政府層正試圖通過(guò)調(diào)控讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定期。但后續(xù)乏力的新一輪調(diào)控，并沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期的市場(chǎng)穩(wěn)定。相反，壓抑近一年的市場(chǎng)需求在2013年第一季度爆發(fā)。
就在5月3日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布《2013年一季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。僅僅3天之后的5月6日，該中心又發(fā)布了1-4月長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷情況。
兩份數(shù)據(jù)綜合來(lái)看，銷售量大幅增長(zhǎng)成為2013年前四月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞。數(shù)據(jù)顯示，2013年1-4月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽638.30萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)93.67%。
盡管截至3月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積仍然高達(dá)1177.02萬(wàn)㎡，但在略顯“高溫”的銷售量面前，長(zhǎng)沙前四月同比僅增長(zhǎng)8.5%的新建商品房新批預(yù)售量仍然引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
這種有些瘋狂的購(gòu)房沖刺勢(shì)頭在第二季會(huì)有所改變嗎?
一種聲音是，2013年樓市很可能呈現(xiàn)明顯的前高后平——供求變化帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，依然高企的庫(kù)存量，以及市場(chǎng)反彈壓力帶來(lái)的政策施壓風(fēng)險(xiǎn)……對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，樂(lè)趣或許正在于不確定。
前四月新房網(wǎng)簽同比增長(zhǎng)93.67%
5月1日，河西梅溪湖旁某樓盤(pán)。突如其來(lái)的燦爛陽(yáng)光，讓在家“宅了”兩天的長(zhǎng)沙人，“扎堆”踏青。
下午2點(diǎn)半，這間裝修豪華的營(yíng)銷中心里，34位年齡迥異的看房者分布其中。或三世同堂，或夫妻兩人，或朋友兩三，相同的是咨詢買(mǎi)房時(shí)的仔細(xì)表情。“來(lái)看房的關(guān)注的主要是兩房和三房，戶型從90多到170多平方米的都有咨詢。”現(xiàn)場(chǎng)一位售樓員說(shuō)。
就在當(dāng)天，類似的場(chǎng)景在記者“親歷”的幾個(gè)樓盤(pán)不斷出現(xiàn)。金星大道北段的勤誠(chéng)達(dá)新界營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，五一小長(zhǎng)假三天，該項(xiàng)目共100多組客戶來(lái)訪，成交近50套。“這個(gè)數(shù)字比去年同期翻了2番。”而在萬(wàn)科白鷺郡，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人唐陽(yáng)春和他的同事們3天共接待了315批到訪客戶，入會(huì)95批。
長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)公開(kāi)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，假期后的第一天，5月2日長(zhǎng)沙市新建商品房網(wǎng)簽294套，30825平方米，其中住宅網(wǎng)簽263套，25742平方米。
購(gòu)房熱情爆發(fā)。這幾乎是長(zhǎng)沙前四月樓市最直觀的描述。來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-4月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽638.30萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)93.67%。其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽455.31萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)97.72%。
“今年前四月市場(chǎng)需求的釋放有一定的延續(xù)效應(yīng)。”唐陽(yáng)春說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，與去年一季度的成交低谷相比，今年一季度成交翻番，但環(huán)比去年第四季度，今年一季度成交量有所回落。
被壓抑的剛性需求仍然是今年前四月市場(chǎng)的主要支撐力量。“去年宏觀調(diào)控壓抑了不少購(gòu)房需求，尤其是改變了市場(chǎng)對(duì)于后市的預(yù)期。而今年盡管也有國(guó)五條的調(diào)控，但落實(shí)到長(zhǎng)沙，并沒(méi)有更新的政策出來(lái)，這讓購(gòu)房者返回市場(chǎng)有一定信心。”湖南中原房地產(chǎn)代理有限公司資源中心總監(jiān)陳世霞說(shuō)。
但微妙的是，這種新房市場(chǎng)同比近乎翻番的增長(zhǎng)勢(shì)頭，一個(gè)原因仍在于去年第一季度市場(chǎng)的低谷期。隨著四五月傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，這種“沖刺”態(tài)勢(shì)有可能會(huì)減緩。數(shù)據(jù)顯示，4月長(zhǎng)沙市新建商品房新增網(wǎng)簽158.20萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)55.36%，環(huán)比減少3.05%;4月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品房新增網(wǎng)簽117.79萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)64.56%，環(huán)比增長(zhǎng)4.85%。
供不應(yīng)求?NO，庫(kù)存還余1177萬(wàn)㎡
如果說(shuō)，前四月長(zhǎng)沙市場(chǎng)銷售量可以用“一飛沖天”來(lái)形容，那么天平的另一邊，“供應(yīng)量”則顯得有些意味不明。
一些人擔(dān)憂，因?yàn)檎{(diào)控原因而帶來(lái)的開(kāi)發(fā)商工期變化，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量的不足。就像一直關(guān)注土地的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)所說(shuō)，“如果土地供應(yīng)量繼續(xù)下降，未來(lái)的可供應(yīng)能力是在削弱的。”
