今年的“金三銀四”不僅新房市場成交火爆，二手房市場也不遜色。3月南京二手房成交量14582套，創(chuàng)三年新高。
相比3月份的火爆，4月份的二手房市場顯得有些降溫。截至4月30日，全市共成交二手房11654套，環(huán)比3月下降20%，成交均價環(huán)比降3%。
4月份實際成交降幅達5成
據(jù)統(tǒng)計4月份全市成交排在前三的板塊分別為江寧、浦口、鼓樓。分別成交1284套、1253套、1174套，環(huán)比3月份成交量均有所下滑，其中江寧區(qū)成交量下滑最明顯，降幅達到71.55%c
“4月份的成交量很大一部分是3月份在房管局送件網(wǎng)簽的存量房源，就我們了解各個同行的成交量都是下滑的。排除3月份送件未成交的房源，4月份實際新增的二手房成交量預計下滑達5成。”滿堂紅市場部經(jīng)理李媛分析。
對此說法，奧體王祥房產(chǎn)事務所總經(jīng)理王祥表示贊同：“4月份奧體的成交量至少下滑so%以上，比如我公司專營奧體，3月成交30套以上，4月只有不到15套。從掛牌的房源量來看，3月新增600套，4月只有280套，也在下滑。”
“4月份的二手房供求比趨于理性，3月份供需比是1.5：1，4月份是1：1.03”我愛我家市場部總監(jiān)胡涓娟分析，3月份很大一部分購房人屬于政策恐慌性入市，4月份的二手市場逐漸回歸理性。
城東房主急于成交降40萬
“4月份成交量較少很大原因是與預期的政策未出臺有關。”盡管如此，李媛坦言，相比去年的情、況，今年仍然處于成交高位。”
“預計5、6月份南京市的平均成交量維持在6000套左右。”李媛分析，今年二手房市場比去年好，從去年下半年開始的積極入市的態(tài)勢目前依然存在，如果今年沒有其他政策出臺，預汁全市的月均成交量要比去年好。
此外，依然有不少擔憂20%個稅及相關政策的房主在降價賣房。“上月底，一位城東的房主在紫金南苑有一套115平方米的房源，去年的掛牌價是280萬，現(xiàn)在已經(jīng)降到240萬了。”李媛說，房主自己說去年280萬有人要買，他沒賣，現(xiàn)在后悔死了，“主要是他自己已經(jīng)有兩套房，這套房在6樓，他們夫妻年紀大了，想換成低樓層或者有電梯的房子，如果要買房需要先賣掉這套房子。”
李媛建議，這一兩個月還是有部分急著成交的房主主動降價的：“如果有合適的房源，買房人可以人手。”
學區(qū)房成交減少拉低成成交價
據(jù)調查，不少中介公司的負責人反映他們的門店統(tǒng)計，4月份全市的二手房均價環(huán)比3月出現(xiàn)了微降。
“4月份成交均價比3月份下滑了3%左右，我們門店統(tǒng)計的全市均價為15731元/平方米。”李媛分析，4月成交階下降，主要一太原因是學區(qū)房的成交量減少。
胡涓娟也表示，4月的成交價出現(xiàn)了下滑，“我們統(tǒng)計4月份的成交價也有所微降，環(huán)比3月份下降了1.03%。”
“3月份學區(qū)房成交量很大，而這部分房源一股都是高房價，它們的入市會帶動整體均價的上漲。”李媛說，4月份由于預期的政策未出臺，市場的心態(tài)回歸理性，有一部分不急著入市的購房人延遲購房計劃，除了普通房源成交量回落，學區(qū)房的回落更明顯。
“4月份正處于學區(qū)房政策真空期，學區(qū)房成交下滑很多。名校的學區(qū)規(guī)劃一般5月出臺，一些家長要么在3月份已經(jīng)買好房，耍么等到5月份真正的學區(qū)規(guī)劃確定之后再買。”李嬡分析，4月份成交價回落，很大一部分原因與學區(qū)房成交減少有關。“高價格區(qū)間的房源成交下滑，造成整體均價回落。”
傳奧體學區(qū)調整房主漲價
4月底，傳出奧體新城小學(一小)學區(qū)將調整的消息，稱原有的新城中學、小學，將新辦的新城二中、新城二小一體化管理，共享教育資源。
雖然奧體學區(qū)規(guī)劃的調整并未得到官方證實，不過記者調查發(fā)現(xiàn)確實一部分房源上調了掛牌價，“位于中奧社區(qū)的拉德芳斯75平方米左右的房源，2、3月份的總價在150-160萬元左右，由于傳出學區(qū)的消息，到了4月底的時候已經(jīng)漲到170萬元左右。”王祥分析，近期奧體東中奧社區(qū)的價格堅挺或有所上調，這部分漲價的房主，主要是對學區(qū)規(guī)劃消息的認可，不少漲價的房主認為該說法會得到落實。不過，不少房主漲價后，成交并未明顯增加，“拉德芳斯?jié)q價后只成交了2套左右。”
“目前奧體的二手房成交價格變化不大，還是維持在19000-20000元/平方米到25000-27000元平方米的價格區(qū)間。”王祥說，“奧體后市還是平穩(wěn)為主，今年房價不容易繼續(xù)漲，但也不具備下跌基礎。”
“特別是奧體二手房整體不如新房銷售火爆，近期奧體的精裝修新盤開盤均價都達到了26000萬元/平方米左右，去掉裝修，毛坯也就22000-23000/元平方米，這個價格在奧體二手房市場本身也買不到什么品質房子。”
租賃市場調查
4月租金比3月漲3.8%
據(jù)調查，4月份全市的租金比3月份上漲了3.8%左右。滿堂紅市場部經(jīng)理李媛分析，租賃市場主要是量大，不少租房人租賃需求旺盛，不過相比往年，今年租金市場漲幅縮小很多。
對此，我愛我家市場部總監(jiān)胡涓娟認為，去年價格之所以高，是因為一大批轉售為租的業(yè)主、經(jīng)過2011年下半半年買賣市場的成交清淡轉過來的。但是轉過來后發(fā)現(xiàn)，租金的益抵過不投入部分的利息差，所以大部分都選擇了調高租金。今年預計租金也漲，但是漲幅不大而已。記者 張楠
