3月1日晚，‘國五條’細則出臺，市場反應強烈，地產(chǎn)股首當其沖，應聲暴跌，多地房產(chǎn)交易中心通宵為前來辦理二手房交易的市民開放。政策對市場的沖擊力可見一斑。
眾多專家坦言，短期內(nèi)，市場‘趕末班車’的心理將造成二手房市場異�；钴S，但待地方細則正式出臺實施后，市場或?qū)⑦M入長期的冷淡行情。 事實上，新一輪調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)，無論對開發(fā)商還是購房者而言，都是一個危機共存的市場。
成交短期爆棚
3月1日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。作為對2月20日國務院常務會議出臺的新“國五條”的細化和補充，通知主要涉及了房價的控制目標、限購政策的執(zhí)行、二手房個稅征收、土地供應管理以及市場監(jiān)管等方面。
“‘國五條’細則剛出臺，20%個稅的沖擊力最大，一時間購房者的恐慌心理蔓延，造成了連續(xù)一周各區(qū)縣交易中心爆棚。尤其是二手房交易，簽訂合同的加急過戶，敲定房源的加速成交，整個市場目前顯得相當激進。” 業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師夏俊卿對記者表示。
“政策短期內(nèi)可能對中介企業(yè)起到利好的作用，因為大量的購房者和房主為了避免這部分稅收的支出，加快交易步伐，帶動成交量的飆升。但是，如果后期政策嚴格執(zhí)行的話，二手房市場極有可能出現(xiàn)長時間的冷凍。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，在2010年12月和2011年1月的上海樓市也出現(xiàn)了類似的情況，當時房產(chǎn)稅即將出臺的信息盛傳，直接帶動成交的火爆，而房產(chǎn)稅和調(diào)控政策同時出臺之后，上海樓市經(jīng)歷了一年多的市場冷清行情。因此我們不能被短暫的樓市火爆行情所迷惑，后期，尤其是二手房市場的冷淡將會不可避免。
對比二手房市場的沖動，新房市場整體反應相對平穩(wěn)得多。
業(yè)內(nèi)在新政出臺后獨家調(diào)查滬上53個熱點項目發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對未來市場并未出現(xiàn)恐慌心理，相反地，近日各大售樓處來電來訪量明顯上升，讓他們對未來數(shù)月的市場依然看好。對開發(fā)商來說，執(zhí)行細則出臺之前反而是一個搶占市場的有利時機。
與此同時，調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，新政后有近四成售樓處人流增加，購房者有50%以上仍然維持原有購房計劃。在針對剛需購房者的調(diào)查中，有28%購房者表示置業(yè)意向從二手房轉(zhuǎn)向新房；逾六成受訪者表示最快會在今年上半年出手置業(yè)。
“對于首改需求來說，選擇一個能滿足15-20年生活需求一步到位的房子，將來才能規(guī)避再次置換的重稅風險。” 夏俊卿認為，本輪政策短期內(nèi)對新房市場的沖擊不會很明顯，在連續(xù)5個月供應遠遠低于成交的行情下，短期內(nèi)，新房還將保持良好的成交勢頭。
后期全面受壓
“本輪調(diào)控，如果地方政府嚴格按國務院的政策精神執(zhí)行的話，個人認為商品住房市場將全面受壓。” 錦和投資集團品牌總監(jiān)沙立松對記者表示，政策細則嚴格執(zhí)行后，整個商品住房市場需求會受到不同程度的影響，其中中高端住宅影響尤其大，市郊的改善類需求產(chǎn)品再度受到重創(chuàng)。此外，與前幾次調(diào)控不同，未來，剛需產(chǎn)品也將因地方貫徹細則精神同步受到影響。
據(jù)記者調(diào)查，去年底開始，剛需之外的商品房市場全線活躍，改善型需求呈現(xiàn)逐步活躍的趨勢，投資投機性需求也有所抬頭，成交量放大一度讓市場大呼春天來了。但政策再度加碼將這些需求重新打入“冷宮”，剛需之外的改善型需求受到抑制，投資投機需求也再度被遏制。
“本輪調(diào)控維持了政府一直以來抑制投資需求的態(tài)度，對于中高端項目以及大戶型產(chǎn)品會帶來一定的影響。從區(qū)域上看，一些傳統(tǒng)別墅區(qū)域板塊受創(chuàng)最大。” 同策咨詢研究中心資深分析師許之靜對記者表示。
漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份，別墅市場成交套數(shù)為286套，占全市商品住宅成交總量比重僅為6.56%。
“此波政策，將沖擊到改善型產(chǎn)品，尤其是別墅市場。” 漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎告訴記者，多個原因?qū)е陆趧e墅市場持續(xù)處于不佳表現(xiàn)狀態(tài)。其一，長期限購，一部分實力買家被拒之門外，有購房資格的改善型需求顯著縮量；其二，“限墅令”出臺后，類別墅產(chǎn)品應運而生，一度成為市場成交熱點。但目前類別墅逐步向外圍發(fā)展，項目所處地理位置較偏，中心城區(qū)的大平層產(chǎn)品開始進入人們視野，并成功分流別墅市場中潛在需求。加之本輪調(diào)控對中高端產(chǎn)品的影響，未來，別墅市場前景堪憂。
“個人認為外圍的剛需二手房將受到最大的影響。”陸騎麟認為，外圍區(qū)域的樓盤房主掛牌價幾乎都是到手價，大量的稅收必將轉(zhuǎn)嫁給下家，從而推高房價。
與此同時，同區(qū)域的一手房和二手房價格如果差距不大，那么將促使二手房買家分流至新房市場。目前，外圍區(qū)域以剛需購房者為主，其對價格的敏感度較高，未來成交會變得異常艱難。
業(yè)內(nèi)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，此次國務院出臺的是框架性、方向性的政策。各地將根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場運行情況和管理條件出臺相適應的政策。上海作為本輪樓市領先回暖的一線城市，房價回漲比較明顯。另外，作為全國最早執(zhí)行房屋交易估價和第一批試點房產(chǎn)稅的城市，市場管理的基礎最成熟，管理層的要求有必要也有條件在上海獲得實施。所以可以肯定的是，上海將出臺的細則會比其他地區(qū)都全面。
市場對政策過度解讀
“國五條”發(fā)布之前，各大上市房企公布的1月銷售業(yè)績均表現(xiàn)不錯。公開信息顯示，遠洋地產(chǎn)1月銷售39.5個億，同比上升12.85倍，漲幅最高。其他標桿房企同樣有不同程度業(yè)績上漲，融創(chuàng)中國的1月業(yè)績同比增長9.20倍、碧桂園同比增長6.34倍、華潤置地6.25倍，行業(yè)龍頭萬科的1月銷售業(yè)績，同比也大增56.31%。
而就在3月4日 “國五條”細則公布后的第一個交易日，招保萬金等49只非ST房地產(chǎn)股跌停，板塊跌幅達7.67%，拖累滬指單日下跌3.65%，為2010年11月12日以來最大跌幅。
業(yè)內(nèi)研究中心評論員馬祺指出，業(yè)績和股價的嚴重背離，反映了市場對“國五條”的過度解讀。細則中對房價影響最大的莫過于對差價所得征稅20%，但這條消息對二手房市場影響更大，作為以新盤開發(fā)為主的上市房企，短期內(nèi)的影響并不明顯。
證券分析人士指出，調(diào)控的目標是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，樓市在總體上不會受到太大影響，因此相應的地產(chǎn)板塊長期來看也不會受到過度影響，地產(chǎn)板塊的下跌不失為回歸合理估值的過程。城鎮(zhèn)化為地產(chǎn)行業(yè)保駕護航，因此總體上來看，地產(chǎn)股很快就能走出跌勢。
事實上，眾多房企的大佬表示，新一輪調(diào)控或許是新一輪的機會。
萬科集團董事會秘書譚華杰在2012年度業(yè)績投資者交流會上表示，“國五條”重申了有關部門對調(diào)控的決心，而且更堅定了萬科對調(diào)控長期性的看法。萬科始終相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個長期性的任務，調(diào)控目標是讓行業(yè)有健康發(fā)展的可能性，讓更多普通人有房子住。面對“國五條”，公司的策略將一如既往，繼續(xù)為普通人蓋好房子。
陽光城集團總裁陳凱指出，調(diào)控對于中小型房企反而是一種機會。在調(diào)控成為常態(tài)的市場中，市場對專業(yè)化程度的要求越來越高，這對于擁有核心競爭力的中小型企業(yè)而言是一個發(fā)展壯大的好機會。
中海主席孔慶平也曾公開向媒體表示，對中海而言今年內(nèi)地樓市機會大于挑戰(zhàn)，因政策不放松，故相信市場表現(xiàn)與過去一段時間相仿，公司將盡量爭取銷售收益有兩位數(shù)增長。
