今年以來不斷火熱的重慶樓市，直接帶動了土地市場的熱潮，地王紀錄亦不斷被刷新。在今年上半年即將結(jié)束的6月27日，萬科和保利繼去年長沙聯(lián)手拿地之后，再次在重慶出手———以53.72億元的代價，底價摘得重慶溉瀾溪一地塊組團，同時造就了今年上半年重慶和全國的總價地王，瞬間吸引了市場的強烈關(guān)注。
萬科和保利這兩個當(dāng)前市場上的房企巨頭，為什么在這個項目上又一次選擇了合作？他們又將以怎樣的方式進行合作？樓市中的強強聯(lián)合又將對房地產(chǎn)未來的發(fā)展帶來怎樣的影響？重慶晚報記者就以上問題進行了調(diào)查。
事件：
分析：
萬科保利聯(lián)手
摘53億地王
在6月27日的重慶土地交易中心，被譽為“江北嘴最后一塊好地”的溉瀾溪地塊無疑是當(dāng)天的“主角”，只是該地塊并沒有經(jīng)過激烈競爭，直接被萬科和保利聯(lián)合體底價摘得，成交總價537221萬元，折合樓面單價4342元。
資料顯示，該地塊為二類居住、商業(yè)、商務(wù)用地，土地面積28.24萬平方米，可建面積123.72萬平方米。公告規(guī)定，該地塊住宅將分攤土地面積約276.3畝，商業(yè)將分攤土地面積約147.3畝。
據(jù)重慶晚報記者了解，溉瀾溪這個今年上半年土地市場的全國總價地王，同時也是重慶土地市場歷史上排名第三的總價地王”（第一名是彈子石地塊75億元，第二名是朝天門地塊65.36億元），事實上是一塊“回鍋地”。該地塊曾在2011年以63.4億元的起拍價掛牌出讓，最后流拍。
今年該地塊在2011年的總價基礎(chǔ)上，打了8.5折之后，以總價537221萬元的起拍價再次出讓，除了將原來的部分居住用地、商業(yè)金融用地改變?yōu)樯虡I(yè)用地之外，其他規(guī)劃方面并沒有做太大調(diào)整。
分析：
競爭變競合降低風(fēng)險
重慶溉瀾溪的53億元總價地王，除了它既是重慶也是全國土地市場上今年上半年的總價地王而備受市場關(guān)注之外，同時還因為它是被保利和萬科這兩個同是千億級的地產(chǎn)龍頭聯(lián)合獲得。那么保利和萬科這兩個最為直接的競爭對手，為何會再次選擇合作呢？
“像萬科和保利這樣的大開發(fā)商進行強強聯(lián)合，主要是為了減少投資風(fēng)險，實現(xiàn)優(yōu)勢互補”，重慶親禾城產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳華睿說道，開發(fā)商通過合作，能夠減少在同一個項目上承擔(dān)的風(fēng)險，同時還能在獲取像溉瀾溪這樣的高價地塊的主動權(quán)。此外，大開發(fā)商的合作，能夠?qū)崿F(xiàn)兩者之間的優(yōu)勢互補，各自發(fā)揮自己的長處，將項目做得更好。
對于萬科為何選擇合作，萬科總裁郁亮在6月28日的全國媒體見面會上曾明確表示，更多地采用合作模式無疑是萬科在銀根緊縮、資金緊張的市場環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長的最佳途徑。
在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的當(dāng)下，大開發(fā)商之間的聯(lián)合也越來越頻繁，尤其是去年以來融創(chuàng)中國和綠城的合作，更是被市場傳為佳話。因此，在陳華�？磥�，房企之間的資源整合，是未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個趨勢。通過不同企業(yè)之間的資源整合，將加強市場競爭力，獲得更多的市場主動權(quán)和話語權(quán)。
同陳華睿觀點類似的是，重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松在接受媒體采訪時也表示，從城市幾何圖形來看，該地塊處于核心區(qū)。再加上該地塊底價較高，萬科和保利聯(lián)合拿地可以在一定程度上規(guī)避風(fēng)險。
“該地塊起拍價超過50億元，門檻太高，這也是僅有一家聯(lián)合體企業(yè)競拍的原因。不過，聯(lián)合拿地有利于降低成本”，重慶領(lǐng)域機構(gòu)張鑫說道，“保利、萬科今年先后在重慶拿地，任何一家再出手50億元拿地的風(fēng)險太高。因此，兩家聯(lián)手也在情理之中。”
