就在各樓盤靜候漢版“新國五條”細(xì)則時(shí)，武漢首現(xiàn)降價(jià)樓盤：不僅房價(jià)比去年底低了幾千元，還承諾5年后可以增值到上百萬元回購。近幾年來，多個(gè)樓盤推出的“降價(jià)回購”或“降價(jià)補(bǔ)差”，到底是開發(fā)商大發(fā)善心還是促銷噱頭?記者近日進(jìn)行了探訪。
單價(jià)低了幾千元
5年后還能升值回購
前日，記者以購房者身份來到打出“5年后增值回購”口號(hào)的樓盤。該樓盤位于硚口沿河大道旁，江漢二橋附近，6棟高達(dá)44層樓的建筑，沿漢江北岸一字排開，屬于一線江景房。
售樓人員向記者介紹，該樓盤近期主推精裝房，起價(jià)12998元/平方米。住滿五年可以回購，5個(gè)戶型升值回購價(jià)格都不一樣，比如95平米、97平米的戶型總價(jià)接近130萬元。業(yè)主住滿5年后，可以考慮再賣給開發(fā)商，價(jià)格是購房價(jià)加上升值的50萬元，就等于5年后業(yè)主總共拿到180萬元。而面積最大的237平米的戶型，其可以升值200萬元回購。
這種升值回購怎么實(shí)現(xiàn)?售樓員解釋，購房者在簽買房合同時(shí)，再簽一個(gè)升值回購合同。業(yè)主在5年內(nèi)還清銀行貸款，戶主不變，房屋主體結(jié)構(gòu)不變，才能享受這個(gè)增值回購合同規(guī)定的內(nèi)容。不過，這個(gè)升值回購的價(jià)格含有精裝修費(fèi)用，不含業(yè)主買房時(shí)的稅費(fèi)，稅費(fèi)由業(yè)主自己承擔(dān)。
記者了解到，該樓盤目前的在售價(jià)格，比去年底低了不少。該樓盤之前發(fā)布的信息顯示，去年11月份，該樓盤起價(jià)是17000元/平方米，均價(jià)接近20000元，是硚口單價(jià)最高的樓盤。而售樓人員告訴記者，目前的起價(jià)是12998元/平方米，還有9.4折的優(yōu)惠，一套位于10樓的95平米戶型，折后單價(jià)在13000元/平方米，比去年的價(jià)格低了4000元。對(duì)此，銷售人員否認(rèn)了降價(jià)。他說，去年所推的戶型跟現(xiàn)在的戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，去年的裝修標(biāo)準(zhǔn)高很多，所以價(jià)格也不一樣;而且現(xiàn)在也有近20000元/平方米的戶型。
降價(jià)補(bǔ)差、增值回購不過是開發(fā)商的促銷手段
其實(shí)，開發(fā)商宣稱加價(jià)回購商品房，在武漢并非首次。2011年8月，位于武昌中北路上的高價(jià)樓盤“海山金谷”宣布：購房者從交房之日起三年后，對(duì)房子有任何不滿意都可以無條件退房，開發(fā)商除退還業(yè)主的全額購房款外，還將按房款的10%每年支付資金占用費(fèi)。該房企負(fù)責(zé)人解釋，購房者在交房滿三年后如欲退房，可提出申請(qǐng)，開發(fā)商在收到退房申請(qǐng)及辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后15個(gè)工作日內(nèi)一次性返還全部房款，并按收到房款的10%每年支付資金占用費(fèi)。
部分開發(fā)商大手筆的回購促銷，不由得讓很多人回憶起幾年前流行的促銷手段——降價(jià)補(bǔ)差。
2009年初，房價(jià)處于下降通道的時(shí)候，一些樓盤為招攬顧客喊出了“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“降價(jià)無條件回購”等口號(hào)，承諾在一定時(shí)期內(nèi)如果房價(jià)下跌，會(huì)部分或全額補(bǔ)償差價(jià)。一時(shí)間，這一風(fēng)潮在全國蔓延。
在武昌街道口上班的曹先生，買的樓盤當(dāng)年就打出過“降價(jià)補(bǔ)差”的口號(hào)，宣布售出半年內(nèi)，如果后期價(jià)格低于開盤公示價(jià)格，開發(fā)商將無條件補(bǔ)償差價(jià)。這下曹先生完全放心了，看好戶型后就簽了合同。如今，房子已經(jīng)入住了，如今房價(jià)不斷上漲，他笑稱：“市場(chǎng)沒有給開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)的機(jī)會(huì)。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至2010年，上海、深圳、南京、蘇州、杭州、武漢、長沙、長春等10余個(gè)大中城市的20余家樓盤，已將“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”或“原價(jià)回購”承諾與低價(jià)銷售綁定。
而兩三年后，上述樓盤的“增值回購”承諾，雖然跟“降價(jià)
補(bǔ)差”背景不同，也同樣是一種促銷手段，即在調(diào)控背景下，開發(fā)商給購房者吃下“定心丸”，吸引購房者加快出手。
開發(fā)商如何促銷
買房自住者并不太在意
準(zhǔn)備在硚口買房的賈先生也關(guān)注到了上述
樓盤的“增值回購”。他笑稱，買房還是最看重目前的價(jià)格是否能承受、配套和品質(zhì)如何，至于5年后是否升值回購，買房自住的人誰會(huì)考慮這個(gè)?
