3月25日，全國(guó)首個(gè)“國(guó)五條”地方版細(xì)則在廣東落地。然而，在這個(gè)被稱為“粵五條”的細(xì)則中，在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、二手房交易征收20%個(gè)稅等對(duì)市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生直接影響的多個(gè)方面，并未公布操作細(xì)則，只是提出“嚴(yán)格執(zhí)行”中央“國(guó)五條”規(guī)定。“粵五條”因此被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑為僅是對(duì)中央調(diào)控決心的呼應(yīng)和表態(tài)。
“接下來(lái)要看深圳和廣州兩市的操作細(xì)則，如果兩地細(xì)則的調(diào)控力度依然與廣東省細(xì)則持平，這將意味著地方政府主導(dǎo)國(guó)五條空間的擴(kuò)大。”一位不愿透露姓名的廣東省政府人士向記者分析，一般而言，市級(jí)細(xì)則的嚴(yán)厲程度不會(huì)超過(guò)省級(jí)要求。
細(xì)則欠缺操作性
3月25日晚，廣東省政府網(wǎng)站公布《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確廣州、深圳于3月底前公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，繼續(xù)廣州、深圳限購(gòu)、限價(jià)的“雙限”政策，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，并要求年內(nèi)全省地市實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。
然而，對(duì)于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅、二套房首付和貸款利率會(huì)否加碼，“粵五條”并未具體提及，這遭到業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。
克而瑞研究中心分析稱，縱觀廣東省細(xì)則全文，基本沿襲了中央“國(guó)五條”的主要內(nèi)容，在力度上沒(méi)有出現(xiàn)比中央層面更高的要求，總體而言并未超出市場(chǎng)各方的預(yù)期。
華南某國(guó)有房企高層人士在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)，直接用“毫無(wú)新意”和“將皮球推給市里”來(lái)形容“粵五條”，他表示對(duì)接下來(lái)的市級(jí)地方細(xì)則不抱太大的信心，更認(rèn)為調(diào)控力度“沒(méi)有必要再加碼”。
上述廣東省政府人士向記者指出，與2010年廣東針對(duì)“國(guó)十條”落地的細(xì)則相比，此次的粵版“國(guó)五條”的確欠缺操作細(xì)則。
2010年2月21日，廣東針對(duì)“國(guó)十條”出臺(tái)的“粵四條”，詳細(xì)規(guī)定了二套房貸款首付比例、執(zhí)行個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房，契稅稅率為1%，以及房產(chǎn)證是否滿五年的差別化征稅政策。廣州、深圳在隨后推出的市級(jí)“國(guó)十條”細(xì)則中，對(duì)限購(gòu)范圍等做出了詳細(xì)的規(guī)定，其嚴(yán)厲程度引起業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。
上述廣州市政府人士曾提及，經(jīng)過(guò)上一輪“一刀切”的調(diào)控后，不少地方對(duì)差別化限購(gòu)政策的呼聲越來(lái)越高。這次調(diào)控中，適當(dāng)調(diào)整購(gòu)房資格已被納入部分地方政府的考慮范圍。在購(gòu)房資格方面，加強(qiáng)已有政策的審核和管理外，可能不會(huì)再進(jìn)一步加碼。
“將權(quán)限下放至市級(jí)，并不意味著消極應(yīng)對(duì)。”另一位廣東省政府人士則向記者表示，調(diào)控政策從嚴(yán)是趨勢(shì)，關(guān)鍵在如何對(duì)漏洞加強(qiáng)管理，上一輪調(diào)控沒(méi)有執(zhí)行到位的，中央要求地方政府把工作做足。如果只是簡(jiǎn)單地要求地方政府推動(dòng)從嚴(yán)政策的出臺(tái)，地方政府在意愿不高的情緒下，更有可能做出消極的應(yīng)對(duì)，對(duì)調(diào)控效果反而產(chǎn)生副作用。
“粵五條”標(biāo)志著各地方細(xì)則的出臺(tái)拉開(kāi)序幕，接下來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的省市細(xì)則集中于本周內(nèi)出臺(tái)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則落實(shí)的重點(diǎn)在于具體的城市，而省一級(jí)的細(xì)則不會(huì)有太多細(xì)節(jié)，接下來(lái)應(yīng)將關(guān)注點(diǎn)放在具體城市。
房?jī)r(jià)控制目標(biāo)未確定
“粵五條”出臺(tái)以后，廣州、深圳兩個(gè)一線城市的細(xì)則落實(shí)方案?jìng)涫荜P(guān)注。
