土地市場火熱、一手住宅限價(jià)，釋出相反信號(hào)
南洲路地王拍出34590元/m2的歷史高價(jià)，同期即將發(fā)售的羅馬家園收官組團(tuán)龍禧吹風(fēng)價(jià)只為3萬~3.5萬元/m2，目前因地王效應(yīng)，珠江御景灣和羅馬家園的放盤業(yè)主已齊齊升價(jià)，漲幅在10%左右，但炙熱的土地市場已使得不少業(yè)主開出超高價(jià)，珠江御景灣一線臨江單位最近成交市價(jià)為2.5萬元/m2，地王一出，叫價(jià)已變成2.8萬~3萬元/m2；羅馬家園整體成交均價(jià)在2萬元/m2，拍出地王后叫價(jià)提高到2.2萬元/m2，更有的業(yè)主已開出2.4萬元/m2的“天價(jià)”。值得注意的是，在羅馬家園放盤業(yè)主中，地王消息公布后，有30%業(yè)主選擇封盤不售，70%升價(jià)放盤，這30%的業(yè)主顯然是看好后市，希望小區(qū)一手創(chuàng)出新高且二手隨之水漲船高后，希望可“笑到最后”。
今年一、二、三級(jí)市場發(fā)展迥異，土地市場"熱得燙手"，地王頻出，同寶路、南洲路等非核心區(qū)的住宅地拍出2萬至3.46萬元/m2的高價(jià)；一手住宅卻因?yàn)檎迌r(jià)而未出現(xiàn)大漲，因?yàn)殚_發(fā)商定價(jià)受限，新盤價(jià)格不得高于前期開發(fā)的組團(tuán)或同區(qū)域上一年的均價(jià)。新鮮出爐的“面包”價(jià)格不能大漲，業(yè)主拿著“二手面包”該如何定價(jià)？買家眼瞅著未來樓價(jià)因地王而堅(jiān)挺，入市決心是否就會(huì)增強(qiáng)？面對(duì)一、二級(jí)市場不同的發(fā)展態(tài)勢，加上漸行漸近的房產(chǎn)稅，二手市場何去何從？為此，記者采訪多名前線地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和資深地產(chǎn)人士，為買賣雙方釋疑解惑。
市況：地王不及一手新高影響大
滿堂紅羅馬家園分店店長李賀流表示，南洲路拍出地王后，給小區(qū)放盤業(yè)主帶來一定的心理波動(dòng)，放盤叫價(jià)普遍提高1000~2000元/m2，另外30%的業(yè)主選擇封盤不售。中原地產(chǎn)羅馬家園分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理魏晗告訴記者，整個(gè)羅馬家園平均一個(gè)月有十來套房轉(zhuǎn)手，截至5月最后一周，該盤成交十三四套房屋，屬于正常水平；3月份“末班車”效應(yīng)下，該盤成交20多宗，交易非�；钴S。3月初該盤成交市價(jià)1.8萬元，3月底已有業(yè)主賣到2.1萬元/m2，現(xiàn)在市價(jià)與3月底持平，但南洲路地王和一手新貨的效應(yīng)作用之下，估計(jì)6月份羅馬家園二手價(jià)會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。
合富置業(yè)羅馬家園分行主管白妮表示，該板塊買家基本是業(yè)主同板塊換房的，如兩房換三房，三房換四房的，又或是業(yè)主的親戚、朋友購房，又或是在周邊做生意的人士，只有一小部分買家是來自外區(qū)如珠江新城的首次置業(yè)者，買家選房的指向性相當(dāng)強(qiáng)。相比起地王的消息，羅馬家園所在板塊的業(yè)主和買家，心態(tài)受一手價(jià)格的影響更明顯，如目前該片區(qū)在售一手房基本都是200多平方米的大戶型物業(yè)，市場消息指一手價(jià)會(huì)高達(dá)3.5萬元/m2，總價(jià)較高且戶型面積較大，入市門檻不低。
白妮表示，目前羅馬家園一期二手均價(jià)約2萬~2.1萬元/m2，最受二手買家青睞。珠江御景灣地處珠江沿岸，樓齡較新的組團(tuán)可享有不錯(cuò)的江景，目前少有放盤，當(dāng)時(shí)業(yè)主一手買入價(jià)達(dá)2.5萬元/m2，業(yè)主看好景觀資源的稀缺性，放盤意愿不高，若有江景物業(yè)在二手市場放售，價(jià)格估計(jì)要達(dá)2.8萬元/m2以上了。珠江御景灣目前二手市場放售的物業(yè)大多是一期組團(tuán)，沒有江景的優(yōu)勢，業(yè)主考慮到教育等配套因素而希望將物業(yè)出售套現(xiàn)移居配套成熟區(qū)域，因此，這些放售一期物業(yè)的業(yè)主出售意愿較高，遇到實(shí)客還可能有一定議價(jià)空間，目前一期物業(yè)二手市場價(jià)約1.7萬~1.8萬元/m2。
專家釋疑
多套業(yè)主宜調(diào)整 套數(shù)不多宜持有
買家有需求幾時(shí)入市都可以
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，土地市場火爆、一手市場限價(jià)，對(duì)二手房業(yè)主放盤或者買家的決定應(yīng)該一分為二來談。對(duì)于業(yè)主來說，目前樓價(jià)已是歷史新高，若業(yè)主有資金周轉(zhuǎn)或換樓需求，他建議業(yè)主應(yīng)該果斷出售。但對(duì)于一些無急切資金需求且不需換房的業(yè)主來說，如果他們純粹是覺得價(jià)高就想賣房，就不建議出售房屋，因?yàn)?ldquo;賣咗買唔翻”，且現(xiàn)金很可能會(huì)縮水。
