年底前放松樓市調(diào)控可能性不大
原央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵2013年5月13日在北京表示，中國(guó)可能會(huì)在年底前放松樓市調(diào)控，因?yàn)檫@類(lèi)措施會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成不利影響。言論一出，立即在網(wǎng)上引起熱議。筆者認(rèn)為，李稻葵此番言論并不能站住腳，年底前放松樓市調(diào)控的可能性不大。
首先，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否已經(jīng)到了非“拯救”不可的地步？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示出增勢(shì)乏力的狀態(tài)，特別是在投資、PPI、PMI等方面。但還是可以看到，工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.3%，比3月回升0.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于回升態(tài)勢(shì)。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)已在逐步回暖，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)影響最為強(qiáng)烈的是在2012年，2012都并未放松調(diào)控，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始回暖的時(shí)候，又怎么可能以“拯救經(jīng)濟(jì)”的理由放松調(diào)控呢？再者，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)適應(yīng)了調(diào)控這一背景，如果背景再次出現(xiàn)變數(shù)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)是否有利很難說(shuō)。
政策，但他也承認(rèn)，如果新一屆政府急于為樓市降溫，也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。如今已經(jīng)5月份，仍然有很多地方政府在加大調(diào)控的力度，理由就是樓市已經(jīng)適應(yīng)了政策，顯現(xiàn)出樓價(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的態(tài)勢(shì)。北京、廣州、深圳甚至采取了多種措施進(jìn)行“限價(jià)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可謂是“猛藥不斷”。在一直下著“猛藥”的時(shí)候，如果突然放松，可以預(yù)見(jiàn)到瘋狂的反彈，樓市甚至?xí)虼苏嬲タ刂啤６@并不是本屆政府想要看到的。
再次，放松樓市調(diào)控能給整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)什么？多位專(zhuān)家都曾說(shuō)，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。但是，政府之所以要進(jìn)行最嚴(yán)厲的調(diào)控，也正是想能夠控制住這一大產(chǎn)業(yè)，并且將其“去支柱化”。雖然調(diào)控后，經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重的影響，但同時(shí)也給了別的產(chǎn)業(yè)一些機(jī)會(huì)，工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)的提升就是一個(gè)明證。此外，多地政府在調(diào)控中明緊暗松，土地市場(chǎng)也地王頻現(xiàn)，真正放不放松樓市調(diào)控，正面的意義已經(jīng)不大了。
當(dāng)然，當(dāng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制建立起來(lái)后，限購(gòu)這樣的政策確實(shí)可能會(huì)取消，但這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不會(huì)是在年底。房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記、房產(chǎn)稅等后續(xù)政策懸而未決，僅僅依靠貨幣政策來(lái)進(jìn)行有限的調(diào)節(jié)，顯然并不符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“行情”。
不過(guò)，筆者也認(rèn)為，在調(diào)控的大背景不變更的情況下，對(duì)于一些二三線(xiàn)城市適當(dāng)放松調(diào)控，卻也未嘗不可。譬如佛山，五區(qū)全部“一刀切”，而現(xiàn)在的情況卻是禪桂中心區(qū)域回暖迅速，而三水、高明等地卻受創(chuàng)頗深，佛山樓市整體出現(xiàn)極不平衡的態(tài)勢(shì)，這也是調(diào)控的不良后遺癥，更有違調(diào)控的初衷。因此，筆者認(rèn)為，可將此前的“一刀切”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐虻刂埔�、有的放矢，這樣才能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
“面粉價(jià)”售房只是營(yíng)銷(xiāo)噱頭
“國(guó)五條”下，北上廣深四個(gè)樓市過(guò)熱的城市各出奇招，總之就是要堵住高價(jià)盤(pán)的出路。其中北京限價(jià)嚴(yán)厲，不少開(kāi)發(fā)商采取把裝修和毛坯房“拆分出售”的方式銷(xiāo)售，然而政府方面表態(tài)，已在研究應(yīng)對(duì)“精裝拆分”的相關(guān)政策。
開(kāi)發(fā)商與政府之間的暗戰(zhàn)一直是業(yè)界的談資。在佛山市場(chǎng)上，最近就有開(kāi)發(fā)商打出“面粉價(jià)賣(mài)房”的宣傳策略，引發(fā)了“是否出于限價(jià)考慮？會(huì)否成為一種趨勢(shì)？”的討論。而筆者認(rèn)為成為趨勢(shì)的可能性不大，“面粉價(jià)”更多只是一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭。
