6月5日，福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6.48億元競(jìng)得閘北區(qū)103街坊27丘商辦地塊，樓板價(jià)30974元/平方米，溢價(jià)率106.49%。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，福州泰禾從去年下半年開(kāi)始瘋狂拿地，一年之內(nèi)就在土地市場(chǎng)上花了110多億拿地，而這個(gè)公司的凈資產(chǎn)只有20多億，目前負(fù)債率高達(dá)85%以上，福州泰禾為何要如此大批量的拿地?
而類(lèi)似于與這樣第三梯隊(duì)、第四梯隊(duì)的房企(行業(yè)排名在20-50名之間的房企)當(dāng)前市撤境下展開(kāi)新的市場(chǎng)戰(zhàn)略布局、瘋狂拿地的現(xiàn)象其實(shí)不在少數(shù)。
當(dāng)前，我們發(fā)現(xiàn)在土地市場(chǎng)上搶地的，除了大型品牌房企大規(guī)模拿地進(jìn)行戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備之外，還有兩類(lèi)房企的力量也是值得我們關(guān)注的，我們稱(chēng)之為非大型房企搶地，主要有兩種情況：
一種是第三梯隊(duì)、第四梯隊(duì)的房企。
第三梯隊(duì)、第四梯隊(duì)的房企已經(jīng)錯(cuò)過(guò)2012年的最佳拿地時(shí)機(jī)，現(xiàn)在再不搶地，從公司角度來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備就不會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)，這樣從戰(zhàn)略發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有土地足夠的土地儲(chǔ)備，發(fā)展很容易受到制約和限制，這樣很快就會(huì)被市場(chǎng)淘汰了�，F(xiàn)在這些房企的狀態(tài)就是要不就趕緊抓緊時(shí)間回籠資金拿地，抓緊時(shí)間往上爬，要不往上爬就有落后、逐漸消失的風(fēng)險(xiǎn)。
福州泰禾等房企當(dāng)前如此大批量的拿地正是反映了這樣一批房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的擔(dān)憂，當(dāng)前這些房企積極拿地布局市場(chǎng)力爭(zhēng)上游的發(fā)展戰(zhàn)略也就不難理解了。
另外一類(lèi)，就是背后有強(qiáng)大資本支持，雖然不是大型房企，但由于資本力量的驅(qū)動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致其在土地市場(chǎng)上瘋狂拿地，比如最近黃金灣投資集團(tuán)下屬的K2公司就在上海(樓盤(pán))制造了新華路46億的地王。
而對(duì)于第三梯隊(duì)、第四梯隊(duì)的房企來(lái)講，”不上則下”則成為其當(dāng)前最尷尬的處境。近期我們發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)方地產(chǎn)公告公司名稱(chēng)將變更為”萬(wàn)方發(fā)展”，行業(yè)類(lèi)別由”房地產(chǎn)業(yè)”變更為”批發(fā)業(yè)”。除此之外，盛高置地、萬(wàn)好萬(wàn)家、綠景地產(chǎn)等在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。隨后，上海新梅置業(yè)股份有限公司5月27日晚間宣布，出售持有的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)，并考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。
對(duì)于第三梯隊(duì)、第四梯隊(duì)的中小房企來(lái)講，在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，中小房企將不僅僅會(huì)受制于大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)�；瘮U(kuò)張，還有可能被洗牌的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)要獲得長(zhǎng)期發(fā)展發(fā)展勢(shì)必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型。
從修煉內(nèi)功的角度來(lái)講，在當(dāng)前市潮基本面”好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，對(duì)于資金面不太緊張的中小房企來(lái)說(shuō)，首先，要抓緊時(shí)機(jī)及時(shí)拿地，”換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，否則，在品牌房企橫行天下的市場(chǎng)集中度不斷提高的市場(chǎng)背景下，中小房企錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)，那么也就意味著市鋤會(huì)的喪失，在未來(lái)這些房企真的有可能就會(huì)消失在房地產(chǎn)市場(chǎng)的汪洋大海之中。
其次，通過(guò)成本管理和融資渠道等各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本費(fèi)用，從而也提高在高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，保證一定的利潤(rùn)率。如最近港股上市或境外融資比較活躍，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2013年年內(nèi)，近30家的房企年內(nèi)海外融資總額度已經(jīng)接近800億元。境外融資成本以及相對(duì)內(nèi)地的融資難度都較低，一定程度上保證了這些房企可以獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)率。
第三，在未來(lái)，積極學(xué)習(xí)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，中小企業(yè)可以通過(guò)精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的操作、適度漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基矗
對(duì)于正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過(guò)程的中小房企來(lái)說(shuō)，企業(yè)或開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，或通過(guò)并購(gòu)、投資等多元化手段進(jìn)軍海外市嘗其他產(chǎn)業(yè)等，這些不僅僅是品牌房企考慮的問(wèn)題，也是不少中小房企在當(dāng)前發(fā)展必然面臨的多元化轉(zhuǎn)型問(wèn)題。
如果中小房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中遭遇資金面的問(wèn)題，在這個(gè)時(shí)候一方面應(yīng)該適當(dāng)放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過(guò)融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤(pán)活”兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該果斷地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮了。
企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮包含兩方面情況：
第一、如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石可短期內(nèi)產(chǎn)生預(yù)見(jiàn)性的收益，那么企業(yè)可以通過(guò)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分項(xiàng)目股權(quán)或全部股權(quán)，緩解轉(zhuǎn)型過(guò)程的資金面的壓力，以使轉(zhuǎn)投的行業(yè)可以盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)”兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
第二、如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石等短期內(nèi)難以產(chǎn)生預(yù)見(jiàn)性的收益，還需要持續(xù)長(zhǎng)期性的投入，那么企業(yè)就要權(quán)衡地產(chǎn)板塊和其他板塊的關(guān)系，果斷停止其中一個(gè)板塊業(yè)務(wù)，通過(guò)資產(chǎn)出售支援另一個(gè)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)，也積蓄力量謀求這個(gè)板塊業(yè)務(wù)的下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。
