二天，A股市場(chǎng)跌得慘不忍睹。有業(yè)內(nèi)人士也坦言，雖然沒(méi)有新意，五項(xiàng)措施包最終取決于地方細(xì)則，否則效果總體將不樂(lè)觀。
廣東省房協(xié)理事趙卓文則認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表達(dá)的意思很明確，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的三大基石：限購(gòu)、限貸和房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，在2013年不但不會(huì)松動(dòng)或取消，反而從嚴(yán)。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員馬祺(微博)也表示，未來(lái)政策的走向及各部委的表態(tài)與否將取決于市場(chǎng)的表現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)脫韁上漲，加大現(xiàn)行政策執(zhí)行的力度，并不排除產(chǎn)生新政的可能。
是否出臺(tái)市場(chǎng)判斷不一，而后續(xù)細(xì)則又將如何出？記者了解到，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、房貸政策收緊、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容三大政策成為關(guān)注焦點(diǎn)。
控價(jià)政策亟待細(xì)化
2013年各市如何制定控價(jià)目標(biāo)？廣深表態(tài)將盡快制定年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，事實(shí)上，2011年也曾要求各市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，2012年住建部?jī)?nèi)部文件甚至明確提出“地方政府仍將對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任繼續(xù)落實(shí)，省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任，沒(méi)有完成2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市，省級(jí)人民政府將在今年1月底前向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告”。
結(jié)果是，大部分城市的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)本地區(qū)G D P增幅或人均收入增幅，被戲稱(chēng)為“漲價(jià)目標(biāo)”。
2013年如何制定房?jī)r(jià)目標(biāo)，細(xì)化問(wèn)責(zé)制度，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制的確讓地方政府非常緊張房?jī)r(jià)穩(wěn)定的工作，也促使地方政府下了大力氣應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，但另一方面是某些地方政府為了完成任務(wù)而祭出了各種與調(diào)控初衷不一的措施。“今年房?jī)r(jià)上漲壓力較大，至少明顯大于去年，所以地方政府定目標(biāo)可能會(huì)更趨謹(jǐn)慎”。
房貸收緊可能性極大
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，房貸收緊的可能性很大，新國(guó)五條雖未提及，銀監(jiān)會(huì)接下來(lái)會(huì)有動(dòng)作，2013年的房貸政策會(huì)緊于2012年。“其中二套房收緊可能性最大，未來(lái)各商業(yè)銀行收緊程度會(huì)有所差別”。
房貸收緊在春節(jié)后傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。19日一則“本周四樓市或有新政出臺(tái)，待選方案為二套房七成首付+貸款利率1.3倍”的傳言引發(fā)地產(chǎn)股集體跳水。如果二套房貸政策有變化，比如首付提升、利率上漲，那么將增加購(gòu)房者的成本，新政勢(shì)將攔截一批改善型客戶(hù)。
廣州、深圳多家銀行的個(gè)貸部門(mén)事后表示，目前這些銀行尚未收到關(guān)于提高二套房貸首付的通知，但不能確定未來(lái)政策不發(fā)生變化。另由于今年1月新增貸款量激增，進(jìn)入2月后，多家銀行由于1月過(guò)度放貸導(dǎo)致額度緊張，個(gè)貸審批已經(jīng)放緩。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾分析，從短期來(lái)看，信貸政策將成為房地產(chǎn)調(diào)控最行之有效的政策。雖然不確定近期是否會(huì)加強(qiáng)調(diào)控，但預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控將逐步從政策調(diào)控轉(zhuǎn)向運(yùn)用市場(chǎng)杠桿調(diào)控。
熱點(diǎn)
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容多少？廣州尚未收到試點(diǎn)通知
事實(shí)上，在財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人、住建部部長(zhǎng)姜偉新部署的2013年財(cái)政部、住建部重點(diǎn)開(kāi)展的工作中，均包含推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，2月20日提及的“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)”，只是將上述兩部門(mén)已經(jīng)部署的工作“公開(kāi)化”而已。目前，住建部已經(jīng)基本完成對(duì)40個(gè)主要城市的房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)工作，對(duì)試點(diǎn)城市的個(gè)人住房面積進(jìn)行識(shí)別已經(jīng)基本不存在技術(shù)障礙。
湖南、湖北、安徽等省，分別先后上報(bào)了本地區(qū)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的技術(shù)性方案。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，擴(kuò)容后可能增加至十個(gè)左右，究竟有誰(shuí)入列尚不明確。房產(chǎn)稅未來(lái)會(huì)否普遍征收？財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示：“中國(guó)未來(lái)的房產(chǎn)稅改革，絕不可能覆蓋低收入人群。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端。”
日前，廣州市地稅局有關(guān)人士表示，目前尚未收到廣州試點(diǎn)房產(chǎn)稅的相關(guān)通知。
