7月19日，時隔4個月的2013年福州第二次土拍啟幕。
對于這次土拍，表面上看似乎“了無新意”——擠牙膏式推地、“住少商多”的態(tài)勢依舊，作為香餑餑的住宅用地引發(fā)開發(fā)商拼搶。而“定制”色彩濃厚的商服地塊出讓更無懸念，多以底價出讓。
然而，現(xiàn)象背后有更多線索等待發(fā)掘：市中心東二環(huán)板塊住宅用地不斷放量，會否改寫市區(qū)無地可推的窘境?北江濱CBD地價三級跳，會否透支未來升值空間?而稍顯冷清的現(xiàn)場是否意味著當下開發(fā)商拿地意愿下降?
橫嶼組團市中心黑馬?
2013年土拍競爭級別：48輪競價、溢價率46.8%
成長回顧：三年內(nèi)，樓面地價從不足5000元/㎡升至7000元/㎡
本次土拍最熱的地塊，當數(shù)2013-06號鶴林片區(qū)E-02住宅、商服地塊，吸引了融信、融僑、福晟、融輝、陽光城、冠城大通等6家開發(fā)商，融信與融僑更是從7.5億元一路爭奪到9.25億元。最終融信經(jīng)過48輪競價以9.25億摘得，溢價率46.8%，樓面價7406元/㎡。
實際上2010年起，橫嶼組團就成為開發(fā)商爭搶的對象。
保利地產(chǎn)以33.4億元，樓面價4695元/㎡，拿下2010-31號原二化地塊，同時成為當年總價地王。次年，中庚首開經(jīng)過42輪競價，以23億元拿下2011-01號原福州耀隆化工公司地塊，樓面價6807元/㎡。泰禾集團經(jīng)過16輪競價以21.6億摘得2011-07地塊，樓面價4766元/㎡。
而2012年后，晉安區(qū)的橫嶼組團更是成為土拍市場上的“熟面孔”。
2012-07號橫嶼組團8號地塊，為2012年第三次土拍中競拍人最多的地塊。由福建中聯(lián)集團經(jīng)過49輪競價以5.37億元摘得，溢價率49%，樓面價5964元/㎡。
2013年首拍中，2012-14號鶴林新城1地塊則有14個競買人參與競拍。由恒宇集團以18.58億元競得，溢價率50%，樓面價7498元/㎡。
從2010年至今，橫嶼組團地塊樓面價從不到5000元/㎡升至7000多元/㎡，額外配建的保障房更是加碼加量，為何開發(fā)商依然趨之若鶩?
解讀：“市中心的地塊大家都喜歡。雖然地價貴，但地段升值有保證。”有參與競拍的開發(fā)商對記者表示。
這樣的預期，則是基于區(qū)域的升值前景。根據(jù)規(guī)劃，橫嶼組團將建成常住人口約17萬人的集高尚居住、商業(yè)服務等功能于一體，配套設施完善的現(xiàn)代化城市新區(qū)。此外，橫嶼組團是福州市區(qū)不可多得的擁有豐富腹地資源的區(qū)域。在福州金山、五四北地塊開發(fā)殆盡的前提下，橫嶼組團規(guī)劃總面積達4972畝，讓開發(fā)商再次看到了回城發(fā)展的可能。
“另一方面，板塊內(nèi)部項目的銷售數(shù)據(jù)，更讓開發(fā)商看到了將來的利潤空間。”業(yè)內(nèi)人士鄭景楓表示，據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)在售的保利香檳國際以及香開新城售價在16500元/㎡左右，銷售出色、利潤較為可觀，區(qū)域認同度也不斷提升，在此時介入開發(fā)會是一個非常好的時機。在區(qū)域地塊的幾次競拍中，融僑、陽光城、保利、融信等房企的身影多次出現(xiàn)，足見開發(fā)商的重視程度。
市場的熱捧，也推高了區(qū)域地價。有業(yè)內(nèi)人士也表示，鑒于開發(fā)商對該區(qū)域的認同以及舊改的推進，今后還將陸續(xù)有地塊推出。而50%溢價率的紅線，使競爭轉移到保障房以及市政配套建設上，或進一步減少利潤空間。
北江濱CBD商服地霸主?
