在經(jīng)歷了一年多的售價與租金下滑后，深圳寫字樓在今年的第一個季度出現(xiàn)了首次上漲。
第一太平戴維斯和仲量聯(lián)行的最新研究報告均顯示，在第一季度，深圳甲級寫字樓平均售價上升1.7%至人民幣46750元每平方米，同比上漲1.7%，為15個月來的首次上漲，而深圳全市的平均租金環(huán)比微升0.3%至每月每平方米171元，為12個月來的首次上漲，空置率也從12.7%回落至12.4%。
雖然如此，第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄仍表示擔憂，在新增供應壓力加大的情況下，預計第二季度全市空置率仍將小幅升高，而全市平均租金或仍有微幅下跌的可能。
15個月來首現(xiàn)上漲
在深圳的福田、南山等甲級寫字樓較為集中的區(qū)域，中介地鋪的寫字樓租賃及成交都在日漸活躍，出租率及租金也在持續(xù)走高。
福田區(qū)為甲級寫字樓最多的區(qū)域，其平均租金環(huán)比增長約1.5%。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，3月份深圳全市寫字樓租賃成交面積25195平方米，環(huán)比上升88.25%；整體寫字樓成交租金均價為139元/平方米，環(huán)比上漲8.59%；甲級寫字樓成交租金均價154元/平方米，環(huán)比上漲0.7%。
主要約52%的租賃成交集中在中心區(qū)甲級寫字樓，其次為南山片區(qū)的成交，約占比25%。
而這還只是第一季度的數(shù)據(jù)，在進入4月份后，寫字樓仍持續(xù)著向上的勢頭。
從實際租賃成交看，4月初福田中心區(qū)甲級寫字樓平均租金環(huán)比上漲了3%~5％，同比漲幅達到8%~10％。而在去年，深圳甲級寫字樓租金一路下跌，全年累計下跌7%。這令不少業(yè)主對租賃市場重新恢復信心，紛紛小幅提升租金。
在這期間，整層大面積的租賃也開始出現(xiàn)，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅分析，更多用家將轉買為租，一定程度上有助于需求的進一步增長，而第一季度深圳經(jīng)濟增速的加快，也帶動了企業(yè)擴張規(guī)模的需求。
在租金小幅提升的同時，甲級寫字樓的售價也出現(xiàn)了15個月以來的首次上漲，環(huán)比上升了1.7%，終于止住了連續(xù)15個月的下跌態(tài)勢，且增長幅度高于租金漲幅。
夏春毅和林木雄均認為，租金與售價的同時提升，與全國經(jīng)濟復蘇、內需支撐需求有關，現(xiàn)在整體租賃需求比之前的預測要大為改觀，業(yè)主心態(tài)也很樂觀，短期內提高租金報價的可能性也高。
空置壓力加劇
不過，寫字樓的向上勢頭其實并未給寫字樓投資者帶來更大的福音，因為回報率在售價上升之際開始下滑，再加上新增供應的不斷加大，投資回報率將會越來越低。“在租金和售價持續(xù)反向波動的情況下，第一季度深圳甲級寫字樓的回報率也環(huán)比下降了7個基點，至約4.99%。”林木雄表示，以前寫字樓回報率多在5%以上。深圳今年全年新增寫字樓供應量仍高達46萬平方米，但由于其中自用面積占比將達60%，自用面積支撐了市場吸納量，新增供應將使空置率持續(xù)上升。
據(jù)統(tǒng)計，今年深圳甲級寫字樓新供應中包括位于華強北與福田交界的中航中心和世紀匯廣場，位于福田中心區(qū)的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，以及位于南山區(qū)蛇口的招商局廣場。新增甲級寫字樓的存量將被大幅推高34%，截至今年底，深圳全年寫字樓總存量將達到約400萬平方米，在第一季度，深圳全市的平均空置率已環(huán)比上升0.3個百分點至11.1%，而這個數(shù)據(jù)將可能隨著新增供應的加大持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，深圳對寫字樓的消化量保持在每年50萬平方米至60萬平方米的正常水平。“深圳寫字樓的租金上漲受阻，說明希望通過價格快速上漲獲得投資回報的最好時機已經(jīng)過去，更多投資者不得不考慮租金的回報率。”一位深圳業(yè)內人士表示。
而林木雄也表示，對于未來租金并不是特別樂觀，因為新增供應導致的空置率上升將對租金產(chǎn)生直接的影響。
