吳武林是我愛我家下沙中介門店的店長，入行三年，算是資深人士。最近，他所在片區(qū)的二手房成交行情令他感到意外：手下稍有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人，一個(gè)月都會(huì)有兩三套的成交。與此同時(shí)，以往經(jīng)常在二手房成交榜單上名列榜首的幾個(gè)老小區(qū)：翠苑、大關(guān)、朝暉、采荷等，卻意外地在榜單上銷聲匿跡了。
華邦地產(chǎn)6月份二手房成交排行榜中，前18名全部都是下沙、濱江一帶的次新小區(qū)。
二手房市場的逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象，耐人尋味。
下沙、濱江次新房市場
再度火熱
在下沙沿江區(qū)域，有一條街因?yàn)橹薪楸椴级雒�，被稱之為“中介一條街”，最鼎盛的時(shí)期，這里有超過30家中介門店，除了一家蘭州拉面館外，其他全部為大大小小的二手中介門店。此后，隨著市場的起伏，這里的中介門店一度越來越少，逐漸被小賣鋪、理發(fā)店等替代；而最近，隨著周邊二手房成交的突然增加，這里的中介門店又重新增加，達(dá)到了十幾家。
吳武林是2010年4月進(jìn)入房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)的，入行時(shí)間正是本輪調(diào)控的前夕，當(dāng)時(shí)市場陷入了瘋狂的成交中。雖然只是一名新人，但當(dāng)年4月15日調(diào)控政策落地前的15天里，剛?cè)胄械膮俏淞志统山涣?套房子。這也是吳武林最難忘的成績。此后的數(shù)年里，二手房市場冷冷熱熱，他也曾經(jīng)歷過近2個(gè)月不開單的情況。但最近，吳武林又有了與三年前類似的感覺。
據(jù)他介紹：最近門店的掛牌量和購房者數(shù)量明顯增加，二手房買賣市場和天氣一樣熱了起來。“現(xiàn)在我們門店的經(jīng)紀(jì)人做得都不錯(cuò)，只要是已經(jīng)入門有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人，一個(gè)月在沿江區(qū)域小區(qū)中就能成交兩三套，這是一個(gè)非常不錯(cuò)的數(shù)據(jù)。”吳武林稱。
他還表示：“買房子的人，一般都是在下沙工作了幾年的人，現(xiàn)在有能力支付一套小戶型。其中有不少是大學(xué)老師，選擇在下沙安家。而賣房子的人，大都是2009年前后投資房產(chǎn)的人，現(xiàn)在把手頭的房源拿出來賣了。”新興的需求，遇到了投資客的出貨潮，供需雙方碰撞對(duì)接，讓下沙沿江區(qū)域再次出現(xiàn)了二手房熱潮。
“下沙沿江板塊最近幾個(gè)月二手房成交量確實(shí)厲害，我們?cè)瓉碓谶@里只有一個(gè)門店，去年和今年又分別開了一家，按照現(xiàn)在的速度，不排除會(huì)繼續(xù)增加門店。”我愛我家企劃總監(jiān)周包軍稱。
二手房市場同樣火熱的還有濱江板塊。東方郡、彩虹城，一直都是熱銷小區(qū)的�？�，現(xiàn)在又多了水晶城和天寓等次新房小區(qū)。在1~6月份成交排行榜中，東方郡憑借176套的成交套數(shù)排名首位，彩虹城和水晶城也分別有70多套成交。我愛我家在濱江核心區(qū)塊本來有3家門店，隨著二手房市場的轉(zhuǎn)熱，現(xiàn)在又增加3家門店。因?yàn)榈案庾銐虼螅还鹃T店的增加，并沒有帶來相互之間的競爭，各自經(jīng)營都不錯(cuò)。
成交前18名
都是次新小區(qū)
杭州哪里的二手房賣得最好？在傳統(tǒng)的榜單中，翠苑、大關(guān)、朝暉、采荷等知名老小區(qū)總是排在前幾名的�？�，而盤點(diǎn)最近的二手房成交，上述知名小區(qū)卻在成交榜單中銷聲匿跡，取而代之的是下沙、濱江等次新房小區(qū)，它們成為近期二手房市場絕對(duì)的主力軍。
據(jù)華邦地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，剛過去的6月份，杭州老城區(qū)中的上城、下城、拱墅、西湖等傳統(tǒng)區(qū)域成交量均有所下降，唯獨(dú)下沙和濱江有所上漲，并且持續(xù)3個(gè)月上漲。6月份二手房成交排行榜中，前18名全部都是次新小區(qū)，包括大家比較熟悉的世茂江濱花園、保利東灣、東方郡、金地自在城、文鼎苑、海天城、彩虹城等，而傳統(tǒng)的翠苑、采荷等小區(qū)完全不見蹤影。
