安徽合肥新房?jī)r(jià)格連續(xù)8個(gè)月上揚(yáng)的現(xiàn)實(shí)又在助推剛需購(gòu)房者紛紛進(jìn)入樓市，唯恐收入增長(zhǎng)速度跑不贏房?jī)r(jià)上漲速度，以至于看上去購(gòu)房有點(diǎn)像搶房。
在“錢荒將刺破地產(chǎn)泡沫”的論調(diào)之下，合肥的購(gòu)房者似乎尚未察覺其中有何不妥，面對(duì)萬科森林公園項(xiàng)目836套房源，3000人齊集一堂搶購(gòu)，個(gè)中又摻雜了幾許恐慌與無奈。在萬科成立30周年之際，萬科總裁郁亮6月28日面對(duì)全國(guó)媒體時(shí)吐露萬科未來將向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。而其合肥森林公園項(xiàng)目替當(dāng)?shù)卮ǖ?50畝森林計(jì)劃似乎正是這種轉(zhuǎn)型的表征。
剛需搶出“日光盤”
房子還是小了點(diǎn)，兒童房、功能房都有但都不大，稱得上是五臟雖全麻雀仍小。”說這話時(shí)已是6月30日，在上市公司任職的趙自強(qiáng)已經(jīng)繞著萬科森林公園93平米樣板房看了幾個(gè)來回，臉上難見一絲笑容。
但是趙自強(qiáng)的未婚妻丁麗，一位三甲醫(yī)院的醫(yī)生仍對(duì)開發(fā)商贈(zèng)送的玄關(guān)饒感興趣，“有玄關(guān)能照顧到私密性，還可以放點(diǎn)儲(chǔ)物柜什么的。”
“根本沒有時(shí)間給你做決定。”談起6月22日在合肥濱湖國(guó)際會(huì)展中心首次開盤搖號(hào)的情景，趙自強(qiáng)尚難以平復(fù)彼時(shí)的情緒，“電子搖號(hào)每次搖一組，一組15個(gè)認(rèn)籌號(hào)，等你選好了其他人已經(jīng)先你一步了，當(dāng)時(shí)趕緊選了一個(gè)，根本沒來得及細(xì)看。”
6月30日，趙、丁倆人再一次來到位于合肥市北二環(huán)的萬科森林公園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，希望能彌補(bǔ)開盤當(dāng)日對(duì)項(xiàng)目缺少了解的缺憾。
據(jù)了解，在當(dāng)日的3個(gè)小時(shí)開盤搖號(hào)中，共計(jì)搖出85組號(hào)碼，1棟至6棟836套房源全部售罄，而繳了2萬元認(rèn)籌金并拿到認(rèn)籌號(hào)到現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的有1400余號(hào)，也就意味著近600戶家庭沒有在首輪成功認(rèn)購(gòu)。
早在森林公園項(xiàng)目開盤之前，由合肥當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃公司包攬的營(yíng)銷秀就已開始炒作。開盤前一個(gè)月，網(wǎng)絡(luò)突然風(fēng)傳萬科森林公園項(xiàng)目工地出現(xiàn)一處全國(guó)最大二維碼草坪，面積達(dá)6400平方米，由240噸純白小石子和3500多平方米的草皮構(gòu)成。如此巨大的二維碼除非由空中掃描否則只能是擺設(shè)，但是卻足以引起眼球效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)萬科地產(chǎn)項(xiàng)目的首次曝光。
此后，萬科又以歷史人物為噱頭，推出《包大人買房記》，將一代廉吏包拯塑造為“為買房而折腰”的普通公務(wù)員，目的只有一個(gè)：為即將開盤的森林公園項(xiàng)目造勢(shì)。兩番炒作以后，順勢(shì)推出，但是時(shí)間的節(jié)點(diǎn)選擇亦有竅門。
“蓄盤攬客是日光盤頻現(xiàn)的主力推手。”北京一家房地產(chǎn)顧問有限公司的一位從事地產(chǎn)營(yíng)銷10年的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析認(rèn)為，“前期通過多種渠道如看盤等活動(dòng)攏聚人氣，再以蓄客的數(shù)量來定開盤時(shí)間和預(yù)售套數(shù)。很容易制造緊張氣氛，給購(gòu)房者一種房子很搶手的錯(cuò)覺。”
萬科森林公園項(xiàng)目“日光盤”或者稱“時(shí)光盤”既是一種有預(yù)謀的策劃，也是現(xiàn)實(shí)境遇下購(gòu)房者的聯(lián)手推高，在合肥連續(xù)8個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的背景下，剛需一族自有其為此一搏的僥幸心理。
