上周五出臺(tái)的“新國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定：對(duì)出售自有住房，個(gè)人所得稅，按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
不少人吐槽恐推高房?jī)r(jià)，可政策擋不住網(wǎng)友的智慧，網(wǎng)友紛紛支招避稅。昨天，鄭州不少二手房中介接到了大量的咨詢電話。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)市場(chǎng)交易量的影響，關(guān)鍵看細(xì)則如何落實(shí)。
現(xiàn)狀
二手房買賣出現(xiàn)“兩極分化”
二手房交易，按照轉(zhuǎn)讓所得征收20%的所得稅，無(wú)疑讓正在或打算買賣二手房的人心里上火：如果新規(guī)馬上實(shí)施，個(gè)人所得稅將是一筆大的支出。
鄭州市稅法專家王國(guó)娜表示，這個(gè)規(guī)定2005年就有了，“所有實(shí)際發(fā)生的合理合法的項(xiàng)目都可以扣除，但需要提供合法憑證。”
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房成交中，個(gè)稅多數(shù)是按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的1%來(lái)征收的。“兩種計(jì)稅方法，價(jià)格相差幾十倍甚至上百倍，沒(méi)有人會(huì)傻到按照高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳稅，有憑證的也會(huì)說(shuō)沒(méi)有。”
該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，鄭州目前可能只有鄭東新區(qū)有部分房產(chǎn)是按照20%來(lái)執(zhí)行的，面積在144平方米以上，總價(jià)超過(guò)150萬(wàn)元的，按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅。“剩余區(qū)域都是按照總價(jià)的1%征收。”
不少二手房中介公司工作人員告訴記者，周末兩天，做得最多的事就是回應(yīng)客戶的咨詢電話。
“不少進(jìn)入實(shí)質(zhì)成交階段的，都是急著過(guò)戶；正在商量的，一部分想再觀望一下，一部分也是急于成交。”一位二手房中介人員說(shuō)。
鄭州市美華房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理喬小勇表示，目前地方的落實(shí)細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，如何執(zhí)行，什么時(shí)間開始執(zhí)行，都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。
新澳房產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钶x稱：“二手房買賣雙方現(xiàn)在心態(tài)都是兩極分化，要么急于過(guò)戶，要么觀望等待。”
市場(chǎng)影響
將迎來(lái)二手房過(guò)戶高峰
“任何二手房交易環(huán)節(jié)增加的稅費(fèi)都將推高房?jī)r(jià)。”喬小勇說(shuō)，現(xiàn)在政策對(duì)市場(chǎng)的影響尚不明朗，但可以預(yù)見，未來(lái)一段時(shí)間，將迎來(lái)二手房過(guò)戶高峰。
他說(shuō)，如果政策真的嚴(yán)格執(zhí)行，肯定會(huì)降低供給量，讓市場(chǎng)上可售房源大大減少，新房?jī)r(jià)格也會(huì)上去，“購(gòu)買二手房至少會(huì)增加總房?jī)r(jià)10%的成本。”
楊輝表示，鄭州市場(chǎng)目前炒房的人不多，多數(shù)是剛性需求，該買的房子肯定得買。而不少出售房產(chǎn)的業(yè)主表示，寧愿房子先不賣，也不會(huì)降價(jià)或承擔(dān)這部分費(fèi)用。
“除非急用錢的業(yè)主，有套現(xiàn)的需求�？隙〞�(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響。”楊輝說(shuō)，當(dāng)年?duì)I業(yè)稅政策剛出臺(tái)時(shí)，因?yàn)榫嚯x執(zhí)行還有一段緩沖期，政策一出臺(tái)，成交量暴增，兩三個(gè)月之后，就開始進(jìn)入蕭條期。
他預(yù)計(jì)，除非這個(gè)政策馬上執(zhí)行沒(méi)有緩沖期，不然也會(huì)重蹈覆轍。
中介人員覺得：這一兩個(gè)月，很多人會(huì)集中搭末班車，其后就基本沒(méi)什么成交了，會(huì)很慘�？梢�，對(duì)中介而言，3月會(huì)吃撐，下半年可能又要關(guān)門了。
喬小勇認(rèn)為，政策針對(duì)的是投資型客戶，他們多會(huì)選擇高端住宅，“對(duì)一些經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以高端住宅為主的中介公司而言，影響會(huì)大一些，不過(guò)還是看中介的生存能力。從2005年開始調(diào)控一直不斷加碼，也是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。”
針對(duì)政策的下一步走向，他表示，完全按照法律法規(guī)的規(guī)定，20%的計(jì)稅方式比較復(fù)雜，操作起來(lái)難度會(huì)比較大，比如裝修費(fèi)的核定。
“我預(yù)計(jì)新政策落實(shí)有兩種方式：一是按照現(xiàn)在的征收方式，從1%提高到2%或3%；一是按照鄭東新區(qū)的做法，對(duì)高端住宅按照新政執(zhí)行，對(duì)于滿5年的個(gè)人唯一住房進(jìn)行免征。”他說(shuō)。
網(wǎng)友
“貢獻(xiàn)”各種避稅絕招
新規(guī)剛出臺(tái)，就有不少網(wǎng)友“貢獻(xiàn)”避稅絕招。薛蠻子在微博上也轉(zhuǎn)發(fā)了避稅招數(shù)：