2013年土拍競爭級別：底價出讓
成長回顧：三年內(nèi)地價升了近三倍
在2013年福州第二次土地拍賣會上，傳聞多時的富力入榕成真。當日，富力以底價19.57億，樓面價6701元/㎡摘得2013-05號閩江北岸中央商務區(qū)A1、A2、A3整體出讓地塊。
當所有人的關注點都聚焦在富力地產(chǎn)時，北江濱CBD的地價上漲則更引人深思。
2010-13號北江濱中央商務區(qū)E1地塊，由融僑集團競得，成交價為2.4億元，樓面價1960元/㎡。
2010-14號北江濱中央商務區(qū)B4地塊，由上海升龍投資集團有限公司競得，總價3.33億元，樓面價2664元/㎡。
2010-32號閩江北岸中央商務中心B6地塊，由三迪地產(chǎn)以4.3億元一舉競得，樓面價3433元/㎡。
2010-33號閩江北岸中央商務中心B7地塊，由福建升龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和天津津東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合，以總價3.02億元，樓面價2464元/㎡拿下。
2010-34號北江濱B9地塊由福晟集團以2.7億元競得，樓面價2464元/㎡。
在2011年，北江濱CBD推出1幅商服地塊，2011-06號寶龍西側地塊，由蘇寧集團以起始價18.38億元成交，樓面價為5754元/㎡。
3年時間，北江濱CBD的地價漲了2倍多，是什么原因讓北江濱CBD有這么快的升值?
解讀：說起北江濱CBD，就不得不提到同屬一個行政區(qū)且同樣占據(jù)江濱稀缺資源的海峽金融街CBD。
從2008年起至2012年，海峽金融街一直是商服地塊出讓的“大頭”。而樓面價從一兩千元起不斷飆高，甚至2011-24號地塊樓面價達到11801元/平方米。
“從海峽金融街CBD的經(jīng)驗來看，閩江北CBD的地價同樣處在上升通道中。”至關重要的一點是，從2008年發(fā)展至今，海峽金融街CBD也逐步進入成熟期，至今已有21個項目入駐，土地儲備所剩不多。而閩江北商務區(qū)至今僅推出7幅商服地塊，處在板塊開發(fā)上升期，后期可開發(fā)空間較大。隨著福州的發(fā)展，各類入榕企業(yè)對商務區(qū)寫字樓的需求還很強烈，因此從供求關系來看，閩江北CBD還有龐大的需求支撐。
“福州商務區(qū)開發(fā)重點集中在這兩個區(qū)域。隨著海峽金融街的成形，商務區(qū)建設的接力棒就將交由閩江北了。與海峽金融街CBD相比，閩江北CBD地價遠未到‘天花板’，還有很大升值空間。”業(yè)內(nèi)人士林先生對記者表示，“畢竟，福州規(guī)劃中產(chǎn)生集群效應的商務區(qū)只有2個，如今海峽金融街余量不多，也只有北江濱CBD可以發(fā)揮，這樣的價格也代表了未來發(fā)展前景。”
當然，也有業(yè)內(nèi)人士表示，北江濱CBD首期出讓的土地，地價自然較低，周邊商業(yè)金融氛圍都尚未形成。如今北江濱CBD成形，地價自然水漲船高。
□直擊現(xiàn)場
福州土拍熱度不高開發(fā)商不愿拿地?
本次競拍現(xiàn)場，唯一一塊住宅用地雖然競爭激烈、地價飆高，但僅有6家競買人到達現(xiàn)場，與2013年首拍相比，人氣有所降低，更無法與2012年底多家地產(chǎn)商搶地，現(xiàn)場人滿為患的景象相提并論。
對此，有人將此與前段時間金融機構資金流動性趨緊相聯(lián)系，認為房企的資金鏈面臨很大壓力，開發(fā)商的資金成本也會相應增加。有人甚至猜測，開發(fā)商拿地意愿是否也不再強烈?
“實際上，大開發(fā)商并不缺錢，買地意愿也十分強烈。”福晟集團副總裁何建華表示，從全國范圍來看，6—7月份正值新一輪供地潮，政府積極推地，開發(fā)商拿地熱情高漲。去年下半年以來，整體銷售在回暖，開發(fā)商的土地儲備消耗得太厲害，必須要補倉。但是在這個時候，地方政府推出土地的量卻相對較少，有意愿的開發(fā)商都必須靠搶才能有所斬獲。
那為什么福州土地市場熱度看起來卻下降了呢?有開發(fā)商告訴記者，目前福州土地市場推出的地塊，政府限定門檻高，指向性明確，多是定制地塊掛牌出讓，或是為實力房企度身定做。就拿此次參與拍賣的唯一一塊住宅地塊來說，較高的資金門檻之外，還有建設保障房成本，這都讓中小房企“知難而退”，競拍就成了少數(shù)幾個強者的游戲。
此外，福州推地少而慢，也在一定程度上造成了目前土地市場較為冷清的狀況。
由于在福州拿地成本過高，近些年許多有強烈買地意愿的開發(fā)商開始將眼光轉向省外或者省內(nèi)的閩侯、長樂乃至福清等地，頻頻出手補倉，從而短期內(nèi)沒有余力重返福州買地。
“目前活躍度高的，拿得到地的都是那些老面孔。”有開發(fā)商坦言，“今后‘20-80’的情況會更加明顯。銷售有保證，融資能力強的20%開發(fā)商將掌握著80%的土地。”