合肥萬科崛起路
5年5個(gè)項(xiàng)目，萬科裹挾著大本營(yíng)深圳的造城速度一路殺進(jìn)合肥市場(chǎng)。
如今在合肥棋盤放射狀的地圖中，萬科完成了從中心向外圍拓展的布局。早在2008年5月，萬科即以合肥一航萬科地產(chǎn)有限公司的名義拿下望江路和合作化路兩個(gè)地塊，成交價(jià)為12.19億元，土地單價(jià)為5466.49元/平方米，樓面地價(jià)1524元/平方米。隨即萬科將望江路地塊開發(fā)出萬科金色名郡，合作化路地塊開發(fā)出萬科金域華府，均為普通住宅，當(dāng)年11月即開售，售價(jià)拔高到11000元/平方米。
但是萬科并沒有放棄新城板塊，在合肥向南發(fā)展的大潮中，搶到任何一個(gè)地塊都意味著未來的升值潛力。
于是，2012年5月，合肥萬科再度攜手喜悅零售物業(yè)（香港）有限公司、高速零售物業(yè)（香港）有限公司以聯(lián)合體的形式拿下與前述保利項(xiàng)目一街之隔的新地塊，廬州大道與紫云路交口地塊，并以底價(jià)12.25億元成交，土地單價(jià)相比武漢路與四川路交口地塊8400元/平方米還要低，僅為6075元/平方米。這一次萬科推出的是萬科藍(lán)山項(xiàng)目，開發(fā)商又變?yōu)樾伦?cè)公司合肥萬科新城地產(chǎn)有限公司。
而在萬科森林公園項(xiàng)目所在的廬陽(yáng)區(qū)北二環(huán)與四里河路交口三大地塊合計(jì)約33.06億元成交，竟得方均為合肥萬科置業(yè)有限公司，最高溢價(jià)率僅為43%。合肥萬科對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示森林公園項(xiàng)目不存在領(lǐng)漲說法，甚至于根據(jù)目前的測(cè)算，森林公園項(xiàng)目的利潤(rùn)率不會(huì)超過25%。
令人不解的是，萬科森林公園項(xiàng)目的地段卻并沒有前述地塊的稀缺性，而是被認(rèn)為屬于合肥二環(huán)內(nèi)的價(jià)值洼地，受制于傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，很長(zhǎng)時(shí)間沒有較高的開發(fā)價(jià)值。
“那你就錯(cuò)了，萬科造城并非生造，而是提前有了消息，合肥要在四里河規(guī)劃一個(gè)大的森林公園，萬科正是看到這個(gè)機(jī)會(huì)才拿的地。”合肥本地一位地產(chǎn)界人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查獲悉，合肥市規(guī)劃局已就森林公園規(guī)劃編制事宜多次召開協(xié)調(diào)會(huì)，甚至在規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)未到位、規(guī)劃編制主體未定的情況下，先期開展森林公園規(guī)劃研究和編制工作。
向城市配套商轉(zhuǎn)型
日前，在今年萬科成立30周年的媒體見面會(huì)上，萬科總裁郁亮公開表示“房地產(chǎn)兩年內(nèi)沒有春天”。
但是僅以萬科在合肥的項(xiàng)目來看，萬科尚未感受到樓市寒冬的寒意。
萬科在2008年5月以一舉拿下兩地塊的方式進(jìn)軍合肥地產(chǎn)界，截至目前已開發(fā)出7個(gè)地塊，最新的項(xiàng)目則是位于廬陽(yáng)區(qū)北二環(huán)與四里河路的萬科森林公園項(xiàng)目。這一項(xiàng)目是萬科在全國(guó)第二大的項(xiàng)目，同時(shí)也是合肥市的最大商住地產(chǎn)項(xiàng)目。
如前所述，萬科森林公園項(xiàng)目是乘了當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃的東風(fēng)，但同時(shí)，萬科亦須在市政規(guī)劃中扮演其并不屬于地產(chǎn)商的角色—萬科將在合肥森林公園的項(xiàng)目規(guī)劃中代建450畝森林公園。
2012年9月6日，萬科以400萬元/畝摘得森林公園項(xiàng)目N1210地塊，以440萬元/畝摘得N1211、N1212地塊，三宗地塊總價(jià)33.06億元。
這也正是郁亮在西安媒體見面會(huì)上表露萬科要做城市配套服務(wù)商的表征。
