房屋市值250萬月租3000，回報率僅1.5%，若買樓七成貸款30年月還貸1萬
最近，有網(wǎng)友發(fā)帖說月租三千租上一個市值250萬元的房子，回報率才1.44%。這位網(wǎng)友還表示，250萬元的房子，首付三成商業(yè)貸款七成，以30年的還款期計算每月月供要1萬元；就算是七成樓款無息貸款分30年償付，每月都需還4861元，而她現(xiàn)在只以3000元就租到這么貴的房子，非常劃算。為此，記者在全市中心六區(qū)搜羅租金回報率最高及最低的樓盤，并請專家分析租金回報率與物業(yè)升幅幅度該如何衡量。
網(wǎng)友爆料
市值250萬月租三千
網(wǎng)友“GZ236”表示，因為辦公室地點(diǎn)在越秀區(qū)，這幾年租房一直在公司附近租住。房子面積小，租金貴，但勝在生活交通方便，治安好。最近租住的房子到期，房東不準(zhǔn)備出租了。沒辦法，她只好開始找房。雖然她也有想買房的念頭，但因個人對居住條件要求較高，可接受的房價又買不起接受的房子。無奈只好放棄。她在網(wǎng)上看到一個租賃盤源，離公司只有七八站公交站，有公交車直達(dá)，該樓盤在網(wǎng)上搜到的租金在4000~5000元/月，中介推薦時說3800元可租，后來又降到3500元。
中介約這位網(wǎng)友與業(yè)主見面，網(wǎng)友“鐵價不二”，要求月租為3000元，本來她都覺得機(jī)會非常渺茫，哪知道業(yè)主稍加考慮后就同意，簽約交鑰匙。
這位網(wǎng)友表示，業(yè)主不肯提供任何家具家電，房屋內(nèi)除了配好的廚房消毒柜、抽油煙機(jī)、灶具和空調(diào)外，其他全要她來配置。算了一下，買些經(jīng)濟(jì)實用的全套配齊也要兩萬元左右。不過，她后來又計算了一下，這套房子按周邊的價格至少市值250萬元，如果購買首付三成按揭三十年商業(yè)貸款的話，首付75萬元月供要1萬元左右。如果首付三成75萬元，分三十年無息分期付款，每個月也要4861元。
“GZ236”感嘆道：“除非我走了狗屎運(yùn)，不然這兩年我都買不起這么大的房子啊。所以我決定暫時還是先租房算了吧。”
租賃回報率與物業(yè)升幅如何權(quán)衡？
合富置業(yè)陳詒通表示，有部分客戶會看重租金回報率，而長線投資的客戶一般都會看重物業(yè)升值潛力，所以具體選擇還是看客戶需求，投資收租客多選一房一廳的50平方米以內(nèi)的物業(yè)，總價預(yù)算一般在100萬~120萬元�？粗刈饨鸹貓蟮目蛻魧ψ饨鸹貓舐识紩Ｍ�3%以上，基本上有低于市場價10%~20%的筍盤就會馬上出手，不會考慮太久。
合富置業(yè)徐穎博表示，目前不少買樓收租的客人，最看重的不是租金回租率，反而是看中物業(yè)的升值潛力，以及租客的素質(zhì)和穩(wěn)定性。因為目前從整個租賃市場來看，租金回報是比較低的，而且單靠租金回報來獲取收益是非常單一的，有的還不如銀行定期存款的收益。
合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理劉兆洪表示，現(xiàn)時一般買樓收租客做買樓決定時都會看中物業(yè)升值潛力空間大的物業(yè)。多選擇100萬元以內(nèi)40平方米的單位，這類細(xì)面積單位搶手；投資收租客對租金回報率沒有太大要求，一般都是長線投資，而荔灣區(qū)投資客較少，都是“剛需”、改善型較多，而買家一般都會選擇低于市場價5%~10%的物業(yè)出手，遇到筍盤時都不會考慮太久就會決定入市。
中原市場主任黃燕飛表示，目前，住宅租金回報率雖低于商用物業(yè)，但不少買家仍追捧住宅的投資，其主要是買家更看重樓價的升幅。如羅馬家園在2004年第一期開售時，市場均價約為3000~4000元/m2，而去年同期其市場均價約為1.7萬元/m2，目前的市場均價約為1.9萬元/m2，其升值的幅度是租金回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比擬的。因此，建議資金充足且希望長期持有的買家不要過于注意眼前的出租回報率，而應(yīng)考慮入手具完善規(guī)劃、有發(fā)展前景的住宅。
各區(qū)掃描
白云區(qū)：中檔樓盤回報3%豪宅回報僅1%多
