南京房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，讓不少買房人已經(jīng)淡忘了樓市調(diào)控的存在�？墒聦�(shí)上，南京的樓市調(diào)控不但存在，而且“新政策”出臺(tái)時(shí)間還不算長(zhǎng)：3月底公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，至今已有一個(gè)月了；4月19日出臺(tái)國(guó)五條落地細(xì)則“寧八條”，距今才半個(gè)月左右。來(lái)自開(kāi)發(fā)商層面的信息顯示，以定價(jià)博弈為核心的調(diào)控正在悄然收緊，“看不見(jiàn)的手”已經(jīng)開(kāi)始影響樓市。
不少開(kāi)發(fā)商私下透露，物價(jià)部門對(duì)樓盤的漲價(jià)已經(jīng)從原先的“一條線”增加到“兩條線”：即在原來(lái)的“單次不超5%”之外，增加了“年度不超10%”。物價(jià)部門承認(rèn)，房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，倒逼對(duì)房?jī)r(jià)的把控更加嚴(yán)厲。
單次漲幅有控制
年度也有控制
半個(gè)月前的“寧八條”曾被不少人認(rèn)為缺乏新意，不過(guò)南京的開(kāi)發(fā)商早已不這樣認(rèn)為。“對(duì)預(yù)銷售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受物價(jià)、住建部門指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)銷售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)銷售許可證書(shū)。”這寥寥幾十個(gè)字，讓習(xí)慣了漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商感到頭疼。
“價(jià)格漲不上去了，開(kāi)個(gè)盤真費(fèi)勁。”江北一家樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人昨天向現(xiàn)代快報(bào)記者透露說(shuō)，公司之前向區(qū)物價(jià)局申報(bào)新一批房源的定價(jià)，被拒之門外。
此前，南京的開(kāi)發(fā)商私下反映，相鄰兩次開(kāi)盤，備案價(jià)格漲幅不得超過(guò)5%，否則基本上會(huì)被物價(jià)局打回。不過(guò)，最近這條“紅線”似有下降的趨勢(shì)。有樓盤稱，物價(jià)部門卡得比原先更嚴(yán)厲，漲幅從不超過(guò)5%變成不超過(guò)3%了，“就是從4月份開(kāi)始的”。
城東一家樓盤的負(fù)責(zé)人說(shuō)：“根據(jù)我們與同行交流的情況發(fā)現(xiàn)，漲價(jià)紅線是存在的，但物價(jià)局不會(huì)告訴你，只讓你先開(kāi)價(jià)。過(guò)去，只對(duì)相鄰兩次報(bào)價(jià)有約束，現(xiàn)在不但每次漲幅有控制，樓盤的年度漲幅也有控制。”另一家樓盤則直接表示，物價(jià)部門規(guī)定的單次漲幅是5%左右，年度漲幅是10%左右，并且已經(jīng)將年度漲幅分解到每個(gè)季度甚至每個(gè)月，導(dǎo)致單次漲幅變小。
城中普通房源
定價(jià)暫難突破3.2萬(wàn)
除了漲幅，一些區(qū)域的“價(jià)格天花板”也被開(kāi)發(fā)商試探出來(lái)。在控漲令下，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)直接遞交漲價(jià)申請(qǐng)，而是與物價(jià)部門反復(fù)溝通，陳述漲價(jià)理由。
有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，板橋新城地區(qū)的普通房源價(jià)格，目前暫時(shí)被“摁”在萬(wàn)元之下。“金地自在城原先在賣7期普通房源，漲了幾次，接近萬(wàn)元，現(xiàn)在突然轉(zhuǎn)賣5期花園洋房，價(jià)格破萬(wàn)。”這位人士分析，以金地的節(jié)奏，本來(lái)應(yīng)賣完7期才會(huì)賣5期，這種變化正反映出物價(jià)部門的約束——普通房源暫不準(zhǔn)破萬(wàn)，花園洋房?jī)r(jià)格可以高些。
作為南京房?jī)r(jià)制高點(diǎn)的城中，也成為政府與開(kāi)發(fā)商對(duì)定價(jià)激烈博弈的地區(qū)。4月份，城中一家樓盤領(lǐng)到的銷許，毛坯均價(jià)比3.2萬(wàn)元少了幾十元。知情人透露說(shuō)，這家樓盤與物價(jià)局“糾纏”了很久，最后還是屈服了，“城中3.2萬(wàn)元就是一道門檻，現(xiàn)在除了有雙學(xué)區(qū)的金鼎灣今朝天下，還沒(méi)有其他樓盤越過(guò)這個(gè)價(jià)。”