然而也有市場分析人士表示，房企之間選擇聯(lián)合無非是缺錢或缺資源，為了彌補各自在資金或者資源上的不足，從而降低風(fēng)險才最終選擇合作。“畢竟選擇合作就需要承擔(dān)更多的利潤分配壓力和其他方面的不可控因素”，該人士說道，而且他還指出，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，部分資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金壓力。
趨勢：
地產(chǎn)寡頭壟斷步伐加快？
萬科和保利這兩個千億級的直接競爭對手，現(xiàn)在卻走到了一起選擇合作，而且在此之前，已經(jīng)有眾多開發(fā)商選擇通過合作不斷做大規(guī)模和推動企業(yè)的發(fā)展，而萬科是其中的典型，甚至有分析指出，在萬科去年1400多億元的總銷售額中，有高達數(shù)百億元的收入來自于合作項目。
那么地產(chǎn)巨頭的合作，將對未來的房地產(chǎn)市場帶來怎樣的深刻影響？能否如其他行業(yè)一樣形成地產(chǎn)寡頭競爭？
“房地產(chǎn)企業(yè)之間的資源整合與兼并合作是市場未來的發(fā)展趨勢所在，但是在目前的市場狀況下，至少在5到10年內(nèi)，可能會出現(xiàn)一部分的寡頭市場，但并不會出現(xiàn)大范圍的地產(chǎn)寡頭”，陳華睿說道，大房企之間的整合發(fā)展是大勢所趨，但是由于中國目前還處于快速的城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的發(fā)展依然迅猛，即使是目前的萬科，在全國房地產(chǎn)市場中的占有率也并不是非常突出。
陳華睿的這一判斷，得到了重慶萬科相關(guān)人士的印證。盡管重慶萬科相關(guān)負責(zé)人在接受本報記者采訪時，并沒有透露他們和保利的具體合作模式，但是她卻表達了萬科和保利要在“競合”的前提下、共同做好項目的愿景。
然而陳華睿卻將目光看得更遠。陳華睿指出，經(jīng)過多年發(fā)展之后的樓市，目前正在經(jīng)歷快速的市場格局調(diào)整，重慶市場中從以前的3000多家開發(fā)商公司，發(fā)展到現(xiàn)在只有1000多家；從以前只有本土的南方、華宇、龍湖、金科，發(fā)展到目前云集了全國幾乎所有的一線開發(fā)商，而且像萬科、保利、恒大等在主城占據(jù)的市場份額越來越大。因此，一些中小開發(fā)商就出走主城，到周邊區(qū)縣，或者到鄰近的云南、貴州等地方。
“隨著未來大開發(fā)商占據(jù)市場份額的提高，他們之間的聯(lián)合競爭將起到樓市穩(wěn)定器的作用，使重慶樓市更加穩(wěn)健”，陳華睿分析指出，因為像萬科、保利這樣的大開發(fā)商，他們更加追求資金的快速周轉(zhuǎn)以及規(guī)模的擴大。因此，他們不管是在市場判斷、發(fā)展速度，還是市場定價方面都將更加市場化，不會有太多的大起大落。
房企合作開發(fā)
是一本難念的經(jīng)
萬科保利的再次聯(lián)手，又一次將市場的目光聚焦到了開發(fā)商合作的話題之上。然而房企之間的聯(lián)合開發(fā)，究竟能否如眾多房企所想那樣順利發(fā)展，其結(jié)果依然難以預(yù)料。
2009年的12月22日，由富力領(lǐng)銜的民營房企團隊，以255億元的總價，拿下了亞運城地塊，創(chuàng)造了中國土地市場迄今為止的最高總價地王。隨后該項目由雅居樂地產(chǎn)、碧桂園、中信地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、富力5家開發(fā)商共同組建的項目公司進行開發(fā)，其中各自占20%的股權(quán)，并分別負責(zé)一塊工作。
然而該項目的一期房源賣出之后，在2011年就遭到了業(yè)主的集體維權(quán)。發(fā)展至今的亞運城項目，先后經(jīng)歷了業(yè)主維權(quán)、“退房”以及“修改規(guī)劃”等眾多風(fēng)波。由于參與開發(fā)的企業(yè)眾多，責(zé)權(quán)利難以分清，現(xiàn)在甚至有人指出“已沒有人知道亞運城到底是誰的亞運城”。