據(jù)中原地產(chǎn)景泰分行高級營業(yè)經(jīng)理盧文清介紹，目前景泰新村片區(qū)租金回報率較高的三個樓盤分別是白蘭花園、廣園新村、景泰名苑。其中白蘭花園租金回報率最高，總價約為110萬元的兩房租金約為3000~3500元/月，租金回報率約3.8%。而廣園新村總價約為90萬元的樓梯兩房租金約2300~2500元/月，回報率約為3.3%；景泰名苑的租金回報率約為3%。盧文清透露，由于幾個樓盤附近有批發(fā)市場，租賃需求較大，因此也使租金水漲船高。同時，白云區(qū)二手房總價相對較低，這也是樓盤租金回報率較高的原因之一。
盧文清還透露，該片區(qū)租金回報率較低的樓盤有向云西街和白云體育花園。如向云西街總價約為130萬元的兩房租金約為2000元/月，租金回報率僅1.8%。而白云體育花園總價約390萬元的三房，租金約4000元/月，租金回報率僅1.2%。由于兩個樓盤周邊基本沒有商業(yè)氛圍，交通配套相對不完善，因此租賃需求較少。如白云體育花園是靠近白云山大型小區(qū)，基本是大戶型，單價較高，因此租金回報率也相對較低。
越秀區(qū)：中環(huán)廣場回報4.5%東風(fēng)東名盤2%出頭
據(jù)中原保利中環(huán)廣場分行營業(yè)經(jīng)理陳麗婷和文德路分行營業(yè)經(jīng)理龔德安介紹，在該分行所在片區(qū)，租金回報率較高的樓盤分別有保利中環(huán)廣場和錦源國際公寓。保利中環(huán)廣場總價約160萬元的大單間租金約6000元/月，租金回報率約為4.5%。據(jù)陳麗婷透露，保利中環(huán)廣場樓齡較短，其優(yōu)越的地理位置、完善的配套，且可將其作辦公用途，因此受到不少公司高層或外國人青睞，租金也同樣水漲船高。中原地產(chǎn)龔德安則表示，錦源國際公寓總價約80萬元月租金約3000元以上，回報率約為4.5%，由于錦源國際公寓多是小戶型，樓齡較短，裝修、地理位置及配套較好，租賃需求大，也推高了租金。
合富置業(yè)錦城分行主管徐穎博表示，東風(fēng)廣場的45平方米一房一廳，買入價180萬元左右，帶省級名校學(xué)位的優(yōu)勢，租金達(dá)3800元/月，租金回報率雖然只有2.5%，但已比大戶型理想，吸引不少買房求學(xué)位兼具收租計劃的人士青睞。相比之下，同樣擁有省級名校學(xué)位優(yōu)勢的錦城花園143平方米三房，則較多是自住型學(xué)位客購買，買入價要540萬元，雖然租值可達(dá)9000元/月，租金回報率只有2%，還是比較適合自用。
荔灣區(qū)：3.8%算回報好自住盤回報低
據(jù)中原大同路分行營業(yè)經(jīng)理鐘蘭裕和荔灣廣場分行高級營業(yè)經(jīng)理徐艷永介紹，在該分行所在片區(qū)，租金回報率較高的樓盤分別有黃金廣場、國信廣場和荔灣廣場。黃金廣場和國信廣場總價約為130萬元的兩房月租金約4000元，租金回報率約3.7%。而荔灣廣場總價140萬元的兩房，租金約3800元/月，回報率約3.3%。中原鐘蘭裕和徐艷永均表示，由于這些樓盤均位于批發(fā)市場附近，商業(yè)氛圍濃，客戶需求量大，一定程度上推高了租價，因此租金回報率也相對較高。
合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理劉兆洪表示，中山八路一帶有童裝批發(fā)商圈，因此不少專業(yè)市場人士會在此租房，此外還有一部分白領(lǐng)，看中地鐵或公交出行的便利。如東浚荔景苑37平方米的單間，就相當(dāng)熱租，租金可達(dá)2800元/月，買入價約88萬元左右，租金回報率3.8%。如富力廣場68平方米的兩房，買入價約188萬元，租金約3800元/月左右，回報率2.4%，租賃需求較大。一般來說，戶型越大潛在租客群體就越少，如富力廣場80平方米三房，現(xiàn)時買入價約220萬元，月租4000元左右，租金回報率約2.2%，買家基本是自住人士，少有投資客購買此類物業(yè)只為收租。
大同路的散盤和恒寶華庭的租金回報率較低。據(jù)鐘蘭裕透露，大同路散盤100萬元的兩房月租金約1800元，租金回報率僅2.2%。由于大同路散盤需求較少，租客多是打工一族，因此租不起價。徐艷永表示，恒寶華庭總價約170萬元的兩房租金約為3300~3500元/月，租金回報率約2.3%。
