截至去年，銀川市三區(qū)住宅面積3600萬平方米，有物業(yè)管理的住宅面積3000萬平方米，還有600萬平方米住宅沒有物業(yè)管理，由單位后勤或居委會代為管理。無物業(yè)小區(qū)住戶深受無安保，水、電、暖、氣、排污、綠化等基礎配套設施落后或老化，管理維護難等問題困擾... ...而老舊小區(qū)物業(yè)費難收，直接影響了物業(yè)管理的水平，形成環(huán)境越差越收不上錢，越收不上錢環(huán)境越差的惡性循環(huán)。近日，自治區(qū)決定在銀川等城市選擇老舊小區(qū)試點綜合治理，無疑為解決這一長久以來嚴重影響百姓生活的問題帶來了希望。
現(xiàn)狀： 物業(yè)費抵不上一碗面錢
“嘎嘎，汪汪——”盡管有了足夠心理預期，7月16日記者進入新寧社區(qū)居委會所在的無物業(yè)老舊小區(qū)，見到雞鴨狗滿地跑、生活垃圾隨處可見、單元防盜門“傷痕累累”、樓道墻上貼著各色小廣告時，還是吃了一驚，怎么亂成這樣？新寧社區(qū)居委會副主任葉雪潔介紹，該小區(qū)80%住戶為出租戶，維護小區(qū)環(huán)境的意識淡薄，不僅不配合居委會正常工作，還很不愛惜小區(qū)公共設施。該小區(qū)的單元防盜門、路面硬化都是銀川市政府2011年對老舊住宅區(qū)實施改造的成果，不到2年，這些設施已磨損嚴重。
在記者走訪的無物業(yè)老舊小區(qū)中，這種情況并非偶然。有業(yè)內人士介紹，老舊小區(qū)普遍環(huán)境差是因為居委會代為管理后，總是收不上錢，難以維持正常運轉。對此，居委會工作人員也是一肚子苦水“一個月就收8元衛(wèi)生費，不夠一碗面錢�？墒巧祥T收費很難，跑一個單元能收來兩三戶的就算不錯了。”
家住三林巷的市民馮先生指出，他就在老舊小區(qū)住，小區(qū)里老人比較多，住戶之間也會互相打聽，“衛(wèi)生費你不交我也不交”，最后就沒人交了。
“居委會只得用本來就很緊巴的辦公經(jīng)費往里貼，每個月僅垃圾運費人工就要貼四五百塊！”新寧社區(qū)居委會副主任葉雪潔無奈地說，缺乏明確法規(guī)監(jiān)管，物業(yè)費收繳困難，老舊小區(qū)沒有足夠的資金投入，從而導致小區(qū)衛(wèi)生條件難以提高，長此以來形成惡性循環(huán)。這也是許多無物業(yè)管理的老舊小區(qū)存在的共同問題。
主管部門：老舊小區(qū)多有遺留問題
7月16日，銀川市物業(yè)管理辦公室副主任李威表示，目前我市施行的《銀川市物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，銀川市房產(chǎn)行政管理部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，銀川市物業(yè)管理辦公室具體負責興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。實際上，三區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)督機制尚不完善，社會監(jiān)督和公開承諾等制度尚不健全，加上人員較少，力量明顯不足。在物業(yè)管理方面，我國目前出臺的法規(guī)多是針對具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，而對面積小、規(guī)模小的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用性不大，實際操作中造成老舊小區(qū)物業(yè)管理無法可依、無章可循。
記者了解到，無物業(yè)管理老舊小區(qū)建設標準普遍不高，歷史欠賬多，可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫、自行車棚配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。加之存在安全防范設施匱乏，公共建筑陳舊、破損，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。而無物業(yè)管理老舊小區(qū)最主要特點是老人多、低收入群體多、出租戶多，這部分人群受傳統(tǒng)消費意識支配，不接受付費享受物業(yè)服務的理念，使得老舊小區(qū)的物業(yè)收費困難成為一個極為突出的問題。
李威說， “收費難”與“管理難”糾纏在一起導致惡性循環(huán)，管理者雖然投入不少，而住戶卻很難感到滿意。小區(qū)物業(yè)管理無法良性循環(huán)，部分原本進駐的物業(yè)公司都因難以維持經(jīng)營而退出，社區(qū)居委會只能勉強地承擔環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務。
李威介紹，我市正在醞釀《銀川老舊小區(qū)物業(yè)管理辦法》，建議多部門合作，在承擔無物業(yè)老舊小區(qū)的居委會內設立物業(yè)管理工作站，進一步明確并細化推行物業(yè)管理。銀川市物業(yè)管理辦公室和物價部門將盡快核定老舊小區(qū)準物業(yè)管理服務收費標準，為準物業(yè)管理費用正常收繳提供依據(jù)。要充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用，對于能夠和周圍有物業(yè)管理小區(qū)合并的老舊小區(qū)，通過就近合并，使之盡快進入物業(yè)化管理；對于具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的小區(qū)，組織成立業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務機構；對于規(guī)模較小的一些散居樓，則采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道、社區(qū)建立日常的物業(yè)管理機制，愛衛(wèi)辦和物業(yè)管理服務中心加強督查考核工作，使老舊小區(qū)基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，努力為居民營造更加安全、美好、舒適的居住和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
(本報記者 束蓉 實習生 李炳融)
