廣州市在今年4月24日起實行住宅預售價格網(wǎng)上申報制度，要求開發(fā)商接受國土房管部門的價格指導。該“指導價”政策是廣州市首次正式提及，其推出后，各類戶型樓盤的房價都受到“指導價”的限制。而今日正值“指導價”政策實施滿月，廣州樓價是否下降了呢？記者翻查陽光家園網(wǎng)的數(shù)據(jù)獲悉，廣州樓價在數(shù)字上出現(xiàn)下跌，全市均價由13758元/平方米下跌到13007元/平方米，其中，越秀區(qū)的樓價跌幅最大，由之前的36312元/平方米跌到30594元/平方米，跌了近6000元/平方米。但有業(yè)內(nèi)人士卻告訴記者，實際上多數(shù)樓盤漲價5%~10%，高端物業(yè)網(wǎng)簽滯后導致廣州樓價數(shù)據(jù)“假跌”。
數(shù)據(jù) 越秀區(qū)樓價跌幅最大
根據(jù)陽光家園的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，實行樓市指導價滿月后，廣州樓價在數(shù)字上明顯下跌，全市均價由13758元/平方米下跌到13007元/平方米，十區(qū)樓價從16308元/平方米下跌到15596元/平方米。由于廣州的“政府限價”新規(guī)主要是針對高端住宅市場銷售，因此中心區(qū)的價格下跌更為明顯，比如天河區(qū)在指導價之前的樓價為35799元/平方米，指導價之后樓價就下跌為34532元/平方米。越秀區(qū)的樓價跌幅最大，由之前的36312元/平方米跌到30594元/平方米，跌了近6000元/平方米。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析指出，第一季度廣州樓價的漲幅已經(jīng)超過10%，為了控制今年的漲幅在7.5%以內(nèi)，就必須采取一些“非常手段”來壓制。而樓價在一個月內(nèi)下跌主要是因為目前樓市的雙限：限價和限簽。尤其是高端物業(yè)的網(wǎng)簽量滯后，所以在數(shù)據(jù)上樓價下跌是“意料之中的事情”。有業(yè)內(nèi)人士稱，為了完成廣州市房價的控制目標，今年廣州通過限制預售證與限制網(wǎng)簽來限價的現(xiàn)象會更加突出，這也意味著短期內(nèi)這一制度將不會放松。二、三季度的樓價在數(shù)字上肯定還會繼續(xù)下行。
調(diào)查 多數(shù)樓盤漲價5%~10%
在政府的“指導價”之下，開發(fā)商會乖乖就范嗎？樓價真的下跌了嗎？日前記者從廣州大量在售樓盤了解到，情況并非如此�！ �
一位從事廣州代理行業(yè)多年的代理商董事副總經(jīng)理告訴記者，其公司目前在廣州代理了幾十個樓盤，可以肯定的說，沒有一個樓盤降價，而且絕大多數(shù)樓盤在指導價政策出臺之后都在漲價，幅度為5%~10%不等。
越秀區(qū)在售樓盤東方文德廣場，現(xiàn)僅剩105~119平方米的三房，售價43000~47000元/平方米，帶裝修。根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，東方文德廣場近一個月共售出11套住宅，成交面積為1164平方米，成交均價40359元/平方米。記者打電話咨詢該樓盤的銷售人員是否近期有降價的舉動，銷售人員稱，現(xiàn)在都快沒貨賣了，又帶有省級學位，“不升價就已經(jīng)不錯了”。
此外，番禺某樓盤月初將新一期單位的價格由此前的1.3萬元/平方米漲到1.6萬元/平方米。蘿崗某樓盤目前正在銷售尾貨，此前均價為2.6萬元~2.8萬元/平方米，盡管只剩下幾套單位，但上月底樓盤已經(jīng)將價格調(diào)整為3萬元/平米。黃韜表示，在售樓盤已經(jīng)有了預售證，對于那些拿不到預售證的新樓盤來說，反而是他們的一大優(yōu)勢。所以即便開發(fā)商被延遲網(wǎng)簽，也要提高價格追求利潤最大化。
買家 買與不買進退兩難
日前，樂居的一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：對于“廣州限價一個月，您認為是否對控制房價有明顯效果”這個問題，有近56%的網(wǎng)民表示“沒有效果，房價不降反升了”。有32%左右的網(wǎng)友認為“沒有效果，反而滋生了陰陽合同、裸賣等不良現(xiàn)象”。對于“限價令出臺后是否影響您的買房計劃”，46%的網(wǎng)民表示“沒有，擔心房價還會繼續(xù)上漲，所以正積極看房”，而也有42%的網(wǎng)友表示“有，延遲購房計劃，期待房價會有所下降”。黃韜表示，目前很多買家都處于迷茫當中，樓價“假跌”數(shù)據(jù)很容易誤導消費者，讓他們錯過真正買房的好機會。
張小姐最近就很是苦惱，自己早在2004年就買下了海珠區(qū)一套小三房單位，但隨著兒子的出生，張小姐和丈夫有了再置業(yè)的打算。他們首先是考慮學位房，今年年初就看好了越秀區(qū)某一手樓，當時的價格是35000元/平方米，但上個月價格都上漲到了38000元/平方米，而且看好的單位在其猶豫的幾個月內(nèi)被別人買走了。正當準備出手，又被銷售人員告知不能立刻網(wǎng)簽。
和張小姐一樣進退兩難的還有王先生，為了給父母在增城買一套房來養(yǎng)老，可是傷透了腦筋。相較此前8800元/平方米的毛坯價格，增城某樓盤新一期組團的價格比年初漲了35%。銷售人員說，這屬于帶裝修價格。
業(yè)界 “指導價”應多方共同制定
廣東省地產(chǎn)商會常務副會長兼秘書長黃朝輝指出，“政府限價”的新規(guī)定實施后，定價過高的樓盤都將申請不到預售證而無法開售，這至少在短時間內(nèi)，對抑制房價來說確實是個重大舉措。
“不過值得一提的是，這個新規(guī)定在技術(shù)層面如何實施?如何以科學合理的機制保障實施等等，都有許多實際的問題值得商榷。”黃朝輝指出，“指導價”該如何確定?由什么人來確定？究竟怎么樣的價格才算“過高”？怎么樣的價格才算“合理”？什么價位才能發(fā)預售證？都需要真正與市場接軌，需要及時，準確的市場數(shù)據(jù)做支持。”
黃朝輝分析道，首先政府需要對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化有全面、及時的了解，對房地產(chǎn)市場資金、土地的使用情況，對商品房的銷售及積壓情況都需要有實實在在的真正數(shù)據(jù)作依據(jù)。
其次，“合理房價”的制定需要科學合理、透明的機制來保障，如果是由一個部門、一個人說了算，就容易引發(fā)權(quán)力尋租，容易引發(fā)腐敗。所以建議在如何制訂“指導價”方面，一定要有一套科學合理、透明的機制。除了國土房管局的房地產(chǎn)管理部門、物價部門要參與外，還需要國土房管局的法制部門，還有行業(yè)組織監(jiān)察、工商等部門均參與進來。