黃韜認(rèn)為，今年樓價(jià)必升無疑，目前看不到有任何再打擊樓市的政策會(huì)出臺(tái)。目前政府對(duì)一手市場進(jìn)行限價(jià)，要求一手開發(fā)商開發(fā)新組團(tuán)不得高于前期的銷售均價(jià)，全新盤則參照同區(qū)域2012年的一手銷售均價(jià)，而二手市場業(yè)主漲價(jià)則無上限，相比之下，若一二手房素質(zhì)相差無幾，業(yè)主處處反價(jià)，買家不如考慮買一手房，因?yàn)橐皇址繕驱g新且設(shè)計(jì)好，所帶的裝修比二手房要優(yōu)質(zhì)。
他認(rèn)為買家在選擇一二手房時(shí)無定律遵循，一手房稅費(fèi)低但交樓時(shí)間長，二手房可立即交樓但稅費(fèi)較高，同一項(xiàng)目的一二手房也不可比，以羅馬家園為例，龍禧組團(tuán)豪華裝修，所有單位朝向好，純南向或南北通透，處于中軸景觀，但羅馬家園二手房有的位于低樓層，無任何景觀，平均樓齡有五六年，以二手房均價(jià)2.2萬元/m2對(duì)比一手房可能發(fā)售的3萬元~3.5萬元/m2，這種比較不太科學(xué)。對(duì)于同區(qū)換房的業(yè)主來說，“賣舊買新”需要補(bǔ)一大筆錢，如果業(yè)主目前居住的單位環(huán)境不佳，換房可持有素質(zhì)更高的新房，這交易是值得的；若業(yè)主目前居住環(huán)境已不錯(cuò)，再進(jìn)行換房恐無必要。黃韜認(rèn)為，目前全國各地正在進(jìn)行房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，估計(jì)也是為未來全國鋪開的房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，故此他認(rèn)為持有多套物業(yè)的業(yè)主應(yīng)該考慮調(diào)整持有房屋的比例。
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，地王價(jià)高，一手價(jià)格堅(jiān)挺，將有助于加快買家入市。此外，他不認(rèn)為一手限價(jià)會(huì)使一二手價(jià)格“倒掛”，因?yàn)檎皇墙o出指導(dǎo)價(jià)，目前一手市價(jià)依然逐步走高。地王拍出后，業(yè)主會(huì)慢慢提價(jià)，小幅上升，相關(guān)區(qū)域業(yè)主提價(jià)速度較快。龍斌表示，從地價(jià)到一手市場到二手樓市，價(jià)格傳導(dǎo)速度不一樣。地王價(jià)格影響的是兩三年后的市場，一手新貨價(jià)格可以即時(shí)影響二手市場，今年二手樓價(jià)呈向上趨勢。至于房產(chǎn)稅擴(kuò)容，龍斌認(rèn)為房產(chǎn)稅落地廣州會(huì)產(chǎn)生短期影響，買家會(huì)出現(xiàn)觀望情緒，但價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大變動(dòng)。
合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪認(rèn)為，南洲路拍出“天價(jià)”地王，開發(fā)商看好兩三年后的樓市。最近合富置業(yè)開設(shè)30間分行，新開分行集中在中心城區(qū)，他認(rèn)為市區(qū)一手房供應(yīng)日漸減少，且一手房的戶型和價(jià)格與二手房拉開一定距離，市區(qū)置業(yè)主流依然是二手房。
南洲板塊二手洋房價(jià)仍處洼地
日前記者到南洲路采訪了解，有滿堂紅地產(chǎn)中介人員表示，現(xiàn)在是入市南洲路住宅的好時(shí)機(jī)。其推介的一套羅馬家園低層朝南單位，125平方米的三房總價(jià)為245萬元，匡算下來，單價(jià)為1.96萬元/m2。據(jù)介紹，羅馬家園證過5年的單位大多單價(jià)在2萬元/m2上下，總價(jià)在245萬~255萬元區(qū)間，且有許多房源可供選擇。
中介人員表示，你拿大學(xué)城的地價(jià)、樓價(jià)與南洲路的地價(jià)、樓價(jià)對(duì)比，你會(huì)覺得南洲路江景大盤有很大的升值前景。
記者翻查當(dāng)年大學(xué)城地價(jià)與樓價(jià)的變化走勢，發(fā)現(xiàn)此言非虛。2009年，越秀城建一舉拿下大學(xué)城9塊住宅用地，其間接連三次出現(xiàn)了“地王”。而在短短一年內(nèi)，大學(xué)城地價(jià)已翻了3倍。2010年，推出的方圓大學(xué)時(shí)光以及大學(xué)馨園均價(jià)還只在1.3萬元/m2左右。到了2011年，大學(xué)馨園推出二期大戶型產(chǎn)品，樓價(jià)已達(dá)2.2萬元/m2左右。隨后，越秀的“星匯”系列三大項(xiàng)目相繼亮相，毛坯單價(jià)大多達(dá)1.9萬~2.2萬元/m2區(qū)間，目前，部分樓王單位單價(jià)已在2.5萬元/m2以上。
由此可見，地價(jià)還在1萬元/m2以下的樓盤樓價(jià)就已達(dá)兩萬多元了，作為地價(jià)高達(dá)3.45萬元/m2的區(qū)域，其樓價(jià)走高至5萬元/m2可期。