五一期間，創(chuàng)鴻燈湖左岸召開(kāi)新品發(fā)布會(huì)，宣布以11000元/平方米起的“面粉價(jià)”出售首批產(chǎn)品，大大出乎外界意料。但隨后本地媒體又報(bào)道，據(jù)售樓部的工作人員介紹，首批產(chǎn)品的均價(jià)其實(shí)是在13000元/平方米左右，與千燈湖板塊其他樓盤(pán)的定價(jià)大致持平，略低一點(diǎn)。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)暴利期的遠(yuǎn)去，毛利率越來(lái)越低已是一個(gè)趨勢(shì)，大部分開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上明顯更為理性、謹(jǐn)慎、務(wù)實(shí)。像一些鎮(zhèn)街樓盤(pán)，由于行政區(qū)劃調(diào)整等利好因素，區(qū)域價(jià)值得到彰顯，但價(jià)格仍處于洼地，像長(zhǎng)信銀灣、尚觀御園等羅村、獅山幾個(gè)大盤(pán)都是這樣的做法。但噱頭歸噱頭，“面粉價(jià)”出售在賬面上過(guò)不去，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在一個(gè)項(xiàng)目上賺錢(qián)是說(shuō)不過(guò)去的，樓價(jià)也不會(huì)因此走低。
同時(shí)，高價(jià)房出路被限制，可能導(dǎo)致另一個(gè)現(xiàn)象，那些曾經(jīng)的地王不一定就能產(chǎn)出最貴的房子，還得看政策條件和買(mǎi)家預(yù)期。在2011年佛山剛實(shí)行限購(gòu)的時(shí)候，一些高價(jià)樓盤(pán)就經(jīng)歷過(guò)這一遭。舉例說(shuō)，2009年中海地產(chǎn)以38.2億元的價(jià)格拿下千燈湖板塊一塊地王，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)高達(dá)6494.78元/平方米。由于拿地成本較高，定位高端，該項(xiàng)目原來(lái)打算以2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格精裝發(fā)售。但由于2011年佛山調(diào)控政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商調(diào)低了市場(chǎng)預(yù)期，最后毛坯發(fā)售，價(jià)格僅為13000元/平方米左右。歷史資料顯示，該樓盤(pán)的小戶(hù)型最低曾賣(mài)到12000元/平方米以下。當(dāng)然，時(shí)過(guò)境遷，該項(xiàng)目目前的均價(jià)已漲到15000～16000元/平方米。另一個(gè)例子是位于廣佛路華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)旁邊的匯豪嘉園，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商當(dāng)年在溢價(jià)111%的情況下，以8億元拍下地塊，折合樓面地價(jià)接近5500元/平方米，但由于種種原因，最終定價(jià)只在8500～10000元/平方米之間徘徊。
綜上所述，雖然各個(gè)大中城市限價(jià)嚴(yán)格，短期內(nèi)看不到放松的可能，“面粉價(jià)”售房不會(huì)成為潮流。同時(shí)，近年來(lái)的“地王”紀(jì)錄屢屢被刷新，但不能簡(jiǎn)單斷定房?jī)r(jià)就潛在“暴漲”風(fēng)險(xiǎn)，畢竟，一個(gè)產(chǎn)品的定價(jià)除了由自身成本決定外，政府部門(mén)要監(jiān)管，市道的好與壞也會(huì)左右其價(jià)格表現(xiàn)，買(mǎi)家大可以淡定入市。
走向“單房時(shí)代”路途遙遙
2011年，嚴(yán)苛的限購(gòu)令出臺(tái)，樓市驟然轉(zhuǎn)冷，“一生一宅”這樣多少帶有些無(wú)奈色彩的字眼開(kāi)始在眼前晃動(dòng)；而去年樓市強(qiáng)勢(shì)回暖為市場(chǎng)重拾信心不久，今年3月的“國(guó)五條”又引起市場(chǎng)的軒然大波。在各種地產(chǎn)調(diào)控政策的綜合作用下，房屋交易成本大幅上漲，確實(shí)降低了房產(chǎn)的投資熱情，持有一套房屋看似成為未來(lái)最合理的置業(yè)方式。那么，我們是否就此走上了“單房時(shí)代”呢？
回答這個(gè)問(wèn)題，首先要搞清楚二套房的成本是不是實(shí)際上得以驟增。這就不得不說(shuō)一說(shuō)“二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收”這一政策，從4月各地方版細(xì)則來(lái)看，除北京市以外，絕大多數(shù)城市只是重申了國(guó)務(wù)院文件的要求，并未說(shuō)明何時(shí)開(kāi)始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒(méi)有提及，由此看來(lái)，20%的個(gè)人所得稅在多數(shù)城市只是跟市民打了一場(chǎng)“心理戰(zhàn)”。這一懸空的政策自然不會(huì)在實(shí)際中推高擁有二套房的成本。
值得一提的是，每逢看似嚴(yán)厲的調(diào)控政策一出，某些房產(chǎn)中介公司就會(huì)絞盡腦汁為購(gòu)房客戶(hù)提供各種“增值服務(wù)”。例如在北京，雖然“20%個(gè)稅”給人的印象是不可承受之重，但本地記者調(diào)查的結(jié)果卻出乎意料。日前在某大型中介公司交易的一套含稅的房子，個(gè)稅竟然只有800元。既然已經(jīng)出臺(tái)的政策都有“空”可鉆，投資客誰(shuí)還愿意將買(mǎi)房回歸到自住的水平呢？
認(rèn)為“單房時(shí)代”暫時(shí)不會(huì)來(lái)到，很大一部分原因還在于，今年剛需置業(yè)者徹底成了市場(chǎng)主體。但與此相對(duì)應(yīng)的是，面積較小的“小三房”剛需產(chǎn)品也成了樓市的主流。在住房面積本身就比較小的情況下，還要做到“一生一宅”實(shí)在是勉為其難。目前的剛需客戶(hù)很可能在家庭成員增加以后購(gòu)置第二套房，同樣是用來(lái)居住，也不能將其歸為投資而進(jìn)行過(guò)多壓制。
最后，買(mǎi)房、賣(mài)房、換房壓力相當(dāng)大，也只是對(duì)于社會(huì)中層階級(jí)而言。那些限購(gòu)政策，似有若無(wú)的房產(chǎn)稅是擋不住洶涌而入的，不在乎房產(chǎn)稅或者以公司名義購(gòu)買(mǎi)避開(kāi)房產(chǎn)稅的客戶(hù)的。例如在上海，2000萬(wàn)元左右的別墅買(mǎi)家基本上都是企業(yè)主，而且都是一次性付款。其實(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，民間資金的實(shí)力與資金分配的不均衡已經(jīng)不是什么秘密了。
綜上所述，雖然調(diào)控政策不放松趨勢(shì)，在抑制投資方面起到了一定的作用。但目前調(diào)控政策“先剛后柔”的特征，以及市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力依然強(qiáng)勁的情況下，樓市走向“單房時(shí)代”實(shí)在是遙遙無(wú)期。
