今年4月以來，廣州的不少銀行陸續(xù)收窄了首套房貸優(yōu)惠利率。目前，除少數(shù)商業(yè)銀行和外資銀行仍有8.5折或8.8折的利率優(yōu)惠外，大部分的銀行都把優(yōu)惠利率上浮到9折或9.3折，更有一些直接調(diào)至基準利率。這對于準備使用商貸或組合式貸款購二手房的買家來說，無疑提高了其入市門檻與月供還款壓力。文/圖/表:記者王雯倩
利率優(yōu)惠縮窄 成交暫未起波瀾
記者從市內(nèi)多家中介行處了解到，雖然不少銀行首套房貸優(yōu)惠利率有所“縮水”，但目前廣州各板塊的二手住宅成交量尚未出現(xiàn)明顯波動。
滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，從今年前四個月經(jīng)滿堂紅促成的二手房成交數(shù)據(jù)來看，選擇公積金貸款購房的買家僅占總成交量的18%，而選擇純商業(yè)貸款購房和組合式貸款的買家分別占25.7%和24.7%，即有一半的買家選擇商業(yè)貸款按揭購房。盡管由于3月份的政策“末班車”效應(yīng)，選擇一次性付款的買家比例較以往有明顯增加，約占總宗數(shù)的31.5%。但是從整體來看，現(xiàn)時銀行縮窄首套房商貸利率優(yōu)惠，對二手樓市的成交量還是有一定的影響，“此番利率優(yōu)惠縮窄的作用將首先體現(xiàn)在買家置業(yè)的觀望情緒加重，繼而才反映到成交量的小幅度調(diào)整。”
量縮與“末班車”有關(guān) 與利率無關(guān)
“從市中心主要區(qū)域來看，盡管首套房貸利率優(yōu)惠幅度有所縮窄，但以首次置業(yè)為主的‘剛需’買家群體，大多未受影響，對成交量的影響也不大。”合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明指出，現(xiàn)時市場交投活躍度不能與3月高峰期相提并論，因3月份消化了不少累積的置業(yè)需求，而近期亦無太大的政策變動，因此從4月開始，整個二手樓市交投逐步回落到市場正常水平，“此番成交量回落與首套房貸利率優(yōu)惠減少無關(guān)”。以目前中山八和濱江東的情況為例，首套房貸按揭購房的基本都是“剛需”型買家，他們的心態(tài)就是遇到適合的價錢便會出手，“這主要源自對后市樓價走高的預(yù)期”。而換房客決定入市的因素除了價錢外，還有物業(yè)素質(zhì)。
合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理梁榮佳表示，近來大德路一帶的買家以“剛需”為主，他們本身的資金實力較弱，須借助銀行貸款來買樓，所以無論房貸的利率多少，對購房的需求不會造成太大的影響。“就算現(xiàn)在不買，也難保以后會不會加息，或者樓價升，所以現(xiàn)在有買樓需求的客人還是會出手，基本不受首套房貸利率優(yōu)惠縮窄的影響。”
置業(yè)小算盤
少了優(yōu)惠利率 每月多扣一頓“飯錢”
“現(xiàn)時房貸利率并非一成不變，每年國家的基準利率都可能會做出調(diào)整，中長期的貸款者其實都面臨著利率調(diào)整的風險。”中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛分析，相對于10年、20年的還款期，一個短時間內(nèi)的優(yōu)惠利率變化不會對貸款者的購房決定造成太大的影響。即使是商業(yè)貸款首套房優(yōu)惠利率“縮水”了，在每月的還款額上所增加的金額也并不大。以貸款100萬元，還款期限15年為例，在年基準利率為6.55的情況下，當優(yōu)惠利率從15%收窄到7%時，還款額變化如上表所示。