武漢一房地產(chǎn)企業(yè)營銷人士表示，前兩年的“降價(jià)補(bǔ)差”，主要是市場(chǎng)處于向下通道，開發(fā)商不降價(jià)沒人買，但又不敢直接降價(jià)，大幅降價(jià)或許會(huì)導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，也會(huì)帶來損失。開發(fā)商左右為難之下，只有走上“降價(jià)補(bǔ)差”之路。
而目前來看，因“新國五條”細(xì)則沒出來，不少改善型客戶擔(dān)憂二套房貸首付和利率門檻提高，在選房方面有些猶豫;尤其是一些價(jià)格很高的樓盤，本來目標(biāo)客戶就是少數(shù)人，用“增值回購”作為促銷手段，是造成房價(jià)只漲不跌的預(yù)期，并以豪宅項(xiàng)目的保值性來打動(dòng)高端買家。雖然方法不一樣，但都是為了盡快賣房。
非常時(shí)期非常方法
買房須考慮開發(fā)商回購能力
記者了解到，目前武漢市場(chǎng)多個(gè)樓盤都在3月份積極推盤，以剛需為主要客戶的樓盤，基本保持了與去年底較為一致的價(jià)格，個(gè)別樓盤因購房者趕新政末班車而銷量破高。但針對(duì)日后房價(jià)走勢(shì)，多數(shù)房企都不愿意多談，只表示加快銷售進(jìn)度。
中國某研究院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國政說，目前剛需盤銷售仍很穩(wěn)定，但有些高價(jià)樓盤雖然地段不錯(cuò)，但由于前期定價(jià)較高，總體銷售不是很好，開發(fā)商的壓力不小，采取一些非常規(guī)的促銷可以理解。
尤其是去年武漢樓市創(chuàng)紀(jì)錄銷售數(shù)字，但總體是剛需特征明顯，年度樓市銷售榜單前十名單價(jià)都低于8500元;從市場(chǎng)份額看，買房人更加理性，注重產(chǎn)品性價(jià)比，保利 (論壇)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、福星惠譽(yù)等品牌企業(yè)份額越來越高，一些中小開發(fā)商如果不在產(chǎn)品上下功夫，定價(jià)方面又過激進(jìn)，就容易遭遇銷售困境。
不過，他也提醒，5年回購也存在一些技術(shù)問題，如涉及交易稅費(fèi)怎么辦，特別是二手房個(gè)稅;另外，純粹的升值承諾可能吸引不了剛需顧客，因?yàn)樗麄兪且〉�，賺了也不能賣。而多套房客戶，首先面臨限購門檻，而且在二手房個(gè)稅、房產(chǎn)稅開征的壓力下，意愿也不可能太高。
也有專家認(rèn)為，兌現(xiàn)“增值回購”承諾的前提是，房地產(chǎn)公司屆時(shí)還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，買房時(shí)還應(yīng)考慮開發(fā)商實(shí)力、品牌等因素，盡量選品牌信譽(yù)度較高的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。