曾經(jīng)有市場評論指出，由于亞運城以平均分配的方式分配股權(quán)，各家投資方都只出資20%。這意味著，該項目公司的任何一項決定，都需要征詢五個“大佬”的意見，尤其值得提及的是，從北京和上海加盟的中信房地產(chǎn)與世茂房地產(chǎn)，在管理風(fēng)格上，本身與華南派的三家公司存在較大差異。“五家都是大公司，一起合作的前景不樂觀，溝通成本太高。”
此外值得一提的是，早些年為了上市而以入股模式快速做大規(guī)模的陽光100，最終并沒獲得資本市場的認可。近年來隨著陽光100戰(zhàn)略發(fā)展的調(diào)整，以及樓市競爭的加劇，該企業(yè)已漸淡出了市場的視野。而陽光100早期在重慶參與開發(fā)的兩個項目，其中陽光100城市廣場已變成為渝能明日城市，同曾經(jīng)的陽光100已沒有任何關(guān)系；而另一個項目陽光100國際新城，繼早期項目開發(fā)之后，已經(jīng)停頓多年。
如果說目前做得最成功的聯(lián)合開發(fā)商范例，無疑是萬科最近幾年大肆興起的股權(quán)合作模式，而去年融創(chuàng)中國成功拯救綠城也被市場傳為一段佳話。那么房企的聯(lián)合開發(fā)將面臨哪些風(fēng)險？
“大開發(fā)商之間的聯(lián)合開發(fā)，不僅需要兩者之間的相互信任，更需要組織架構(gòu)上的有力支撐”，接近龍湖的許先生說道，作為房地產(chǎn)市場新秀、并已躋身全國一線品牌的龍湖，卻甚少有合作項目，一心穩(wěn)步地發(fā)展。
“有些企業(yè)缺錢，有些企業(yè)缺人，而有些企業(yè)缺資源，所以他們就走到了一起”，許先生指出，但是這樣的聯(lián)合開發(fā)，同樣需要承擔(dān)更多的市場壓力。正如郁亮所說，由于合作，萬科需要將一分錢分為兩半跟人合作。作為操盤的萬科，需要承擔(dān)更大的市場風(fēng)險和壓力。
不過，許先生同時指出，對于企業(yè)間的合作，更難融合的是不同企業(yè)之間的做事風(fēng)格和企業(yè)文化。因此，開發(fā)商合作開發(fā)項目，一定要尋找真正適合自己的合作伙伴，責(zé)權(quán)利一定要有明確規(guī)定。
地王開發(fā)合作模式尚未確定
萬科和保利此次聯(lián)合打造出的總價地王，受到了市場的廣泛關(guān)注，尤其是他們將以怎樣的合作方式進行開發(fā)建設(shè)，更是引來了市場的諸多猜想。
在萬科和保利拿地之后，坊間有傳言說，萬科和保利只是聯(lián)合將地塊拿下，然后各自分地塊進行開發(fā)。
對于上述市場猜想，重慶萬科相關(guān)負責(zé)人在接受重慶晚報記者采訪時表示，不管是分地塊各自獨立開發(fā)，還是進行合作開發(fā)都是不同的操作手法和合作模式。對于該項目的具體合作模式，他們目前還在協(xié)商討論，而最終目的都是將在競爭合作的基礎(chǔ)上，共同將項目做好，為市場提供好的產(chǎn)品。
事實上，保利萬科此次在重慶拿地并不是第一次合作。去年10月在長沙，同樣是保利和萬科聯(lián)手，以32.5億元的總價，底價摘得長沙河西濱江地王。而該項目保利和萬科則是通過各自占50%股權(quán)的模式進行聯(lián)合開發(fā)。
通過具體分析該地塊的規(guī)劃要求可發(fā)現(xiàn)，在該項目大約424畝的總地塊面積中，其中規(guī)劃的商業(yè)大概占了36%。這個比例對于大多數(shù)綜合體來說，并不是一個小的數(shù)目。更為重要的是，土地指標(biāo)中對其建筑的高度有一定要求，其中G11/02地塊限高180米，G13-1/02地塊限高250米，且要求不低于230米。也就是說，該項目中，必然有寫字樓產(chǎn)品，而對于很少涉足商業(yè)尤其是寫字樓的萬科、保利而言，將會是不小的挑戰(zhàn)。
因此，作為業(yè)內(nèi)人士徐先生就認為，兩家房企成立一個合資公司，進行合作開發(fā)的可能性比較大。萬科的品牌打造力強，在技術(shù)上可能會參與得更多，保利在資金方面可能會注入更多。而這也正是萬科和保利在長沙項目的合作方式。
