6月2日的廣州，氣溫陡然升至36℃以上，高溫烤得購房者孫小姐心頭發(fā)焦。而更讓她心里冒火的是，素有一線城市房價(jià)“洼地”的廣州，房價(jià)領(lǐng)漲全國。
今年準(zhǔn)備購買婚房的孫小姐，每個(gè)周末都在看房。雖然國家出臺(tái)了“國五條”、廣州出臺(tái)了“限價(jià)令”，但房價(jià)還是越來越貴，她感嘆 “以前看不起的地方，現(xiàn)在都買不起了”。
一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州房價(jià)同比上漲22.55%。4月份，即便廣州采取了限價(jià)的非常手段，一手住宅房價(jià)依然同比大漲17.3%。
而5月份，廣州接連誕生的三個(gè)“地王”，更無異于給滾燙的樓市火上澆油—白云區(qū)同寶路8號、10號地塊，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，海珠區(qū)一臨江地塊分別刷新了同地區(qū)的樓面地價(jià)紀(jì)錄，晉升為新科“地王”。
番禺萬達(dá)公寓去年才賣1.4萬元/平方米，現(xiàn)在萬博“地王”樓面價(jià)已超過1.4萬元/平方米。同寶路“地王”樓面價(jià)達(dá)到了2.6萬元/平方米，周邊的房子只有2萬元/平方米左右。南洲路“地王”樓面價(jià)高達(dá)3.6萬元/平方米，周邊房價(jià)則是3萬元/平方米左右。“面粉貴過面包”已成為一道獨(dú)特的風(fēng)景。
孫小姐擔(dān)心新科“地王”將會(huì)催漲樓價(jià)。可是最新的消息稱，廣州鐵腕“限價(jià)”兩個(gè)多月后，效果十分明顯，5月廣州樓市量價(jià)齊跌；廣州房價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。這讓孫小姐感到了一絲酷熱中的清涼。而更讓她有一點(diǎn)激動(dòng)的是，消息稱，天河區(qū)的樓盤均價(jià)一個(gè)月暴跌3000元/平方米，越秀區(qū)的樓價(jià)則下跌了5000元/平方米。
然而，等孫小姐去看樓時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，所謂的降價(jià)，只是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的下跌。很多樓盤通過簽購房合同和裝修合同兩份合同，讓房價(jià)明降暗升，購房人的買房成本還在一路上漲。此外，新科“地王”一誕生，附近的樓盤便開始蠢蠢欲動(dòng)，有了漲價(jià)的理由，每平方米少則漲300-400元，多則上漲1000-2000元。據(jù)記者調(diào)查，離同寶地王最近的卡布奇諾樓盤近日封盤，準(zhǔn)備提價(jià)近1萬元/平方米。
伴隨著號稱史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控，“空調(diào)”、“地王”、“演雙簧”卻以更加頻繁的姿態(tài)出現(xiàn)。普通購房者望房興嘆，投資炒房者不亦樂乎，開發(fā)商賺得盆滿缽滿；廣州市政府面臨經(jīng)濟(jì)總量“保三”和加大房產(chǎn)調(diào)控的兩難選擇。瘋狂的廣州樓市，又該走向何方？
房價(jià)領(lǐng)漲全國逼出“限價(jià)令”
量價(jià)齊升，是廣州第一季度樓市最明顯的特征。
第一季度，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽量同比暴漲117%，創(chuàng)下了2006年以來同期新高—233.08萬平方米；網(wǎng)簽均價(jià)同比大增兩成多，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16339元/平方米，領(lǐng)漲全國。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月全國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅房價(jià)依然同比大漲17.3%。
廣州樓市同比上漲過快、漲勢加速、漲幅翻倍。在當(dāng)初新“國五條”細(xì)則剛出臺(tái)時(shí)，為了避免繳納二手房交易20%個(gè)稅，廣州的房地產(chǎn)交易中心一度擠滿了搶搭二手房交易末班車的買賣雙方。
與此同時(shí)，被譽(yù)為“最后理性”的廣州樓市，新房價(jià)格也在“國五條”出臺(tái)后，一路猛漲。
