為抑制房價上漲過快，“國五條”細則落地，國務院進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，并對出售自有住房按規(guī)定應征收20%個人所得稅。 ■葉青(湖北省統(tǒng)計局副局長)
2月20日，國務院出臺了“國五條”，當時我的觀點與業(yè)界的評價完全一致：雖未提出具體調(diào)控舉措，但表明了國務院對樓市調(diào)控的一貫態(tài)度，強調(diào)要擴大限購范圍，嚴格執(zhí)行限購措施，等到兩會后再出臺力度更大的調(diào)控新政。
3月1日，國務院出臺的“國五條”的配套細則，讓大多數(shù)專業(yè)人士大跌眼鏡，也出乎我的意料。二手房交易中個稅按房產(chǎn)增值所得的20%征收，部分城市上調(diào)二套房首付和貸款利率，可謂史上最嚴厲的調(diào)控措施。這些痛擊的“重拳”，連參加兩會的代表委員都擔憂難免“傷及無辜”。不到十天政策上的巨大反差，是比較罕見的。
對于房產(chǎn)增值征收20%的個稅，其實我們并不陌生。雖然是原有的規(guī)定，但這是一般不用的“殺手锏”。比如，武漢從2006年起，對二手房交易征收個人所得稅。征稅時分“所得20%征”和“房款1%征”兩種。從實際操作看，大部分交易均采取第二種方式。而此次細則規(guī)定：“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”
很明顯，如果一律按20%征收，二手房交易稅費將大幅增加。比如，家住漢陽的郭女士2003年花48萬元買了一套140平方米的商品房，隨后又花20萬元裝修�，F(xiàn)在郭女士有意將此房以110萬的價格賣掉，就算郭女士的裝修發(fā)票全在，也得以42萬為計稅總額計算個稅，她最少也得交8.4萬元個稅。而在以往，可按110萬的1%繳納，即只需繳納1.1萬即可。過高的稅費可能會令二手房交易大幅下滑。因此，最近全國各地出現(xiàn)了購房者連夜簽約以免多交稅款的場景。也就是說，在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，二手房市場將迎來交易高峰，還有避稅的空間。這應驗那句老話：“時間就是金錢”。
還有一個難以操作的問題就是，普遍多出的十幾萬甚至幾十萬的稅收支出由誰來負擔。房東如果加價轉嫁給下家，或者買賣雙方各付一半，房屋總價甚至有可能超過周邊的新房，那么下家未必能接受。因此，這一嚴厲的措施客觀上起到了刺激新房剛需購買的作用，可能會推高房價。所以業(yè)內(nèi)人士普遍分析認為，會有相當一部分買房者從二手房市場分流到一手房，肯定又會引起新房的漲價。當然，這還有一個過程。原因是目前中心城區(qū)在賣的一手房數(shù)量有限。根據(jù)武漢巿房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的數(shù)據(jù)，截至3月2日，本市內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅只剩4037套，數(shù)量有限的情況下中低檔的更是幾乎沒有，所以看中地段，要在市中心買房的客戶還是會選擇二手房。不過越到郊區(qū)購買新房的分流效應會越明顯。
從長遠來看，這次調(diào)控的結果是政府的個稅會大幅度增加，但是，對房地產(chǎn)市場的影響還是弊大于利：二手房價格上升，新房價格也可能上升。要控制房價，政府還是多考慮減少對土地出讓金收入的依賴。同時，以房產(chǎn)稅的方式溫和地調(diào)控房地產(chǎn)市場，這也比較符合國際慣例。