另一家即將開(kāi)盤的城中樓盤負(fù)責(zé)人也說(shuō)：“沒(méi)錯(cuò)，我們的定價(jià)肯定在3.2萬(wàn)元以下，沒(méi)辦法……”
河西一家樓盤，因?yàn)槎▋r(jià)的問(wèn)題，遲遲無(wú)法開(kāi)盤。“這次單價(jià)想比上次漲1000元，物價(jià)局不準(zhǔn)，說(shuō)我們已經(jīng)是區(qū)域最高。溝通好久了，還是通不過(guò)。”還有開(kāi)發(fā)商表示，“最近物價(jià)局卡得太緊，我們先避避風(fēng)頭，不賣了還不行嗎”。
物價(jià)局承認(rèn)
房?jī)r(jià)把控更嚴(yán)
5月3日下午，現(xiàn)代快報(bào)記者采訪了南京市物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)王陽(yáng)。“對(duì)房?jī)r(jià)的把控肯定是更嚴(yán)了。”他說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲。“連續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間環(huán)比上漲，政府的壓力很大，所以肯定要嚴(yán)控。”
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，南京今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能在10%左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一季度南京新房?jī)r(jià)格漲幅已超5%——房?jī)r(jià)調(diào)控明顯“鴨梨山大”。
對(duì)于有些開(kāi)發(fā)商稱去備案被打回來(lái)的情況，王陽(yáng)表示不存在“打回來(lái)”，而是對(duì)申報(bào)價(jià)格過(guò)高的樓盤要求重新定價(jià)。王陽(yáng)表示，現(xiàn)在南京對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，主要是根據(jù)“寧八條”的要求，申請(qǐng)備案價(jià)格不合理的，物價(jià)部門、住建部門會(huì)進(jìn)行干預(yù)，指導(dǎo)其回歸合理的價(jià)格。
“開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)預(yù)銷售許可證申報(bào)備案價(jià)格時(shí)，要對(duì)比樓盤前一期的申報(bào)價(jià)、對(duì)比前一期的成交價(jià)，另外還要考慮周邊樓盤價(jià)格、同檔次樓盤的成交價(jià)格等。”王陽(yáng)重申，物價(jià)部門沒(méi)有制定所謂的5%漲價(jià)紅線，也不存在所謂的“雙控”。“有的樓盤相比前一期漲價(jià)超過(guò)3%，物價(jià)部門會(huì)干預(yù)，有的樓盤超過(guò)5%會(huì)干預(yù)。”他說(shuō)，主要希望通過(guò)物價(jià)部門的干預(yù)，讓房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的范圍，讓老百姓能接受。
漲幅回落
樓市“退燒”
那么，在物價(jià)部門的頻頻發(fā)力下，房?jī)r(jià)的狂奔有沒(méi)有得到遏制呢？
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)對(duì)南京樓市八大板塊樓盤的統(tǒng)計(jì)顯示，3月份樓盤平均價(jià)格漲了1.38%；而4月份的漲幅變成了0.49%，漲幅明顯縮小，其中城中房?jī)r(jià)停漲，城北房?jī)r(jià)微跌。
從樓盤具體成交表現(xiàn)看，樓市也有“退燒”的態(tài)勢(shì)。在3月份，“夜光”、“日光”屢屢出現(xiàn)，有的樓盤甚至在開(kāi)盤前一天就有大量買房人帶著棉被去排隊(duì)。而4月份除了極少數(shù)樓盤，大多數(shù)樓盤都在正常去化（去化率＝售出房屋數(shù)量/供應(yīng)房屋數(shù)量，去化量＝銷售量），開(kāi)盤銷售在5~7成的成了普遍現(xiàn)象。
“其實(shí)開(kāi)盤賣個(gè)5~7成才是正常的去化，買房人有余地挑選，我們心里也踏實(shí)。開(kāi)盤動(dòng)不動(dòng)就日光，我們雖然高興但心理壓力太大。”有開(kāi)發(fā)商表示，經(jīng)過(guò)此番樓市調(diào)控，樓市有望重回穩(wěn)健狀態(tài)。
