拿地尷尬
全國(guó)土地市場(chǎng)火爆，對(duì)于大型房企而言，這股潮流是夏季的暖風(fēng)。但對(duì)于中小房企，無(wú)疑像是處在一個(gè)嚴(yán)冬，寒風(fēng)吹過(guò)、瑟瑟發(fā)抖。
梳理一下不難發(fā)現(xiàn)，今年的地王鮮有小房企的身影。5月的廣州土地市場(chǎng)，3個(gè)地王就賣(mài)出了44億。三幅地王中，拿地的佳兆業(yè)、越秀集團(tuán)都是一二梯隊(duì)的品牌大房企，中小房企“零拿地”，顯示資金困難的小房企難處頗多。
地價(jià)上漲，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自有資本金提出了更高的要求。經(jīng)過(guò)2012年的消化，2013年各房企的土地儲(chǔ)備均不足，大房企高溢價(jià)搶地，勢(shì)頭強(qiáng)勁，跑馬圈地，對(duì)土地勢(shì)在必得，瘋狂購(gòu)地補(bǔ)倉(cāng)，與此同時(shí)中小房企卻陷入拿地困境。有開(kāi)發(fā)商表示，賣(mài)掉一個(gè)項(xiàng)目的資金，還不夠拍下一塊新的土地。
一方面，萬(wàn)科、保利、佳兆業(yè)等大房企拿地融資忙不停；另一方面中小房企“不上則下”，能拿到融資的，大手筆補(bǔ)充貨源，向第一梯隊(duì)靠攏。而融資銷(xiāo)售均不順暢的，則悄然退出市場(chǎng)，如中恒、廣東湛江嘉粵集團(tuán)等不甚知名的開(kāi)發(fā)企業(yè)。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，由于廣州執(zhí)行“限價(jià)”，可能有些小開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)橘Y金鏈等方面原因，愿意接受政府指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售，也可能一些資金充裕的樓盤(pán)會(huì)繼續(xù)僵持。隨著市場(chǎng)存貨的減少，反而有推高房?jī)r(jià)的壓力。
廣東發(fā)展商?hào)|基地產(chǎn)總經(jīng)理熊遠(yuǎn)新接受南都記者采訪時(shí)表示，目前其在土地市場(chǎng)出手還是比較謹(jǐn)慎，但在條件成熟的地區(qū)會(huì)做觀察。“調(diào)控政策會(huì)堅(jiān)持，但總體價(jià)格卻可能有所上漲。”
部分廣州地區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售告訴南都記者，新貨入不了市，存貨就慢慢賣(mài)。畢竟需求大于供給的情況下，可能還會(huì)漲價(jià)。
“三、四梯隊(duì)的房企，‘不上則下’成為其當(dāng)前最尷尬的處境，已經(jīng)錯(cuò)過(guò)2012年的最佳拿地時(shí)機(jī)，現(xiàn)在再不搶地，土地儲(chǔ)備不會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，很容易受到制約和限制，被市場(chǎng)淘汰。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉向南都記者表示，在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，中小房企將有被洗牌的風(fēng)險(xiǎn)。
周身是債
今年以來(lái)大房企的融資不斷。但自2010年開(kāi)始，各大銀行對(duì)中小房企貸款越發(fā)緊縮的趨勢(shì)并未改善，中小房企仍然舉步維艱。
截至目前，2013年年內(nèi)，近30家的房企年內(nèi)海外融資總額度已經(jīng)接近800億元。但這杯羹并沒(méi)有分到中小房企的手上。特別是沒(méi)有上市平臺(tái)的房企，獲取信貸都已經(jīng)困難重重。
2012年，建設(shè)銀行向全國(guó)38家分行下發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對(duì)小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”，同時(shí)規(guī)定，“開(kāi)發(fā)貸占對(duì)公貸款比例超過(guò)15%的一級(jí)分行、各限購(gòu)地級(jí)市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度。”
收緊借貸政策，開(kāi)發(fā)商資金開(kāi)源有限，民間融資沒(méi)能盤(pán)活開(kāi)發(fā)商的資金鏈。受大房企的品牌、信譽(yù)的沖擊，海外融資門(mén)檻高，中小房企“周身是債”，面臨“被破產(chǎn)”、“被并購(gòu)”境地。
“如果中小房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中遭遇資金面的問(wèn)題，在這個(gè)時(shí)候一方面應(yīng)該適當(dāng)放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過(guò)融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤(pán)活‘兩條腿’走路的方式。如果融資渠道受阻，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該果斷地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮了。”張宏偉如是告訴南都記者。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前房企融資環(huán)境有所改善，但融資能力明顯分化，中小房企仍面臨“錢(qián)緊”的困擾。盡管資金壓力緩解，但目前有過(guò)多資金沉積在土地市場(chǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容小視。