第一步，上家離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男（如果有房產(chǎn)的話）；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共同擁有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復(fù)婚！
另一避稅招數(shù)：買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，愿意以房產(chǎn)抵押。最后買方拿著法院的判決書去房產(chǎn)中心過(guò)戶。不論是否限購(gòu)，都可以過(guò)戶，且一分稅沒(méi)有。
有網(wǎng)友表示，如果滿5年且為家庭唯一住房可能免征這20%的個(gè)稅，離婚率肯定升高。業(yè)內(nèi)人士分析，如果此次新政的確保留這個(gè)免征個(gè)稅的口子，那么離婚數(shù)劇增的可能性較大。“很多家庭，夫妻雙方名下各有一套甚至更多房產(chǎn)，賣房時(shí)如果符合這個(gè)免征的條件，有可能為了節(jié)省幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元而離婚。”近年來(lái)，由于限購(gòu)令的規(guī)定，不少人在買房之前去辦理離婚。而上述假設(shè)如果成立，離婚數(shù)量勢(shì)必進(jìn)一步激增。
對(duì)此，有人調(diào)侃：“面對(duì)政策，很多時(shí)候購(gòu)房者的智慧比專業(yè)人士都厲害。”
各地影響
北京
“滿5年唯一住房”房源成香餑餑
包括北京房屋中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，北京細(xì)則最快下周落地。
“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，記者走訪北京多地多家二手房門店調(diào)查了解到，購(gòu)房人前去門店或各區(qū)縣房屋登記大廳咨詢的數(shù)量明顯增多；二手房中介反應(yīng)快速，多家門店打出了“新政咨詢”的牌子；二手房網(wǎng)簽量和過(guò)戶量明顯增多。
眼下，“滿5年的個(gè)人唯一住房”房源成了二手房中介和買房人眼中的“香餑餑”。因?yàn)閾?jù)此前規(guī)定，滿5年且是賣方唯一住房的房子，是免征二手房個(gè)人所得稅的。
但整體而言，無(wú)論是賣方還是買方或者中介，均處在對(duì)北京實(shí)施細(xì)則落地的等待和觀望中。
上海
急于完成交易 購(gòu)房者排隊(duì)過(guò)戶避稅
上海眾多二手房交易者急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易，3月2日多個(gè)房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，很多窗口前排起長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。
記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士后獲悉，當(dāng)天受理的二手房交易所涉的個(gè)人所得稅還是按照原有政策交付。
針對(duì)當(dāng)天上海不少房地產(chǎn)交易中心出現(xiàn)排隊(duì)的現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱，這是正常的，因?yàn)橘u家趕著在地方細(xì)則落地之前出手，否則成本會(huì)高很多，而且也難以全部轉(zhuǎn)嫁給買家。
業(yè)內(nèi)人士分析，按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征個(gè)人所得稅，“必然會(huì)使（二手房）成交量明顯下降，經(jīng)過(guò)短暫的過(guò)戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會(huì)回到2012年年中平均水平。”
廣州
一手房熱度不減 二手房急出售
3月2日，“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，廣州一個(gè)新開盤樓盤處，買家購(gòu)房熱情不減，現(xiàn)場(chǎng)有近200人在看樓。該樓盤一位銷售人員稱，雖然“新國(guó)五條”目的是要更嚴(yán)厲地調(diào)控樓市，但二手房受到的影響更直接一些，反而促使更多的買家選擇一手房。
二手房賣家和中介則顯得憂心忡忡，不少業(yè)主雖然急著想要成交，可價(jià)格上卻未見松動(dòng)跡象。陳女士有一套90多平方米的房子，年前就想出手，如今新政一出，她擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)受到影響，“要降價(jià)我肯定不愿意，如果實(shí)在要給那么高的稅，我還不如拿來(lái)出租。”
一位中介說(shuō)，不少業(yè)主和賣家問(wèn)是不是馬上要按照差額的20%征收個(gè)稅，都趕著簽合同。雖然業(yè)主希望搶在新政實(shí)施前把房子賣掉，但價(jià)格都沒(méi)松動(dòng)。
南京
市民緊急辦理二手房過(guò)戶
3月2日一早，南京房產(chǎn)交易中心就聚集了不少需要辦理二手房交易的市民，購(gòu)房者擔(dān)心一旦個(gè)稅嚴(yán)格按照差價(jià)20%計(jì)征，會(huì)對(duì)他們的購(gòu)房產(chǎn)生影響。
南京市民石先生本打算在近期小房換大房，但剛剛落地的調(diào)控新政讓他犯了難，“20%按照我以前的計(jì)劃變化比較大，想改善就比較困難。我們是房改房，買的時(shí)候三四萬(wàn)元，現(xiàn)在六七十萬(wàn)，差額20%就是十幾萬(wàn)。這個(gè)顯然不合理。這個(gè)（政策）應(yīng)該是控制那些囤房子的，對(duì)我們這些有改善住房需求的應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。”
“新國(guó)五條”細(xì)則落地，不少人的買房、賣房計(jì)劃恐怕又要受此影響了。有市民稱，他肯定要把這個(gè)20%轉(zhuǎn)嫁到下一家，不會(huì)自己承擔(dān)，“我想大部分人都是這樣。”