4月初，中海譽(yù)城推出的精裝修新房，售價(jià)在13000多元/平方米。而即將推出的新品，報(bào)價(jià)已經(jīng)超過14000元/平方米。位于蘿崗區(qū)政府旁邊的科城山莊，4月之前的售價(jià)為13000-16000元/平方米（帶裝修），現(xiàn)在大戶型單位則要17000元/平方米起。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。整體樓市在“國五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象，市場存在再次失控的風(fēng)險(xiǎn)。
“廣州作為一線城市，房價(jià)相對于其他一線城市還屬‘洼地’，有補(bǔ)漲需求，加上亞運(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，以及珠三角城市群的長遠(yuǎn)規(guī)劃，房子更加值錢。”廣州市社會(huì)科學(xué)院高級研究員彭澎對時(shí)代周報(bào)記者表示。
廣州目前已經(jīng)開通的地鐵線路有8條，正在修建的有3條，規(guī)劃建設(shè)的地鐵線路總計(jì)有19條之多。此外，廣珠城軌、廣深高鐵等線路的開通，亦使得廣州的軌道交通條件大大改善。火車一響，黃金萬兩，這無疑大大刺激了廣州房價(jià)的上漲。
此外，去年9月底，廣州針對高價(jià)樓盤進(jìn)行限售，也導(dǎo)致這部分樓盤集中在今年第一季度網(wǎng)簽。“去年高價(jià)盤受限售的影響，銷售被暫時(shí)壓制，導(dǎo)致今年第一季度才能集中網(wǎng)簽，這是受行政干預(yù)造成的房價(jià)上漲的滯后。但是（今年）4月份，廣州房價(jià)上漲還在延續(xù)，還是基于廣州房價(jià)有補(bǔ)漲需求這個(gè)因素。”彭澎說。
“不單是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體說來，廣州的房價(jià)的確在上漲，尤其是南沙和蘿崗，漲幅高于廣州平均水平。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對時(shí)代周報(bào)記者表示。
“未來價(jià)格上漲的勢頭會(huì)放緩，但是第四季度有可能反彈。”上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對時(shí)代周報(bào)記者說。
第一季度廣州房價(jià)同比大漲22.55%，較年度房價(jià)上漲不超過8%的目標(biāo)，即廣州市國土房管局出臺(tái)的“限價(jià)令”高出了一大截。這讓廣州今年的房價(jià)控制目標(biāo)遭遇當(dāng)頭一棒。
“在目前房價(jià)暴漲的情況下，為完成調(diào)控目標(biāo)，政府肯定又將進(jìn)一步限制高價(jià)盤的交易，導(dǎo)致成交均價(jià)下跌，引起結(jié)構(gòu)性的價(jià)格回落，但實(shí)際上，以單個(gè)樓盤的價(jià)格來看還是在上漲。”彭澎表示。
限價(jià)令下“地王”頻現(xiàn)
與房價(jià)上漲伴生的還有“地王”的出現(xiàn)。
“在一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊非常稀缺，加上開發(fā)商資金充裕，又有補(bǔ)倉需要，各大企業(yè)之間又大力競爭搶地，很容易推高地價(jià)。”楊紅旭說。
2009年下半年至2011年，廣州曾經(jīng)被冠以“地王”稱號的地塊至少有11宗。從去年6月到今年5月的這一年，廣州密集推地，再次有多個(gè)地王高調(diào)冒出。
今年5月，廣州更是一個(gè)月誕生三個(gè)“地王”。
5月6日，佳兆業(yè)以最高限制價(jià)格18.68億元競得白云區(qū)同寶路8號、10號地塊，剔除保障房后，該地塊樓面成交地價(jià)高達(dá)2.56萬元/平方米，溢價(jià)45%。同時(shí)，該地塊一舉刷新2010年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的2.06萬元/平方米的樓面地價(jià)，成為白云區(qū)新“地王”。
5月16日，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，中國鐵建旗下公司經(jīng)過近100輪的激烈角逐，以總價(jià)12億元中標(biāo)。該地塊樓面地價(jià)達(dá)14194元/平方米，高于去年轉(zhuǎn)讓市場上拍出的“地王”11513元/平方米的地價(jià)，成為番禺新“地王”。
