“新國(guó)五條”落地一周有余，北京市場(chǎng)新房的銷(xiāo)售未受實(shí)質(zhì)影響，相反近一周內(nèi)上市新盤(pán)和3月部分已公布價(jià)格的入市新盤(pán)均呈現(xiàn)漲聲一片的態(tài)勢(shì)。
對(duì)此，一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，本次“新國(guó)五條”多數(shù)為綱領(lǐng)性要求，且多數(shù)為舊政重申，并無(wú)重磅政策推出的跡象，之前風(fēng)傳的房產(chǎn)稅正式執(zhí)行、取消二套房貸等措施的推出時(shí)機(jī)尚未到來(lái)。包括北京在內(nèi)，各地方政府尤其是北上廣等一線城市的落地細(xì)則，才能更為明確地影響市場(chǎng)預(yù)期、左右樓市走向。
節(jié)后成交量同比大增
春節(jié)后首周2月18至2月24日，是樓市調(diào)控“新國(guó)五條”發(fā)布周，也是2013年春節(jié)長(zhǎng)假后的首個(gè)交易周。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上周全國(guó)42個(gè)被監(jiān)測(cè)城市有八成成交量同比增長(zhǎng)，其中杭州（樓盤(pán)）成交量同比增幅超過(guò)100%。
引入關(guān)注的是，四大一線城市北京、上海（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)分別為1808套、2082套、2153套和686套，相比春節(jié)周，四地樓市成交量環(huán)比增幅數(shù)十倍。
今年春節(jié)后，北京、上海等一線城市的首周新房成交似乎未受“新國(guó)五條”，刨除前一周的春節(jié)因素環(huán)比漲幅，同比2012年的春節(jié)后首周反而有大幅增長(zhǎng)。
根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年2月第三周（2月18至2月24日），商品住宅（包含保障房）網(wǎng)簽量為1808套，扣除保障房后，成交量為1546套。與2月第二周328套的總成交量相比環(huán)比增幅超過(guò)400%，與春節(jié)前一周（1月第五周）相比，下降了19.6%。
而同樣是節(jié)后首周，今年的新房成交量卻比去年節(jié)后首周大幅增加。根據(jù)去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年春節(jié)后首周（1月29日至2月4日）北京一手住宅網(wǎng)簽總量為768套，創(chuàng)下當(dāng)年的周成交量歷史新低。與北京情況相似，2012年節(jié)后首周上海商品住宅成交面積為2.63萬(wàn)平方米，同比下降接近50%。而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上海今年春節(jié)后首周的商品住宅成交面積是22萬(wàn)平方米。
對(duì)此，鏈家地產(chǎn)分析師張絮認(rèn)為，節(jié)后雖然政策層面“新國(guó)五條”出臺(tái)，再次強(qiáng)調(diào)持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控政策，但市場(chǎng)從去年二季度以來(lái)能夠持續(xù)回暖，重要條件也是政策持續(xù)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)較明顯的收緊，使得買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期都較為樂(lè)觀，需求能夠持續(xù)釋放和得到滿足。只有北京方面出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，在一定程度上，才可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生抑制作用。
新盤(pán)漲聲一片
與節(jié)后“新國(guó)五條”推出后新房成交未受明顯影響相比，北京市場(chǎng)的新房上市價(jià)格的明顯上漲則更讓人玩味。而3月份部分已公開(kāi)預(yù)計(jì)入市價(jià)格的項(xiàng)目，也同樣漲聲一片。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（2月18至2月24日）北京商品住宅市場(chǎng)共有3個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括盧卡新天地（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）一個(gè)純新盤(pán)，以及首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美侖（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、華遠(yuǎn)銘悅（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）兩個(gè)老項(xiàng)目后期。3個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅465套，預(yù)售許可面積3.3萬(wàn)平方米。2月北京已有10個(gè)項(xiàng)目入市，新增住宅產(chǎn)品1690套，預(yù)售許可面積15.9萬(wàn)平方米。
從入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格來(lái)看，近期入市兩個(gè)老項(xiàng)目后期價(jià)格上漲非常明顯，其中首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美侖此次開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)為15700元/平方米，相比上期開(kāi)盤(pán)上漲2000元/平方米；另外一個(gè)同屬于通州區(qū)的華遠(yuǎn)銘悅項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)為21800元/平方米，相比上期開(kāi)盤(pán)上漲1800元/平方米。
與上周情況相同，3月份北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中包括金地格林格林（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、順鑫·山語(yǔ)溪（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、中建·國(guó)際城、順鑫·華璽瀚楟、MINI派、和成璟園6個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目，以及包括建邦華庭、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島·紫云庭、金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園等在內(nèi)的24個(gè)老項(xiàng)目后期。
從3月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，上漲仍然是最明顯的特征，雖然有大量項(xiàng)目尚未公布開(kāi)盤(pán)售價(jià)，但是從銷(xiāo)售人員的介紹當(dāng)中，無(wú)不透露“漲”的信息。
從已公布擬售價(jià)格的項(xiàng)目來(lái)看，其中漲勢(shì)最為明顯的當(dāng)屬金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園，該項(xiàng)目2012年7月首次入市時(shí)售價(jià)為25800元/平方米，而10月份二次開(kāi)盤(pán)時(shí)已經(jīng)漲至28000元/平方米，較好的銷(xiāo)量使得其調(diào)起價(jià)來(lái)底氣十足，3月預(yù)計(jì)入市價(jià)格已經(jīng)調(diào)至30000元/平方米以上。除此之外，位于大興區(qū)的中國(guó)水電(601669,股吧)·云立方與金融街·融匯也均為類(lèi)似情況。
“從政策角度來(lái)看，由于市場(chǎng)受到行政手段的影響，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)演變?yōu)槎唐谑袌?chǎng)市。”對(duì)于市場(chǎng)應(yīng)對(duì)“新國(guó)五條”的種種反應(yīng)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，雖然市場(chǎng)預(yù)計(jì)2013年將會(huì)有新的政策微調(diào)出現(xiàn)，但由于企業(yè)無(wú)法對(duì)未來(lái)政策走向作出正確預(yù)判，因此也無(wú)法作出長(zhǎng)期的決策，只能根據(jù)近期市場(chǎng)的走向出臺(tái)銷(xiāo)售策略，如遇政策變動(dòng)再行調(diào)整。
此外，進(jìn)入此輪調(diào)控周期以來(lái)，政府雖然著力于抑制房?jī)r(jià)，但是對(duì)于地價(jià)卻未曾降低預(yù)期，例如上述金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園項(xiàng)目拿地樓面價(jià)不到10000元/平方米，而去年中冶取得的一宗舊宮地塊樓面價(jià)高達(dá)16000元/平方米左右，還需配建一定面積的公共租賃房，土地價(jià)值被高估也給周邊住宅項(xiàng)目的房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)動(dòng)力。
