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濟(jì)南房管局提醒:“隱性共有人“謹(jǐn)防房產(chǎn)“被“賣

/ by 濟(jì)南時(shí)報(bào) 瀏覽次數(shù):

  我國(guó)的家庭習(xí)慣于只將一方作為房屋的權(quán)利主體加以登記,未登記在權(quán)屬證明上的共有人稱為“隱性共有人”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施前的二手房交易“爆棚期”,部分市民作為“隱性共有人”的權(quán)益受到侵害。19日,前來交易大廳咨詢的唐先生就是其中之一。

  樓市關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì),房產(chǎn)關(guān)乎千家萬戶。為準(zhǔn)確把脈濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng),服務(wù)泉城市民辦理房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù),濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)登記中心聯(lián)合濟(jì)南時(shí)報(bào)將共同主辦房地產(chǎn)交易信息專版,此為首次試刊。

  本房地產(chǎn)專版分為樓市成交分析、房產(chǎn)政策解讀、典型案例分析、集中問題答疑以及房管服務(wù)活動(dòng)預(yù)告等多個(gè)板塊。通過房管局權(quán)威發(fā)布的每周二手房成交套數(shù)、限購證明開具量等數(shù)據(jù),市民可以直觀地了解近期濟(jì)南二手房市場(chǎng)的走向、市民購房熱度;通過典型案例分析市民可在交易過程中避免眾多陷阱;房產(chǎn)政策解讀和市民咨詢問題答疑可為市民提供了解政策的途徑,方便業(yè)務(wù)辦理。

  案件:房產(chǎn)有我的一份 憑什么瞞著我賣了

  “我從外地剛回來,我哥哥竟然把父親留下來的房子給賣了。”市民唐先生表示,他哥哥已賣給其他人的房子是父親留下來的,父親去世時(shí)沒有任何遺囑。雖然房產(chǎn)證上并沒有他的名字,但他肯定占有一定的份額。

  “這種房產(chǎn)‘隱性共有人’權(quán)益被侵的情況確實(shí)存在,大多會(huì)演變成民事糾紛。”市住房保障管理局登記中心法律事務(wù)科相關(guān)工作人員給記者翻閱了一個(gè)曾被留檔的典型案例:2000年,市民王慶國(guó)到市住房保障管理局辦理槐蔭區(qū)某處房產(chǎn)的所有權(quán)登記,取得登記在自己名下的房產(chǎn)證。2008年年底,王慶國(guó)的妻子去世后,王慶國(guó)將該處房產(chǎn)賣給二兒子王凱,雙方簽了房屋買賣合同,并到房管局申請(qǐng)辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù),王凱順利取得登記在自己名下的房產(chǎn)證。

  2009年初,市房管局接到法院的傳票。原來王慶國(guó)的大兒子王明以買賣合同無效為由,起訴房管局,請(qǐng)求法院撤銷房管局為王凱辦的房產(chǎn)證。

  王明認(rèn)為,父親和弟弟買賣的房產(chǎn)應(yīng)為其父母共有財(cái)產(chǎn),母親去世后,自己享有母親所占房產(chǎn)份額的繼承權(quán)。父親和弟弟在未與自己分割財(cái)產(chǎn)的情況下,瞞著自己簽房產(chǎn)買賣合同,并辦理了過戶手續(xù),取得房產(chǎn)證,侵害了其合法權(quán)益。

  記者在記錄文檔里看到,此案在審理過程中,由相關(guān)法院作出行政裁定中止訴訟的審理。

  訴訟:民事訴訟效果好于行政訴訟

  “一般來說,房產(chǎn)糾紛實(shí)質(zhì)多為民事爭(zhēng)議而非行政爭(zhēng)議。”山東眾英律師事務(wù)所鄒維高律師表示,上述案例中,原告王明先進(jìn)行行政訴訟不如先進(jìn)行民事訴訟。

  據(jù)介紹,基礎(chǔ)民事法律關(guān)系決定房屋登記的最終命運(yùn)。民事法律關(guān)系合法有效,則房屋登記結(jié)果合法有效,反之則應(yīng)予以撤銷或確認(rèn)違法。

  行政訴訟審查的是房屋登記機(jī)構(gòu)作為房屋登記的具體行政行為是否合法,具體說就是行政行為依據(jù)是否充分、程序是否合法、適用法律是否正確,但當(dāng)存在民事爭(zhēng)議時(shí),行政訴訟解決行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)尚不成熟。涉案房產(chǎn)是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn),原告之父與原告弟弟之間的買賣行為是否有效才是應(yīng)該弄明白的問題。