更為瘋狂的搶地行動(dòng)發(fā)生在海珠區(qū)一臨江地塊。5月23日，在恒大地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等開發(fā)商數(shù)回合的“拼殺”后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元的地價(jià)，競配建（當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競價(jià)轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競得人）42000平方米勝出。若加入保障房競配建成本（3000元/平方米），該地塊總成本達(dá)25.9億元，折合樓面地價(jià)36361元/平方米，溢價(jià)142.4%。
“面粉已經(jīng)貴過面包了。開發(fā)商的開發(fā)壓力是非常大的。這就意味著后期需要很高的售價(jià)才能保證不虧損。”鄧浩志分析說。
佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱：“佳兆業(yè)已對該地塊價(jià)格和配建要求做過詳細(xì)調(diào)研和考慮，我們將按拍賣設(shè)定的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)，未來的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)與市場保持一致。”
與佳兆業(yè)的外交辭令相比，合富置業(yè)首席分析師龍斌則一針見血地指出，開發(fā)商瘋狂搶地也是不得已而為之。資料顯示，不少房企若再不搶地，很快將面臨無盤可賣的境地。“尤其是對于上市房企來說，沒有地，總歸是一死。不拿地是等死，高價(jià)拿地是找死，但即使拿了貴價(jià)地，如果以后市場走勢好，還是會(huì)有業(yè)績、有利潤。”
在廣東省地產(chǎn)商會(huì)舉辦的地產(chǎn)沙龍上，龍光集團(tuán)廣州分公司總經(jīng)理朱偉明說：“地價(jià)被大幅度的推高，同時(shí)又限制房屋預(yù)售價(jià)，我感覺我們被操控了，導(dǎo)致我們非常痛苦。‘五一’廣州和南沙區(qū)域，為什么賣出的樓比較少，我認(rèn)為有兩個(gè)原因：首先是因?yàn)楹芏囗?xiàng)目未辦到預(yù)售證，包括南沙的創(chuàng)鴻和龍光，就是因?yàn)槲崔k出預(yù)售證；其次，因?yàn)橄迌r(jià)的原因，部分房地產(chǎn)商不想辦理預(yù)售證，因此導(dǎo)致市場表現(xiàn)的數(shù)據(jù)同比是差的。我認(rèn)為限制預(yù)售價(jià)格，不是理性的做法，有違市場的意愿。”
創(chuàng)鴻集團(tuán)副總裁劉琴也持同樣的觀點(diǎn)：“大家對‘土地不限價(jià)，房屋限價(jià)’有很多的意見，也導(dǎo)致眾多的觀望情緒。”
就在開發(fā)商一個(gè)勁地抱怨時(shí)，楊紅旭卻認(rèn)為政府和開發(fā)商是“一個(gè)巴掌拍不響”，政府和開發(fā)商是在“演雙簧”—政府推地緊跟房企動(dòng)向，市場回暖，開發(fā)商資金充裕之時(shí)，政府也密集推地。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，土地回暖也與政策層面支持開發(fā)商投資建設(shè)分不開，地價(jià)款可以延期支付，固定投資資本金比例的松綁，對開發(fā)商資金要求低，使其有更多錢用來買地投資，從而在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)為開發(fā)商的資金鏈松了綁。
部分樓盤價(jià)格明跌暗漲
廣州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，廣州10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)15405元/平方米，同比上升11.7%，環(huán)比下降5.9%，廣州房價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，從4月24日至5月23日，廣州全市一手房網(wǎng)簽均價(jià)從破紀(jì)錄的17069元/平方米下跌至15461元/平方米，跌幅達(dá)9.4%。同時(shí)，全市一手房的網(wǎng)簽套數(shù)也由5463套下降至4447套，中心六區(qū)的簽約套數(shù)更是從2155套下降至1275套，大幅減少超過四成。
