3月最后兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規(guī)定出臺樓市調(diào)控地方版細則，加上此前廣東公布的調(diào)控細則，以及國務院規(guī)劃出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策升級為“史上最嚴”，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。
北京對單身人士限購進一步從嚴
按照國務院規(guī)定，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細則和價格調(diào)控目標。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。
首先是各地明確調(diào)控目標。針對北京細則中提到的“全市新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩(wěn)定”，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，全國對于房價的控制目標，提得更多的是穩(wěn)中有降，調(diào)控肯定會有效果。
其次，限購、限貸進一步嚴格加強，再次顯示出政府調(diào)控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，對單身人士限購的進一步從嚴，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助于進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現(xiàn)，以抑制部分人群的投機行為。
另外，相關(guān)稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段，將全方位從預期上“催降”房價。從政策上看，各地不僅明確規(guī)定將嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅，同時國務院明確要求在2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
程浩業(yè)表示，限購政策短期內(nèi)不會取消，再加上稅收以及住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等政策，會讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)冰凍期，為市場降溫。
觀點
葉檀：二手房交易將進入一段真空期
知名財經(jīng)評論人士葉檀認為，“國五條”推向市場后，各地二手房交易進入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開始的房價上升的延續(xù)。一旦20%的征稅真正落地，各地二手房交易將進入一段真空期。
葉檀認為，對于房地產(chǎn)泡沫較為明顯、房價上漲過快的城市，以抑制為主；對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對于負債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控應“溫柔”些；對于某些房地產(chǎn)泡沫已被刺破、實體經(jīng)濟艱難行進的城市，已經(jīng)無需高壓政策，只能靜聽房地產(chǎn)墜底的聲音。
■鏈接
房地產(chǎn)調(diào)控 京滬粵細則對比
【房價控制目標】
北京：2013年全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
上海：按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。
廣東：廣州、深圳市要根據(jù)近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，合理確定房價控制目標。
【限購】
北京：繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。自3月31日起，京籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購一套住房；對已擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
上海：進一步嚴格執(zhí)行國家和上海的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。
廣東：廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號文件要求不符的，應立即作出調(diào)整。
【二套房貸】
北京：根據(jù)本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
上海：根據(jù)市場變化，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
廣東：細則沒有提到二套房貸政策。
【20%個稅】
北京：對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
上海：對出售自有住房按照規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
廣東：嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文件關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。
調(diào)控政策五次升級
2013年2月20日
“國五條”
完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。
2011年1月26日
“新國八條”
強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。限購加強。
2010年4月17日
“國十條”
二套房貸款首付比例不得低于50%，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。
2010年9月29日
“九月新政”
暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調(diào)至30%以上，個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
2010年1月
“國十一條”
二套房貸款首付款比例不得低于40%，探索土地出讓綜合評標方法防“地王”頻出。規(guī)范國有大型企業(yè)投資房地產(chǎn)。
政策“組合拳”更加全面
除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應、價格引導和打擊中介違法亂象等手段。
首先，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。在加快普通商品住房供應方面，兩市均表示將在開發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目。
除此以外，在政策細節(jié)上，各地均要求加強對商品房銷售價格引導，繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定。上海更是要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價、“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴厲查處。同時，多地進一步重申將嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)管。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認為，以上政策“組合拳”只要執(zhí)行得力，就一定能夠穩(wěn)定房價預期，實現(xiàn)調(diào)控目標。
房企與銀行或間接“配合”調(diào)控
就在調(diào)控政策陸續(xù)出臺、市場預期轉(zhuǎn)向之際，不少房地產(chǎn)開發(fā)商卻逆勢上調(diào)銷售目標。萬科、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等國內(nèi)重量級開發(fā)商最近半個月紛紛公布了2013年的銷售和開發(fā)目標。大部分開發(fā)商逆勢上調(diào)今年的開發(fā)面積、銷售金額以及業(yè)績增長指標。
根據(jù)逆勢上調(diào)的目標，房企加大借債力度和開發(fā)增量。32家已公布年報的上市房企2012年末的總負債超過7700億元，總的資產(chǎn)負債率高達72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計價值6092億元，較2011年末上升20%以上。
業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)商存貨的大規(guī)模上升，并不是傳統(tǒng)意義上單純?nèi)ザ诜e商品房，其意義還包含房企新獲取項目及在建開發(fā)產(chǎn)品的增加。浙商證券研究所所長鄧宏光認為，房企在全國范圍內(nèi)加大開工建設(shè)，將對新房市場的供需平衡起到積極作用。
與此同時，地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。對此，張大偉分析，這依然是加大利用信貸杠桿進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態(tài)度很明顯，這將給樓市降溫。
在這種情況下，四大行在3月下旬發(fā)布的年報中都紛紛表示，將“積極配合落實房地產(chǎn)調(diào)控政策”。而就在此前一段時間，不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對個人房貸的審核力度，并在一定程度上增加了貸款成本。對此，北京銀行一位一線人士表示，不管是二套房還是首套房，現(xiàn)在的貸款成本都有所上升，銀行更加謹慎，房貸總量或?qū)⒂兴陆怠?/span>
