新國五條及其細則的國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控出爐后，深圳市場出現(xiàn)些許觀望狀態(tài)，但也有不少買方和賣方為規(guī)避未來可能產(chǎn)生的高額稅費，選擇在近期完成交易。
在此輪新政出臺前，深圳市場出現(xiàn)買賣雙方對于市場預(yù)期“太好”的氣氛，二手房市場頻頻出現(xiàn)反價現(xiàn)象，開發(fā)商的新推項目也在醞釀提價。此輪調(diào)控細則出爐后，這種“盲目樂觀”的市場預(yù)期受到部分打壓，但市場也并未出現(xiàn)預(yù)料中的“冷卻”效果。經(jīng)過數(shù)輪調(diào)控后，深圳房產(chǎn)市場對于政策判斷和消化的周期越來越短。
這輪調(diào)控并非“無聲”。不少開發(fā)商、中介以及房產(chǎn)投資者認為，這次調(diào)控凸顯中央壓制房價過快上漲的“決心”，意在針對此前市場“預(yù)期太好”的氣氛。調(diào)控政策的出臺也在強化“房價不會大漲”的市場預(yù)期。
業(yè)內(nèi)專家普遍認為，如果在新國五條及細則后房價仍“過快上漲”，那么中央將繼續(xù)出臺更為嚴厲的調(diào)控措施。
“限購限貸限價”空前強化
“新國五條雖然不新，但以‘限購、限貸、限價’為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策獲得了空前的強化，政策的效力已基本發(fā)揮到了極致。”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝說。
此次出臺的新國五條及細則對限購做出了統(tǒng)一標準，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房”，同時亦要求，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要進一步從嚴調(diào)整限購措施。吳志輝表示，深圳執(zhí)行的限購在更大城市中算比較嚴格的，但此次新國五條出臺后，深圳如出現(xiàn)房價上漲壓力較大，那么其仍然有可能從嚴調(diào)整限購措施。
在限價、限貸方面，中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，限價毋庸置疑將會在新國五條出臺后嚴格執(zhí)行，而主要針對二套房的差別化信貸政策的行使權(quán)則在商業(yè)銀行，“銀行有上調(diào)利率的主觀意愿，但仍要考慮各城市間的平衡，相比較而言，深圳市政府更容易在稅收方面出臺政策”。
新政效果有待觀察
吳志輝表示，為避免政策的“強弩之末”效應(yīng)，政府在強化原有政策的同時，也在探索新的調(diào)控方式，如房產(chǎn)稅，“新的調(diào)控方式著眼長遠，但短期影響有限，行政性的手段仍然是獲取短期理想調(diào)控成果的關(guān)鍵”。
“雖然深圳市地稅表示如無中央更細化的通知和要求，將不會調(diào)整現(xiàn)在實施的個人所得稅核實征收和核定征收雙軌的方案。”肖小平表示，但是深圳作為國家調(diào)控的重點城市，中央會否要求深圳再做一些調(diào)整，仍難以預(yù)料。
不管怎樣，“此輪新政已經(jīng)對市場上買賣雙方的心理預(yù)期方面產(chǎn)生了很大的影響。”肖小平認為，政策具體效果仍有待市場消化后再看，且要視深圳出臺怎樣的配套細則。
“新政細則落地，猶如揚湯止沸。”吳志輝表示，業(yè)界擔心的是市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，尤其是二手房市場的下滑，其情緒會波及一手房市場，從而導(dǎo)致購房者可能重新陷入觀望狀態(tài)，帶來市場短暫沉寂，成交量下滑在所難免。“政策當頭，似乎永無止境，但在政策的夾縫中，市場總能展現(xiàn)出其強韌的力量。”吳志輝說。
