“我們近期做了一個規(guī)模較大的調(diào)研，有幾個趨勢值得關(guān)注——87.65%的人已經(jīng)或者正在考慮把資金從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，42%的人已經(jīng)開始涉足投資房地產(chǎn)信托或者基金，95%的人在一線城市和核心二線城市選擇投資標(biāo)的。”日前，高和資本董事長蘇鑫在接受記者專訪時表示。
2009年10月，為潘石屹立下“赫赫戰(zhàn)功”的蘇鑫辭任SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]執(zhí)行董事，轉(zhuǎn)而創(chuàng)立國內(nèi)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金——高和資本。3年多時間，高和資本已在北京和上海核心區(qū)域拿下6個商業(yè)地產(chǎn)項目，其中部分已實(shí)現(xiàn)退出，收購資產(chǎn)規(guī)模超過60億元。
高和資本旗下商業(yè)地產(chǎn)基金的資金主要來自于民間資本，并專注于投資一線城市和“1.5線”城市的核心區(qū)域商業(yè)不動產(chǎn)。蘇鑫認(rèn)為，通過基金的形式，把買房炒房人群的錢聚在一起，投到前端去，變成一種供給，其實(shí)是有利于穩(wěn)定房價的。
散售是“逼不得已”
對于高和資本旗下基金的退出方式，蘇鑫坦言，主要還是通過散售。在SOHO中國主管銷售多年的蘇鑫，對商業(yè)地產(chǎn)散賣有什么后果也是爛熟于胸。
“在中國，商業(yè)地產(chǎn)投資退出渠道比較尷尬。REITs是一個很美麗的故事，講了很多年，還是猶抱琵琶半遮面。”蘇鑫認(rèn)為，如果沒有REITs的支持，商業(yè)地產(chǎn)所謂的春天就不會到來，在短期看可能還是一個散賣的時代。
“商業(yè)地產(chǎn)散賣以后成功的案例極少，我在SOHO中國10年，天天接觸投資者，了解他們的心理，就是因?yàn)樾I(yè)主的利益取向不一樣，導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值，商鋪空置率較高，”蘇鑫稱，“如果我們用自己的專業(yè)能力經(jīng)過適當(dāng)?shù)亩ㄎ缓笞饨o‘好租客’，然后帶租約銷售，結(jié)果可能就會不同。”
這也是蘇鑫為以散賣為主的商業(yè)項目重新設(shè)計的一個游戲規(guī)則，名曰“資產(chǎn)精裝修”，即業(yè)主購買房子后，高和資本會把資產(chǎn)管理權(quán)拿過來，成為項目唯一的管理人。
蘇鑫解釋稱：“資產(chǎn)精裝修說到底是在銷售的時候就跟業(yè)主簽一個資產(chǎn)管理協(xié)議。如果他違反規(guī)定，我們會給兩個點(diǎn)左右的處罰。這個罰則，實(shí)際上相當(dāng)于一個篩子，把認(rèn)同資產(chǎn)管理的人篩進(jìn)來。而且在篩之前，我們還做了一道過濾，80%都按層銷售，并沒有一套一套地賣，就是先把炒房的小投資者篩掉。大投資人接受長期持有的理念，抗經(jīng)濟(jì)波動的風(fēng)險能力比較強(qiáng)。”
2010年底，高和資本以近20億元收購了金澳國際大廈，創(chuàng)下當(dāng)年北京最大的寫字樓并購案。第二年，北京CBD寫字樓租金大幅上漲，金澳國際大廈結(jié)案租金接近翻番，從4.5元/平方米·天漲到8元/平方米·天，最初開盤價為29500元/平方米，一年后結(jié)案售價上漲至52400元/平方米。
地產(chǎn)基金增長迅速
截至目前，高和資本已經(jīng)在北京收購了5個項目，分別是凱德華璽、中莎廣場[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、金澳國際、博瑞大廈[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]（高和萃）、望京悠樂匯。去年10月，高和資本正式進(jìn)軍上海，斥資7.9億元收購了位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業(yè)大廈[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]。目前，高和正在對這座“老樓”進(jìn)行改造。
“以前大家都認(rèn)為增值型基金是短線，買完樓，改一改，賣掉就完了，實(shí)際上在中國不一樣。再往前推進(jìn)，對政府而言就是樓宇經(jīng)濟(jì)。上海的商業(yè)地產(chǎn)已率先進(jìn)入了存量時代，土地很少，像靜安都沒有土地了。這個時候城市要發(fā)展，就需要對老樓進(jìn)行改造。從我們自己的角度來說，則是把這個資產(chǎn)改造以后怎么賺錢，降低風(fēng)險就必須提高資產(chǎn)的水平。”蘇鑫表示。
蘇鑫告訴記者：“幾年前，不少個人投資者還不知道什么是房地產(chǎn)基金，但他們買了高和資本的房子并從中獲得了不少收益，漸漸地也認(rèn)可了我們的模式，后來不少人干脆就把資金投到了我們的基金里。目前，地產(chǎn)基金行業(yè)的平均年化回報率可達(dá)15%~20%。”
因?yàn)樵赟OHO中國多年的工作經(jīng)驗(yàn)，令蘇鑫非常熟悉中國的新富階層，尤其是山西、內(nèi)蒙古一帶的北方能源企業(yè)主。“以山西為例，70%煤炭已實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和國有控股，在缺乏更好出口的情況下，煤炭整合后的山西民間資本正在向基金等方向轉(zhuǎn)移。”
“我們主要在做增值基金，也就是資產(chǎn)精裝修后通過散售的形式退出，同時，也在做‘類持有’基金。”蘇鑫表示，“類持有”基金須和機(jī)構(gòu)投資者合作，高和資本目前還不急于擴(kuò)規(guī)模。
住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報告稱，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。
其中，房地產(chǎn)基金自2010年開始蓬勃發(fā)展，新募基金數(shù)41只，募集規(guī)模164億元。2011年新募基金數(shù)97只，募集規(guī)模712億元。2012年進(jìn)入市場調(diào)整，新募基金63只，涉及金額370億元。