“杭州知名的中介公司每個(gè)月都會(huì)排出成交熱門小區(qū)排行，翠苑、采荷等老小區(qū)幾乎每次都會(huì)出現(xiàn)在前十名，如果碰到一些政策特殊時(shí)期，前十名老小區(qū)全部占滿的情況也有，總之，不管樓市怎么樣，這些老小區(qū)一直都是市場成交的寵兒。”杭州華邦地產(chǎn)韓毅稱：“像最近這樣前18名全部都是次新房小區(qū)的情況確實(shí)很罕見。”
杭州另外一家大型房產(chǎn)中介我愛我家的數(shù)據(jù)，也與華邦類似。據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月份，熱門小區(qū)排行前10名中，僅有翠苑入選，其余全部為次新房小區(qū)。排名靠前的為東方郡、世茂江濱花園、保利東灣、金地自在城、多藍(lán)水岸等濱江、下沙區(qū)域的新小區(qū)，下沙小區(qū)占據(jù)5個(gè)席位。
除了下沙和濱江外，申花、三墩也有熱門小區(qū)入選，比如文鼎苑和金地自在城，也都是二手房市場的明星樓盤。
老小區(qū)退潮、新小區(qū)火熱
是一種趨勢(shì)
下沙、濱江等區(qū)域的二手房市場以往一直不溫不火，為何最近再次火熱呢？
華邦地產(chǎn)市場研究中心分析認(rèn)為，今年3月份的恐慌性購房，極大拉高了濱江、江干區(qū)域的成交價(jià)格，像濱江3月份環(huán)比增幅19.38%。到四五月份，政策影響力逐漸減弱，買賣雙方心態(tài)逐步平穩(wěn)，交易價(jià)格也有所下降。與此同時(shí)，地鐵效應(yīng)隨著城市規(guī)劃的不斷完善也逐漸被放大，濱江、江干的區(qū)域優(yōu)勢(shì)更加凸顯，成交量出現(xiàn)回升也在正常的供需關(guān)系范疇之內(nèi)。
周包軍認(rèn)為，下沙和濱江成交量大，與區(qū)域特色有關(guān)系，首先，下沙和濱江一直都是投資客較集中區(qū)域，如今進(jìn)入交付高峰，掛牌量自然會(huì)變大；其次，最近幾年下沙和濱江大環(huán)境變化明顯，尤其是配套跟進(jìn)后，居住氛圍濃厚，自然吸引了不少剛需進(jìn)入；再次，地鐵、沿江大道等重大交通利好的落地，必定吸引不少購房者重新審視評(píng)估兩個(gè)板塊。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在需求方面，下沙沿江核心區(qū)域內(nèi)目前在售的商品房中，已經(jīng)很少能見到小戶型了，90平方米左右的新房已經(jīng)銷售完畢，目前在售的主要是宋都晨光國際等項(xiàng)目，138平方米左右的改善型房源是主要供應(yīng)；而另一方面，下沙沿江區(qū)域又是一些首付能力有限的剛需客戶重點(diǎn)考慮的區(qū)域，這就導(dǎo)致不少人購買尚未裝修的90平方米左右次新房的現(xiàn)象。而在供應(yīng)方面，在房產(chǎn)稅消息的刺激下，擁有多套房子的房東開始逐漸拋售，下沙沿江區(qū)域正是投資客的集中區(qū)域。
還有一種聲音認(rèn)為，下沙、濱江的火熱成交，老城區(qū)的銷聲匿跡，是一種必然現(xiàn)象。老小區(qū)時(shí)代過去了，新小區(qū)時(shí)代到來了，這是近幾年不少業(yè)內(nèi)專家的預(yù)測(cè)。這種預(yù)測(cè)現(xiàn)在看來正在成為現(xiàn)實(shí)。
周包軍認(rèn)為，憑借一個(gè)月或者幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來判定杭州老小區(qū)時(shí)代過去、新小區(qū)時(shí)代到來是站不住腳的，需要長期的觀察。但是，這種對(duì)比或許反映出一種趨勢(shì)，越來越多的年輕人不愿意住在市中心破舊的老小區(qū)，而愿意犧牲距離去選擇高檔小區(qū)。所以，一些次新房集中的區(qū)域，在二手房市場上受到歡迎，下沙、濱江等新興區(qū)域的次新房成為二手房市場的主力軍，只是時(shí)間問題。