從表中看出，雖然還款總額增加了5萬多元，但攤到每月所增加的還款額為282元，相對于每月八千多元的還款額來說，只增加了約3%，就相當于每個月外出多吃一頓飯的價錢，差額并不明顯。
雖然眼下首套房貸優(yōu)惠利率的收窄對整個二手樓市未產(chǎn)生大范圍的沖擊與影響，但不同類型的買家在實際購房過程中還需因應(yīng)各自的情況來充分考慮。
有業(yè)內(nèi)人士提醒，對于受優(yōu)惠利率“縮水”影響最大的“剛需”客戶，在資金充足的情況下可選擇一次性付款或增加首付的比例來減少供款額。在貸款方式上就盡量使用公積金貸款，在購房額超過了公積金貸款限額的部分才使用銀行商業(yè)貸款。
而“賣一買一”的改善型客戶，如果在買房時不能做到一次性付款，那么在賣房時就必須充分考慮商業(yè)貸款優(yōu)惠利率收窄的因素，用適當提高房屋出售價格來彌補。
至于部分有投資需求的客戶，則可以選擇更具升值空間或租金回報率更高的二手房來抵消利率上的損失。
行家支招
老舊樓梯樓難貸款 需謀定而后動
目前，在廣州以公積金貸款形式購置二手房的最長還款期為20年，而大部分商業(yè)銀行的最長還款期則是30年。老城區(qū)需求較旺的名校學(xué)位房，不少都是樓齡較長的學(xué)位房，從目前市場情況分析，成功申請到按揭購房的買家不在少數(shù)。如可入讀中星小學(xué)、東風西路小學(xué)、清水濠小學(xué)等名校的學(xué)位房，近期都有按揭購買樓梯樓物業(yè)的案例出現(xiàn)。以清水濠小學(xué)所在片區(qū)為例，合富置業(yè)德政分行主管梁亞柱表示，樓齡長的學(xué)位房，也不會很難申請到貸款。
也有行家表示，一旦遇上混合結(jié)構(gòu)的老舊學(xué)位房，被銀行拒絕貸款或者批少于10年還款期的情況還是時有發(fā)生。
案例一：
房子太老，首置要給足五成首付
據(jù)中原地產(chǎn)康王路分行高級營業(yè)經(jīng)理莫杜華介紹，其分行前段時間就碰到這樣的情況。買家看中了康王路附近一個將近28年樓齡的二手樓梯樓，物業(yè)總價約為50萬元。買家本打算首付三成然后分15年還款，但從兩家銀行處都未獲審批貸款。最后，只能通過貸款五成，分8年期還款的方式才能成功購入此二手房。
點評：據(jù)中原地產(chǎn)莫杜華透露，買家在購買樓齡較大的樓梯樓時，必須提前跟中介或業(yè)主核實好二手房的樓齡等詳細情況。同時，各家銀行都有不同的最長貸款期限，買家需根據(jù)樓房的具體情況咨詢清楚后才去選擇一家最為合適的銀行，避免費時誤事。
案例二：
房子太老，商貸只批8年還款期
據(jù)中原地產(chǎn)寶崗分行高級營業(yè)經(jīng)理陳盧光介紹，其分行近來也同樣碰到類似的案例。買家看中的是寶崗附近一個30年樓齡左右的樓梯樓，總價約為70萬元。買家原計劃付四成的首付并通過公積金貸款購房，但經(jīng)過一番周折后還是未獲批準。最終，只能向親戚朋友借錢，通過商業(yè)貸款以首付五成，分8年還款的方式購買該套二手物業(yè)。
點評：中原地產(chǎn)陳盧光提醒，廣州公積金貸款過程中，若所購買二手房樓齡加上還款年限是大于35年的，將可能不獲審批。同時，對于混合結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的樓房也可能不獲審批。公積金貸款的手續(xù)繁瑣而且審批過程也比較嚴格，選擇此種貸款方式的買家必須了解清楚相關(guān)條款和準備好相應(yīng)的文件，謀定而后動才是明智之選。
