核心提示：泰禾集團(tuán)(9.98,-0.05,-0.50%)兩次出手，于是北京通州地價(jià)邁入1.9萬(wàn)元/平米時(shí)代，福建省縣級(jí)市長(zhǎng)樂(lè)的樓面價(jià)達(dá)到驚人的1.76萬(wàn)元/平米，差不多都是在短時(shí)間內(nèi)翻倍。超過(guò)90億元的銀行、信托借款，推動(dòng)泰禾拿下一個(gè)又一個(gè)的地王。房?jī)r(jià)，天天向上。
21世紀(jì)網(wǎng)獨(dú)家報(bào)道 從福州走出的房企泰禾集團(tuán)(SZ，000732)，無(wú)疑是今年地產(chǎn)界最大的黑馬。
7月8日發(fā)布的半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，今年1月到6月，泰禾集團(tuán)凈利潤(rùn)約4.1億元，比上年同期增長(zhǎng)874%。
但是今年上半年，泰禾集團(tuán)光拿地就已合計(jì)花費(fèi)超過(guò)90億，是其去年總營(yíng)業(yè)收入的4倍。泰禾集團(tuán)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)難以支撐拿地的高額支出。
在不斷推高的地價(jià)和房?jī)r(jià)背后，2012年，泰禾集團(tuán)產(chǎn)生長(zhǎng)期借款50.79億元；今年上半年最后三個(gè)月，泰禾集團(tuán)通過(guò)信托火線融資46億。
正是超過(guò)90億元的融資，推動(dòng)泰禾拿下一個(gè)又一個(gè)的地王。
北京五環(huán)外：樓面價(jià)1.9萬(wàn)
5月20日，泰禾集團(tuán)全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：福州泰禾)，經(jīng)過(guò)71輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終擊敗萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體、北京城建(11.27,-0.01,-0.09%)、龍湖、融創(chuàng)、中鐵建等對(duì)手，以11.25億元的價(jià)格、加上配建7.3萬(wàn)平米公租房的代價(jià)，競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一塊13.2萬(wàn)平米的住宅用地。
北京國(guó)土局文件顯示，該地塊公租房回購(gòu)價(jià)為6000元/平米，若剔除保障房面積，福州泰禾拿下這塊地的樓面價(jià)，將達(dá)到1.9萬(wàn)元/平米。
距此僅一個(gè)月前的4月11日，福州泰禾在通州臺(tái)湖以19.3億元的總價(jià)，競(jìng)得另外5塊商業(yè)、住宅用地，樓面價(jià)測(cè)算下來(lái)為1.18萬(wàn)元/平米。短短一個(gè)多月后，同樣是在臺(tái)湖，樓面價(jià)上升了60%�！ �
臺(tái)湖鎮(zhèn)的位置
臺(tái)湖鎮(zhèn)的位置，處在通州的郊區(qū)，屬于北京五環(huán)外、靠近六環(huán)。2011年左右，房企拿地的樓面價(jià)尚不足5000元/平米。而近期萬(wàn)科與首開(kāi)聯(lián)合體拿下的三宗地塊，樓面價(jià)均在萬(wàn)元左右。
兩個(gè)月間，福州泰禾在臺(tái)湖的拿地投入就超過(guò)了30億元，樓面價(jià)遠(yuǎn)高于同行，業(yè)界稱泰禾此舉直接將使“通州臺(tái)湖地價(jià)跨入1.9萬(wàn)元時(shí)代”。
目前，臺(tái)湖鎮(zhèn)核心區(qū)域的房?jī)r(jià)大多不到1萬(wàn)元/平米，最高價(jià)為近期開(kāi)盤的東亞印象，房?jī)r(jià)也才超過(guò)1.6萬(wàn)元/平米。而福州泰禾1.9萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，將使臺(tái)湖的房?jī)r(jià)直接跨過(guò)2萬(wàn)元/平米。
究竟是何種力量讓泰禾如此瘋狂拿地？
半年拿地花費(fèi)超90億
泰禾集團(tuán)，全名泰禾集團(tuán)股份有限公司，原本是一家地地道道的福建省內(nèi)房企。
泰禾集團(tuán)注冊(cè)地位福建省三明市梅列區(qū)徐碧，辦公地址為福建省福州市湖東路43號(hào)。2012年，泰禾集團(tuán)的26億元營(yíng)收中，有超過(guò)92%是來(lái)自于福建省內(nèi)。福州泰禾是泰禾集團(tuán)旗下的地產(chǎn)旗艦公司。
2012年下半年起，福州泰禾開(kāi)始頻繁拿地，但主要區(qū)域均位于福建省內(nèi)，僅有的一樁福建省外拿地，是在江蘇省江陰市。整個(gè)2012年，泰禾的拿地成本約為35.98億元。
今年上半年，福州泰禾先后在福建石獅、寧德、長(zhǎng)樂(lè)、北京朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)、石景山區(qū)、上海閘北區(qū)拿下多幅地塊，大有進(jìn)軍全國(guó)的意味。