商品房新批預(yù)售量的數(shù)字似乎側(cè)面佐證了這一點(diǎn)。來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-4月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售536.94萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)8.50%，4月新增批準(zhǔn)預(yù)售227.55萬(wàn)㎡，同比減少9.17%，環(huán)比增長(zhǎng)52.15%。
其中，1-4月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售359.92萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)13.19%，而4月當(dāng)月新增批準(zhǔn)預(yù)售158.08萬(wàn)㎡，同比減少2.77%，環(huán)比增長(zhǎng)31.79%。
對(duì)比同期長(zhǎng)沙銷售量，供應(yīng)不足似乎正在成為一個(gè)問(wèn)題。但這并不是全部的真相。
來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2011年到今年3月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積仍然達(dá)1177.02萬(wàn)㎡。
即使按照內(nèi)六區(qū)前四月的平均銷售速度，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可售面積的去化時(shí)間仍然需要9個(gè)月。
“不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，一定量的庫(kù)存量對(duì)于市場(chǎng)的穩(wěn)定性有好處。如果銷售量和供應(yīng)量數(shù)值相似，反而容易帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的快速飆漲，對(duì)于購(gòu)房者并不是好事。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
事實(shí)上，從前4個(gè)月的供應(yīng)情況不難看出，2013年房企的推盤(pán)意愿開(kāi)始強(qiáng)烈。2012年年底延續(xù)至今的樓市成交的良好勢(shì)態(tài)，讓開(kāi)發(fā)商恢復(fù)了對(duì)于市場(chǎng)剛需產(chǎn)品的信心，而另一方面，新國(guó)五條“雷聲大、雨點(diǎn)小”的調(diào)控格局，反而一定程度上刺激了新盤(pán)的成交，成為了開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)的新動(dòng)力。
供求關(guān)系的變化，帶來(lái)新的懸念。在購(gòu)房者熱情開(kāi)始膨脹的樓市語(yǔ)境下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是否又會(huì)出現(xiàn)新的波動(dòng)?新增供應(yīng)的低迷，與庫(kù)存老盤(pán)的高企對(duì)比下，是否會(huì)出現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格與銷售量的馬太效應(yīng)?
更微妙的是，類似于長(zhǎng)沙市場(chǎng)這樣的樓市“勃發(fā)”態(tài)勢(shì)，是否會(huì)在全國(guó)市場(chǎng)開(kāi)始蔓延，轉(zhuǎn)而帶來(lái)調(diào)控壓力的進(jìn)一步釋放?
顯然，長(zhǎng)沙樓市第二季，依然驚險(xiǎn)。
[市場(chǎng)觀察]
今年長(zhǎng)沙樓市第一波高峰即將到來(lái)
“樓市成交量的攀升，與今年三、四月以來(lái)的剛需市場(chǎng)的發(fā)力，不無(wú)關(guān)聯(lián)。”江與城營(yíng)銷總監(jiān)張舟與朋友聊起長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最近發(fā)生的變化時(shí)發(fā)出這樣的感嘆。
在從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的張舟看來(lái)，今年頭幾個(gè)月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新房市場(chǎng)同、環(huán)比的同步大幅增長(zhǎng)，使他回想起去年十月份開(kāi)始以萬(wàn)科、保利為代表的眾多開(kāi)發(fā)商，一致放量促銷撬動(dòng)下的長(zhǎng)沙樓市“暖冬”行情。
歷史總是如此的相似——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)內(nèi)人士的分析結(jié)果表明：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)去年年底的那波行情熱潮，也恰是由剛需客戶引發(fā)的。
“房地產(chǎn)行業(yè)有自身的周期律，一般每年3-6月和10-12月，都是樓市的傳統(tǒng)旺季。”張舟認(rèn)為，趨勢(shì)一旦出現(xiàn)，將會(huì)在接下來(lái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)得到充分表現(xiàn)，因此接下來(lái)的一個(gè)月，長(zhǎng)沙樓市很有可能延續(xù)四月的高成交、穩(wěn)步調(diào)的運(yùn)行趨勢(shì)。
與1-4月間高企的成交量相對(duì)應(yīng)的，是推貨量的大幅攀高。來(lái)自官方的數(shù)據(jù)顯示，這4個(gè)月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售359.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.19%，4月份新增批準(zhǔn)預(yù)售158.08萬(wàn)平方米，同比減少2.77%，環(huán)比增長(zhǎng)31.79%。“成交量的提升，和開(kāi)發(fā)商飆高的推盤(pán)量有直接關(guān)聯(lián)。”同張舟所在的江與城一江之隔的時(shí)代傾城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，與其合作的第三方調(diào)研部門(mén)的研究結(jié)果預(yù)測(cè)，在加大推貨量的前提下，項(xiàng)目及片區(qū)內(nèi)五月份成交情況將出現(xiàn)波峰。
“2013年3月，房?jī)r(jià)將要暴漲。”任志強(qiáng)去年的一番驚人之語(yǔ)，終于再一次得到應(yīng)驗(yàn)。與任志強(qiáng)今年4月在長(zhǎng)沙華遠(yuǎn)·華中心最新的演講中提出的觀點(diǎn)相似，“雖然長(zhǎng)沙樓市的第一波高峰即將在五六月間到來(lái)，但是未來(lái)一段時(shí)間里，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。”張舟說(shuō)。
