雖然2013年上半年長(zhǎng)沙樓市最終的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)尚未明確，但是基于第一季度新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售的同比上漲，以及接下來(lái)的4、5月份的銷(xiāo)售均保持同比上升的態(tài)勢(shì)，所以2013年長(zhǎng)沙樓市上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的飄紅幾成定局。在市場(chǎng)站穩(wěn)抬升的時(shí)候，各方購(gòu)買(mǎi)力的陸續(xù)入場(chǎng)，也正在悄然影響著2013長(zhǎng)沙樓市上半年的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。
緊湊實(shí)用戶(hù)型主攻
從上半年的市場(chǎng)來(lái)看，25-50歲以下的青年中年消費(fèi)群仍是樓市購(gòu)房主力，首套房以及首改需求也隨之成為市場(chǎng)主流， 緊湊型的兩房?jī)蓮d和實(shí)用型的三房?jī)蓮d繼續(xù)成為供銷(xiāo)市場(chǎng)主流產(chǎn)品。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，首套剛需置業(yè)者仍是當(dāng)前成交主力。這種情形已經(jīng)延續(xù)多時(shí)，今年也不例外。適合婚房的兩房以及適合小家庭的緊湊三房更以其普遍被認(rèn)可的實(shí)用性而成為最受歡迎的產(chǎn)品。
一個(gè)事實(shí)是，剛需產(chǎn)品仍然是目前長(zhǎng)沙銷(xiāo)售最好的主流產(chǎn)品，這個(gè)市場(chǎng)的選擇也決定了開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)置方向。 今年上半年的一份消費(fèi)特征研究報(bào)告顯示，二居、三居是長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)樓市主力戶(hù)型，合計(jì)占到77.61%。從購(gòu)房戶(hù)型來(lái)看，二居室、三居室是住宅購(gòu)買(mǎi)的主力戶(hù)型，分別占總量的40.46%和37.14%，然后是一居室，占比15.98%。相比去年，二居室成交下降，一居室、三居室成交上升，說(shuō)明初次置業(yè)的過(guò)渡型需求和改善型需求略有增長(zhǎng)。套面積結(jié)構(gòu)區(qū)間的數(shù)據(jù)分析則顯示，接近六成住宅成交主要集中在60-120㎡這一面積區(qū)間。從單套住房面積來(lái)看，住宅成交主要集中在60-90㎡、90-120㎡，分別占比28.31%、31.63%，但成交比例較去年均有下降，60㎡以下小戶(hù)型成交比例上升。
無(wú)論是消費(fèi)者的喜好還是開(kāi)發(fā)商提供的上市產(chǎn)品來(lái)看，這類(lèi)產(chǎn)品都占到了市場(chǎng)的主要份額。當(dāng)然新政對(duì)剛需置業(yè)的引導(dǎo)，也都使得產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向剛需傾斜成為大勢(shì)。為此，大大小小的開(kāi)發(fā)商們也都在計(jì)劃繼續(xù)加大剛需產(chǎn)品的供應(yīng)。
特別是在地理位置好、配套齊全、區(qū)域發(fā)展前景可期的地段，加上產(chǎn)品面積合理的設(shè)置、戶(hù)型功能相對(duì)完善的項(xiàng)目，也因?yàn)槿菀资艿角嗄晔字萌巳旱那嗖A，而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的快速消化。
改善需求抬頭
從當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市的消費(fèi)特征可以看出，首次置業(yè)需求以中小戶(hù)型為主，改善型需求對(duì)象偏好大戶(hù)型。隨著中高收入潛力消費(fèi)群增加，激發(fā)市場(chǎng)對(duì)改善型產(chǎn)品需求。剛需和改善共同發(fā)力，也讓市場(chǎng)產(chǎn)品更趨多樣化、個(gè)性化，產(chǎn)品品質(zhì)整體提升的同時(shí)，層次逐步鮮明。
在今年新版國(guó)五條的影響之下，20%稅收政策的出臺(tái)，帶來(lái)的換房成本大幅上升的心理預(yù)示，加上二套房的首付比例的不斷提升，也促動(dòng)了具備更高消費(fèi)力人群對(duì)于終極置業(yè)以及升級(jí)置業(yè)的提前考量。
在新政下越來(lái)越多的剛需購(gòu)房者開(kāi)始改變置業(yè)觀念，一步到位的需求越來(lái)越多，市場(chǎng)的改善型產(chǎn)品將更受青睞。今年以來(lái)改善型房源市場(chǎng)也迎來(lái)了新一輪抬升，終極置業(yè)的客戶(hù)和多次置業(yè)的客戶(hù)比重開(kāi)始增多。而今年上半年改善型住房成交的增加，也顯而易見(jiàn)。 有數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙中大戶(hù)型成交升溫，中高價(jià)住房成交比重上升。