優(yōu)勝劣汰
第三、四梯隊(duì)的房企已經(jīng)錯(cuò)過(guò)2012年的最佳拿地時(shí)機(jī)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果現(xiàn)在再不搶地，從戰(zhàn)略發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，很容易受到制約和限制，被市場(chǎng)淘汰。
“中小房企一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期在三四年左右，如果手上有三四個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)還能開(kāi)發(fā)10年左右，但如果眼下不能拿到地進(jìn)行土地儲(chǔ)備，就意味著8至10年之后將面臨市場(chǎng)淘汰。”一位曾負(fù)責(zé)廣州中型房企營(yíng)銷(xiāo)工作的業(yè)內(nèi)人士指出，如今中小房企手上的土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，隨著時(shí)間的推移，有一天開(kāi)發(fā)完了，想重新拿地就很難贏得了大房企。
清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月中國(guó)并購(gòu)交易金額大幅上調(diào)，其中房地產(chǎn)類(lèi)并購(gòu)排名第二，完成7起案例，總體占比10.1%，披露總額達(dá)2.5881億美元。
而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地中小房企將會(huì)被淘汰。房企總數(shù)也將由目前的約5萬(wàn)家減至3.5萬(wàn)家。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志稱(chēng)，“中小房企將逐漸消失，房地產(chǎn)寡頭是大趨勢(shì)。”
“這時(shí)要抓緊時(shí)機(jī)及時(shí)拿地，‘換倉(cāng)’謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。”張宏偉表示，否則在品牌房企橫行天下的市場(chǎng)背景下，中小房企錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)就意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的喪失。在未來(lái)這些真的有可能消失在房地產(chǎn)市場(chǎng)的汪洋大海之中。
換血求生
房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，國(guó)家的政策調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，行業(yè)的利潤(rùn)率將持續(xù)下滑，這些變化都需要房企提高自身專(zhuān)業(yè)性和資金穩(wěn)定性才能獲得更高收益，而這并非中小房企的強(qiáng)項(xiàng)。因此成本控制能力較弱的企業(yè)生存環(huán)境愈發(fā)惡劣，“退房”另覓出路是許多中小企業(yè)的選擇。
在大型房企聯(lián)合拿地的風(fēng)潮下，中小房企為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，有一部分開(kāi)始轉(zhuǎn)型，上海新梅進(jìn)攻“酒業(yè)”，萬(wàn)方地產(chǎn)準(zhǔn)備變身“礦業(yè)主”。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉向南都記者表示，調(diào)控不放松的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該控制規(guī)模，轉(zhuǎn)型發(fā)展，“開(kāi)發(fā)商過(guò)去那種以廉價(jià)和過(guò)度充裕的貸款支持發(fā)展，享受資源增值的普遍性盈利模式，已經(jīng)難以為繼。”
除此以外，中小房企即使不轉(zhuǎn)型，也一定要?jiǎng)?chuàng)新。鄧浩志接受南都記者采訪時(shí)表示：“中小房企要存活，只有發(fā)展新的思路，在產(chǎn)品上做出特色。”
鄧浩志判斷，一些中小開(kāi)發(fā)商利用區(qū)域性的優(yōu)勢(shì)，得到地方政府的扶持，獲得優(yōu)質(zhì)的區(qū)域性項(xiàng)目的中小房企或許能發(fā)展下去。他對(duì)南都記者稱(chēng)，中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型，最好是做他們最擅長(zhǎng)的，畢竟各有各的特長(zhǎng)。但是中小房企要存活，一定要做出自己的特色產(chǎn)品，創(chuàng)新自己的發(fā)展模式，或者還有一個(gè)可能，得到政府的扶持，得到區(qū)域性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
