4日，A股153只地產(chǎn)股蒸發(fā)千億元，48只地產(chǎn)股跌停。引發(fā)地產(chǎn)股大幅下挫的原因只有一個———“新國五條”細則在3月1日的突然發(fā)布。就在前一周，“新國五條”指導(dǎo)意見還被認為是歷年來“最溫柔”的調(diào)控，但隨著細則的公布，“新國五條”成了“十年來最為嚴厲”的調(diào)控政策。
“新國五條”細則中最受矚目的當屬“20%個稅”，細則要求：對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。該細則對于二手房市場的影響是顯而易見的，在各地實施細則尚未出臺之際，近兩天二手房交易的激增說明了一切。但該細則的作用并非只是針對二手房市場，這也使得人們對新房市場的走勢有了諸多猜測。
擠出與流入，新房市場需求或激增？
二手房交易成本的增加，使得新房的性價比有了一定的比較優(yōu)勢。以已過5年面積為60平方米的價值60萬元的二手房為例，其最初購房成本為20萬元，則需繳個稅為8萬元。如果個稅全部由買房人承擔，房屋單價則上漲了13.3%，即便雙方各承擔一半，單價也有近7%的增幅。在濟南，二手房與新房均價的差距較小，如果以新建小區(qū)的社區(qū)配套來抵消區(qū)域居住水平差距的話，顯然二手房交易成本的增加，會使得更多的人選擇購買新建商品房。
近兩年樓市調(diào)控的實施，使得投機投資性購房需求銳減，此次“20%個稅”的強化，更將會進一步將投資投機性需求擠出樓市。而剛性需求自去年開始大幅釋放，如果二手房市場的需求能夠有效地流入到新房市場，那么今年的樓市還將會較為活躍。但我們也應(yīng)看到，需求流入的前提條件是新房與二手房性價比的比較優(yōu)勢，如果新房價格因需求增加而大幅上漲的話，流入的需求便會再度流出。
被誤傷的改善型需求何去何從？
“新國五條”細則推出后，很多改善型需求的購房者表示很受傷。張先生四年前購買了一套兩居室，原本打算再過一年換一套大一點的，方便老人過來照看孩子，“現(xiàn)在這個想法基本沒法實現(xiàn)了，如果把裝修、房貸利息以及交易稅費都算到成本里的話，這套房子基本是原價出手的。用還完房貸的錢再去買大房子，基本連首付都付不了”。
如果說張先生寄希望于以房產(chǎn)升值來置換升級房產(chǎn)是有一定的投機性的話，那么被抑制也是理所當然。但現(xiàn)實是，一方面多年來新房價格不斷上漲，如果二手房不隨之升值的話，對于房產(chǎn)擁有者顯然有失公平；另一方面，不以舊房沖抵新房的價格上漲的話，改善型置業(yè)絕大多數(shù)是難以實現(xiàn)的。而更讓改善型置業(yè)者擔心的是，如果二手房市場極速降溫，有可能會出現(xiàn)想賣也賣不出去，甚至賠錢賣房的可能，這樣一來，改善住房的需求就更不可能實現(xiàn)了。
換房成本增加，首次置業(yè)將成終級置業(yè)？
改善型置業(yè)者的苦惱，也同樣困擾著首次購房者。正在選購婚房的小王，現(xiàn)在就在為買多大的房而著急。他表示，原本設(shè)計的置業(yè)路線是先一次性付款買一套小戶型，過幾年再置換成大戶型，但現(xiàn)在顯然是一次到位要合理的多。
其實，從2010年調(diào)控開始，對于二套房貸及首付的多重限制，已經(jīng)使得不少購房者選擇了一步到位，而“新國五條”細則的出臺，更使得二手房交易再受限制，一步到位的購房決策將會愈發(fā)盛行。在此背景下，樓市的成交和供給結(jié)構(gòu)或許也會隨著“新國五條”細則在各地的落實發(fā)生變化。2012年，在剛需放量時，100平方米以下的中小戶型極為暢銷，而今年，100平方米以上的大中戶型或許會成為市場新的熱點。
蝴蝶的一次振翅，或許會引發(fā)一場驚濤駭浪。“20%個稅”或許會給樓市帶來諸多本質(zhì)的改變。例如，從二手房市場擠出的需求，顯然對入住時間有著更強的規(guī)劃，那么，這些需求流入新房市場后，是否會成為“掃尾盤”的主力軍，準現(xiàn)房又該如何吸引這一部分需求，這是開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在必需考慮的問題。同樣，二手房交易成本的提高，如果全部反應(yīng)到交易價格上，會不會與新房形成比較效應(yīng)，進而拉升新房價格？
除了我們可以即時判斷的改變，更多潛在的影響將會隨著政策的執(zhí)行而逐漸顯現(xiàn)。再配合以“新國五條”細則中的其他措施，2013年的樓市不會象很多人預(yù)測的那樣——— 謹慎樂觀，而又將是一次地產(chǎn)大考。
