國家統(tǒng)計(jì)局最近公布的4月70個(gè)大中城市房價(jià)，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，而同比上漲的城市有68個(gè)，在4月公布限價(jià)令的廣州仍然領(lǐng)漲全國。專家和業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)三季度房價(jià)上漲壓力較為嚴(yán)峻，如果政府不采取進(jìn)一步措施，或?qū)⒈３譁睾蜕蠞q態(tài)勢(shì)。
限價(jià)令出臺(tái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積為57.53平方米，同比增加15.4%，環(huán)比減少31.8%;網(wǎng)上簽約均價(jià)16374元/平方米，環(huán)比下降2.6%，但仍同比上升18.4%。而第一季度，廣州房價(jià)同比上漲22.5%，3月房價(jià)環(huán)比上漲34.9%，4月廣州出臺(tái)商品房定價(jià)指導(dǎo)政策，對(duì)開發(fā)商定價(jià)進(jìn)行限制。
受此影響，廣州獲批住宅預(yù)售情況大幅下降，5月第一周，新增預(yù)售住宅不足10套，此后緩慢上升，根據(jù)數(shù)據(jù)中心檢測(cè)廣州市國土房管局統(tǒng)計(jì)，5月13日至19日，廣州新增住宅預(yù)售證數(shù)量10個(gè)，獲批銷售住宅共1267套，相比前一周上漲超過一半。
由于中心城區(qū)的成交受抑，一些開發(fā)商也改變了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，向郊區(qū)低價(jià)中小戶型轉(zhuǎn)移，這類市場(chǎng)相對(duì)活躍。通過對(duì)預(yù)售房源區(qū)位進(jìn)行分析，超過90%的預(yù)售房源集中在番禺、增城、南沙等郊區(qū)位置，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，120平方米以下中小戶型住宅超過一半。
開發(fā)商政府博弈升級(jí)拆分合同規(guī)避調(diào)控抬頭
業(yè)內(nèi)人士表示，廣州執(zhí)行價(jià)格指導(dǎo)之后，如果一些樓盤價(jià)格漲幅過快、或者定價(jià)過高，難以通過申報(bào)，也就難以入市銷售。這將對(duì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格帶來直接影響。
廣州市國土房管局表示，從政府指導(dǎo)定價(jià)實(shí)施以來，廣州新建商品住宅成交量和成交價(jià)格環(huán)比都出現(xiàn)了一定下降，而市場(chǎng)存量仍處高位，截至2013年4月底，廣州可售商品住宅面積為540萬平方米。
但記者走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商面對(duì)調(diào)控限制，也用出了種種花招。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，位于廣州南沙的樓盤天璽灣，為了應(yīng)對(duì)政府限價(jià)，就想出了把原本規(guī)劃出售的精裝房合同，分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價(jià)控制在政府指導(dǎo)定價(jià)線內(nèi)。
記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過這種方式，去年底網(wǎng)簽均價(jià)還在12000元左右的樓盤，今年4月底就“逆市”下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。
“房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下降了，開發(fā)商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了。”這位業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)行限價(jià)的北京和廣州，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個(gè)，就看政府動(dòng)不動(dòng)真格管了”。
但開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違法違規(guī)。熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示，建成達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋并交付是開發(fā)商作為賣方的基本義務(wù)。開發(fā)商違反交付標(biāo)準(zhǔn)，拆分合同逃避限價(jià)違反了一房一價(jià)的明碼標(biāo)價(jià)，也涉嫌虛假價(jià)格，政府有關(guān)部門對(duì)此應(yīng)依法予以糾正和查處。
廣州市國土房管局表示，將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)巡查監(jiān)管力度，近期還將聯(lián)合工商、物價(jià)等部門開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)查處違反住房限購政策違規(guī)銷售、違規(guī)經(jīng)紀(jì)、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假廣告等違法違規(guī)行為。目前尚未公布有開發(fā)商受到處罰。
房價(jià)上漲動(dòng)力仍存
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從三個(gè)月到半年左右的短期來看，房價(jià)溫和上漲的可能性較大。如果政府不采取進(jìn)一步措施，現(xiàn)階段房價(jià)很難出現(xiàn)拐點(diǎn)。
一是土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)攀升幅度明顯。今年以來，廣州土地成交量明顯回升，土地出讓溢價(jià)、尤其是住宅地塊溢價(jià)不斷走高。前4個(gè)月，廣州土地出讓金超過300億元，預(yù)計(jì)隨著國際金融城地塊的出讓，前三季度就可超過去年全年402億的出讓總額，房地產(chǎn)企業(yè)逆調(diào)控拿地，顯示資金鏈好轉(zhuǎn)和對(duì)后市看好。
二是地方政府調(diào)控執(zhí)行力度低于預(yù)期。從3月底國五條地方地則落地大限至今快兩個(gè)月時(shí)間，除了北京等極少數(shù)城市以外，廣州等絕大多數(shù)城市尚未公布房屋交易20%個(gè)人所得稅的征收實(shí)施細(xì)則。而從政策限制力度來講，只有北京提出房價(jià)保持穩(wěn)定，而其他城市均將房價(jià)增幅與居民可支配收入掛鉤，控制目標(biāo)暗示房價(jià)仍將“溫和上漲。”
三是消費(fèi)者預(yù)期未發(fā)生明顯改變。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌認(rèn)為，從消費(fèi)者的心態(tài)分析，近期房價(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)原因是原因，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，剛需人群看到調(diào)控效果并不理想，開始選擇停止觀望，出手入市，在供需矛盾仍然持續(xù)的情況下，而當(dāng)前流動(dòng)性過剩，投資保值的壓力凸顯，增加了的市場(chǎng)需求，也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。