3月26日，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂對(duì)廣州出臺(tái)新“國(guó)五條”落實(shí)細(xì)則時(shí)間表回應(yīng)稱，廣州市的方案還未審定，暫不公布。
在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)方面，陳如桂表示，他個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)的漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
按政府工作報(bào)告披露的數(shù)據(jù)，2013年廣州設(shè)定的GDP增幅目標(biāo)是10%，城市居民人均可支配收入增幅目標(biāo)為11%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均與該市2012年的實(shí)際完成數(shù)據(jù)相當(dāng)。
陳如桂表示：“廣州房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力較大。調(diào)控目標(biāo)定為多少合理，市里已經(jīng)有方案，但還沒(méi)審定，還不能在此公布。”
他稱，去年廣州的均價(jià)是每平方米約1.4萬(wàn)元，而今年1、2月份分別漲了10%和14%，也即現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比去年上漲14%。如果這次目標(biāo)定得太低，就意味著接下來(lái)房?jī)r(jià)得降才行。
根據(jù)“粵五條”規(guī)定，“廣深珠佛要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，原政策與‘國(guó)五條’要求不符的應(yīng)立即做出調(diào)整”。包括合富輝煌首席分析師黎文江、中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，廣州增城、從化兩地有可能納入限購(gòu)的范圍，而目前只在部分區(qū)域限購(gòu)的珠海市，則有可能在全行政區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)。
對(duì)此，陳如桂在記者發(fā)布會(huì)上回應(yīng)，按照“國(guó)五條”的精神，限購(gòu)應(yīng)該是覆蓋全行政區(qū)域，增城、從化屬于廣州行政區(qū)域內(nèi)，原則上要限購(gòu)，但它們是廣州市的代管市，有特殊性，所以如何界定還要請(qǐng)示省政府定奪。
在上一輪限購(gòu)要求中，廣州的增城、從化兩市并不在廣州限購(gòu)范圍內(nèi)，兩市一直扮演著廣州實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)成交主力的角色。
自中央出臺(tái)“國(guó)五條”強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大限購(gòu)范圍，重申限購(gòu)措施從嚴(yán)之后，記者采訪的多家房企相關(guān)人士均對(duì)限購(gòu)范圍擴(kuò)容表示擔(dān)心。
尚東地產(chǎn)增城項(xiàng)目一位人士分析，到增城、從化兩地購(gòu)房的以投資客戶、高端改善型客戶為主，若實(shí)行限購(gòu)措施，對(duì)成交會(huì)造成很大影響。
有廣州市政府人士向本報(bào)分析，地方政府實(shí)行部分區(qū)域限購(gòu)的決策空間較大，如果只是一般的壓力，地方政府不會(huì)愿意主動(dòng)要求從化、增城限購(gòu)。
目前，“粵五條”雖然落地，但其“模糊”態(tài)度，以及限購(gòu)擴(kuò)容、征收房產(chǎn)稅、二套房首付、貸款利率等方面的不確定性，進(jìn)一步增加了廣州樓市的不確定性。
“暫時(shí)舒了一口氣。”在白云區(qū)滿堂紅中介公司的一家店鋪內(nèi)，多名中介經(jīng)紀(jì)向記者表達(dá)了類似的聲音。此時(shí)，他們手頭上還準(zhǔn)備著推廣“免重稅房源”等宣傳廣告。
一位中介工作人員向記者表示，早前業(yè)界擔(dān)心不少購(gòu)房者搶末班車購(gòu)房，造成需求過(guò)快消化，導(dǎo)致今后成交量縮減�，F(xiàn)在看到“粵五條”的規(guī)定比較模糊，低于業(yè)界的預(yù)期，他們暫時(shí)能松一口氣了。
越秀區(qū)中原地產(chǎn)一名資深中介經(jīng)紀(jì)認(rèn)為，如果接下來(lái)廣州市細(xì)則依然低于預(yù)期，二手房將會(huì)跟隨一手房進(jìn)一步漲價(jià)。
不過(guò)陳如桂稱，“國(guó)五條”精神很明確，在二手房的交易中按20%來(lái)征稅，“如果想置業(yè)，因?yàn)槎址空鞫惖膯?wèn)題可以考慮一手房。這個(gè)政策對(duì)打擊二手房的交易過(guò)程中的投資性行為起到很大的打擊作用。”
事實(shí)上，二手房交易20%差額個(gè)稅對(duì)市場(chǎng)的影響不容忽視，但是“粵五條”中相關(guān)操作細(xì)則難產(chǎn)，這更加重了市場(chǎng)上對(duì)其它地方政府相關(guān)細(xì)則的猜測(cè)。
楊紅旭表示：“二手房20%個(gè)稅如何征收，一是要等國(guó)稅總局細(xì)則出臺(tái)，二是看廣州和深圳的細(xì)則。”