21世紀(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，泰禾今年上半年的拿地花費(fèi)，合計(jì)達(dá)到93.22億元。其中60%的拿地成本，是發(fā)生在4、5、6三個(gè)月，達(dá)到57.49億元。
通州臺(tái)湖1.9萬(wàn)/平米的地王，即是發(fā)生在5月份。
北京五環(huán)外1.9萬(wàn)/平迷的樓面價(jià)，并不算最不可思議。福州郊區(qū)的拿地價(jià)，不比北京郊區(qū)便宜多少。
5月17日，福州泰禾以6.16億元的總價(jià)，競(jìng)得福州市下屬縣級(jí)市長(zhǎng)樂(lè)市一塊住宅用地，樓面價(jià)達(dá)到驚人的1.76萬(wàn)平方米。而長(zhǎng)樂(lè)市目前的房?jī)r(jià)，目前普遍在1萬(wàn)元/平米左右。
這塊位于長(zhǎng)樂(lè)市“首占新區(qū)海峽路西側(cè)、和諧路東側(cè)”的住宅用地，面積為34829平方米，1＜容積率≤2.6，長(zhǎng)樂(lè)市國(guó)土資源局在4月底公告時(shí)掛出的出讓起始價(jià)為3.5億元。最終福州泰禾拿下這塊地的價(jià)格是6.16億元。
同一則公告中，長(zhǎng)樂(lè)市國(guó)土資源局還掛出另一塊“2013-3”號(hào)地塊，位于營(yíng)前街道和諧路北側(cè)，與福州泰禾拿下的地塊相距不遠(yuǎn)、容積率也相近。這塊地面積達(dá)42485平方米，性質(zhì)為住宅、五星級(jí)酒店用地，掛出的出讓起始價(jià)，同樣是3.5億元。但最后成交價(jià)僅為3.53億元，較起拍價(jià)僅溢價(jià)300萬(wàn)元，平攤下來(lái)的樓面價(jià)，只有8308元/平米，不到福州泰禾獲得地塊樓面價(jià)的一半。
激進(jìn)的拿地背后，錢從何來(lái)？
半年4.1億凈利潤(rùn)背后：年融資成本超10億
泰禾集團(tuán)2012年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為26.02億，但金額前五位的長(zhǎng)期借款，合計(jì)已達(dá)50.79億元，分別是：
2012年8月3日，以8.61%的年利率，向興業(yè)銀行(10.35,-0.05,-0.48%)福州分行借款3.99億元，為期3年；
2012年10月10日，以14.5%的年利率，向東方資產(chǎn)管理公司借款12億元，為期3年；
2012年11月30日，以12%的年利率，向興業(yè)銀行福州分行借款10億元，為期1年半；
2012年11月30日，以15%的年利率，向興業(yè)銀行福州分行借款12.8億元，為期1年半；
2012年12月21日，以12%的年利率，向云南國(guó)際信托有限公司借款12億元，為期8年。
按照對(duì)應(yīng)利率計(jì)算，泰禾集團(tuán)方面近幾年內(nèi)，每年為這5筆借款支付的利息，將達(dá)到6.6億元。
21世紀(jì)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，泰禾集團(tuán)的借款節(jié)奏，往往與拿地頻率接近。
在今年4、5、6三個(gè)月頻繁花巨資拿地的同時(shí)，泰禾集團(tuán)方面分別與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托方面發(fā)行了四款信托產(chǎn)品，分別是：
“中融信托·泰禾泉州華大股權(quán)投資”信托計(jì)劃，成立于4月15日，發(fā)行規(guī)模14億；
“重慶信托·中維泰禾信托計(jì)劃”，成立于6月7日，發(fā)行規(guī)模20億元；
“五礦信托·泰禾廣場(chǎng)信托貸款”成立于6月20日，發(fā)行規(guī)模7.5億元；
“大業(yè)信托·泰禾I號(hào)”信托計(jì)劃，成立于6月30日，實(shí)際募集資金5.04億元。
以上4款信托合計(jì)募集到的資金約為46.54億元，承諾的年化收益在8.5%~9.5%之間。按照最低的8.5%測(cè)算，4款信托每年需要分得的的回報(bào)約為3.95億元。
兩項(xiàng)合計(jì)，泰禾集團(tuán)方面目前為以上約97.33億元的融資，每年付出的融資成本將超過(guò)10億元。
事實(shí)上，泰禾集團(tuán)2012年的50.79億長(zhǎng)期借款，均發(fā)生在下半年。就此推算，首次付息應(yīng)在今年下半年。
所以盡管泰禾集團(tuán)預(yù)告今年上半年凈利潤(rùn)4.1億元，這一爆發(fā)性的增長(zhǎng)，僅僅是發(fā)生在高速擴(kuò)張后的付息時(shí)間差空襠，一旦下半年發(fā)生大額利息支付行為，勢(shì)必會(huì)對(duì)泰禾集團(tuán)的凈利潤(rùn)造成巨額沖減；而今年上半年的46.54億信托融資，也將影響到泰禾集團(tuán)2014年上半年的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。
巨額融資，到底是會(huì)推動(dòng)一個(gè)地產(chǎn)豪門的崛起？還是會(huì)壓榨盡黑馬快速奔跑的潛能？對(duì)此，21世紀(jì)網(wǎng)將繼續(xù)保持關(guān)注報(bào)道。