  2010年11月18日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定:“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由,對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事訴訟。”

分析:原告母親有沒有遺囑很關(guān)鍵

  鄒維高律師表示,本案中有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),其一原告父親王慶國(guó)的房產(chǎn)到底是不是夫妻共有財(cái)產(chǎn),其二原告母親有沒有遺囑。如果王慶國(guó)在結(jié)婚之前全款購買該房,則房產(chǎn)為王慶國(guó)個(gè)人所有,可以自由買賣。如果房產(chǎn)為婚后夫妻購買,則王慶國(guó)的妻子為“隱性共有人”,妻子去世后,兩個(gè)兒子和王慶國(guó)作為直系親屬和配偶,對(duì)妻子所有的部分房產(chǎn)都有繼承權(quán)。當(dāng)然,如果妻子有遺囑的話那就另當(dāng)別論了。

  夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍,這在實(shí)踐中給法院的案件審理帶來不少困惑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,配偶并非當(dāng)然的房屋共有權(quán)人,房屋產(chǎn)權(quán)要以房屋登記機(jī)構(gòu)登記為準(zhǔn),登記為一人的,產(chǎn)權(quán)人推定為一人。

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  政策解讀

  房產(chǎn)證上變“隱性”為“顯性”有三種方式

  防止“隱性共有人”權(quán)利被侵害的最好辦法就是把“隱性”變?yōu)?ldquo;顯性”,即在房產(chǎn)證上“加名”。按照目前的法律法規(guī)規(guī)定,可以通過房屋贈(zèng)與、買賣、析產(chǎn)三種方式辦理。

  假設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)人甲先生想在自己的房產(chǎn)證上加上兒子的名字,那么他可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與兒子。

  步驟如下:先簽訂房屋贈(zèng)與合同,然后到稅務(wù)部門辦理完稅或免稅手續(xù)(按照財(cái)稅部門規(guī)定,個(gè)人將房屋無償贈(zèng)與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、兄弟姐妹及承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人,暫免征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅;契稅按贈(zèng)與部分房屋價(jià)值的3%繳納)。最后贈(zèng)與雙方持贈(zèng)與合同書、原房屋說有權(quán)證等材料,到房產(chǎn)交易大廳申請(qǐng)房屋贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記,增加兒子為房屋共有人。

  想在自己的房產(chǎn)證上加上其父母的名字,除了上述贈(zèng)與的方式,還可以選擇將房屋的部分房產(chǎn)賣給父母。

  交易流程按照二手房交易買賣手續(xù)進(jìn)行,如果取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間不滿五年的二手房,賣方繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅等。買方繳納契稅、印花稅等。但依據(jù)不同情況,有的稅率是可以減免的。

  如果你想在自己的房產(chǎn)證上增加配偶的名字,除了可以選擇贈(zèng)與、買賣方式外,還可以選擇房屋析產(chǎn)登記。以房屋析產(chǎn)方式增加房屋共有人的方法僅適用于夫妻之間。

  辦理程序如下,夫妻雙方簽訂房屋析產(chǎn)約定書,約定房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn);夫妻雙方持婚姻關(guān)系證明如結(jié)婚證、房屋析產(chǎn)約定書等資料,到房產(chǎn)交易大廳申請(qǐng)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,增加配偶為房產(chǎn)共有人。 (記者張曉莉)

  市民咨詢問題集錦

  1.開限購證明時(shí),在省直單位繳社保的,如何提供社保證明?

  答:?jiǎn)挝婚_證明、加蓋單位行政公章,省社保辦蓋章。

  2.法院判決離婚的單身人員開限購證明如何提交婚姻證明?

  答:提交法院的判決書和戶籍所在地民政部門出具的婚姻證明。

  3.王女士來電咨詢,已經(jīng)開具了限購證明,網(wǎng)簽時(shí)單身證明已經(jīng)過期了是否還可以用?

  答:憑在有效期限內(nèi)的單身證明開具了限購證明,網(wǎng)簽時(shí)單身證明已過期的,受理網(wǎng)簽和過戶時(shí)不受影響。

  4.互換的房產(chǎn)是否還需開限購證明?

  答:不用。

  提醒:市民房產(chǎn)問題可通過房管局網(wǎng)站www.jnfg.gov.cn房產(chǎn)交易大廳場(chǎng)景式服務(wù)版塊查看,或撥打0531-82077114電話咨詢。(張曉莉 )

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