從各區(qū)的情況看，全市十區(qū)有八個(gè)區(qū)的網(wǎng)簽成交均價(jià)出現(xiàn)下降，特別是樓價(jià)較高的天河區(qū)和越秀區(qū)。越秀區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)從35328元/平方米下跌至30380元/平方米，一月時(shí)間，樓價(jià)下降了近5000元/平方米，跌幅達(dá)14%。實(shí)際上，無論是2007年開始因國際金融海嘯引發(fā)的樓市調(diào)整，還是2012年初以來因國家宏觀調(diào)控打壓而產(chǎn)生的樓市低迷期，單個(gè)區(qū)域的樓價(jià)從未有過如此大的跌幅。
而由國家統(tǒng)計(jì)局公布的百城房價(jià)數(shù)據(jù)則顯示，廣州房價(jià)已連續(xù)13個(gè)月環(huán)比上漲，進(jìn)入2013年之后，每月漲幅都在2 %以上。同比漲幅甚至達(dá)18.12%，位居十大城市首位。
廣州房價(jià)到底是環(huán)比上漲了2%還是下跌了5.9%？引發(fā)了很大爭議。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一位資深專家說，增城的不少房地產(chǎn)企業(yè)就曾摸索出了一套應(yīng)對限價(jià)的辦法。洋房可以采取兩種辦法出售：一是以毛坯價(jià)出售達(dá)到限價(jià)的要求，另外就是簽署兩份合同，一份是按毛坯價(jià)出售的合同，一份是裝修合同，按照實(shí)際成交價(jià)，實(shí)際上是大于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的。另外，別墅產(chǎn)品如果單價(jià)高于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，采用修改規(guī)劃或者是混搭洋房銷售的辦法。
實(shí)際上，廣州限價(jià)后，不少樓盤價(jià)格下跌，其實(shí)是采取了兩套合同的方式來規(guī)避限價(jià)令。
以南沙區(qū)近期成交量名列前茅的碧桂園天璽灣為例，其在4月28日取得預(yù)售證，樓盤限價(jià)前的網(wǎng)簽均價(jià)為12651元/平方米，限價(jià)后的網(wǎng)簽均價(jià)則為10122元/平方米，一個(gè)月降了2529元。
然而時(shí)代周報(bào)記者以普通購房者的身份電話咨詢時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，上述10122元/平方米只是毛坯房價(jià)格，購房者若買房還會(huì)被要求另外簽一份裝修合同，裝修標(biāo)準(zhǔn)為2800元/平方米。實(shí)際上，購房者實(shí)際購買的房價(jià)為12922元/平方米，比限價(jià)前高出271元/平方米。
還有一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，單價(jià)高的樓盤在4月24日后就受到網(wǎng)簽的限制。如成交單價(jià)位于全市前三位的珠江新城豪宅凱旋新世界在限價(jià)前的兩個(gè)月分別有16套單位和17套單位網(wǎng)簽，均價(jià)為64289元/平方米和72891元/平方米；但在限價(jià)后，雖然網(wǎng)簽均價(jià)上升到83471元/平方米，但成交量迅速下降到只有一套。
另外一個(gè)讓人不解的案例是，頤德公館在去年限售消息傳出時(shí)就表示已被限制網(wǎng)簽，其去年12月最后一次銷售是在12月11日，價(jià)格為44629元/平方米。今年1月第一次成交是在1月15日，價(jià)格為49099元/平方米，上漲了10%。今年3月5日至6月2日這一個(gè)季度內(nèi)，頤德公館銷售了39套房，均價(jià)上漲至50462元/平方米。其中，5月4日至6月2日這一個(gè)月內(nèi)銷售了12套，均價(jià)50497元/平方米�？梢姡M管遭遇去年的“限售”還有今年4月底的“限價(jià)”，但該樓盤仍呈量價(jià)齊升的局面。
由此可見，廣州房價(jià)是“假摔”而真漲，所謂的下跌，不過是在玩數(shù)字游戲。（趙夏蓉 陶春宇 ）
