在世邦魏理仕2012年的調(diào)查報(bào)告中顯示，香港的商業(yè)區(qū)年租金平均為每平方米2677美元，超過(guò)第二位和第三位的倫敦西區(qū)和東京銀座，是世界“最昂貴”的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。香港購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)策略比較高明，大多采取分階段開(kāi)發(fā)的方式，不求一步到位，而為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間。
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香港很多購(gòu)物中心是集寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心于一體
香港購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)策略大多采取分階段開(kāi)發(fā)的方式
香港的購(gòu)物中心相對(duì)集中，各大社區(qū)型購(gòu)物中心全城鋪開(kāi)
2013年6月5日，世邦魏理仕最近發(fā)布的2013年《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報(bào)告顯示，香港為全球最炙手可熱的零售市場(chǎng)，其新品牌入駐量位列全球第一。在世邦魏理仕2012年的調(diào)查報(bào)告中顯示，香港的商業(yè)區(qū)年租金平均為每平方米2677美元，超過(guò)第二位和第三位的倫敦西區(qū)和東京銀座，是世界“最昂貴”的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。
彈丸之地的香港如何成為東方之珠，香港的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有怎樣理智的判斷和成熟的經(jīng)驗(yàn)，作為全球商業(yè)地產(chǎn)樣本的香港如何做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益持續(xù)發(fā)展，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)城市樣本調(diào)查，為你介紹最昂貴的商業(yè)區(qū)——香港。
主推綜合體將商業(yè)資源充分利用
在香港，很少把購(gòu)物中心簡(jiǎn)稱純商業(yè)物業(yè)，香港的商業(yè)金三角包括購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓合三為一，這樣做的好處是可以將商業(yè)資源互通互用，社區(qū)型購(gòu)物中心和區(qū)域型購(gòu)物中心都是如此，尤其是位于城市中心的區(qū)域型購(gòu)物中心。香港的很多購(gòu)物中心都是集寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心于一體，比如海港城、太古廣場(chǎng)等。海港城是香港最大面積的購(gòu)物中心，包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、3間高級(jí)酒店等。太古廣場(chǎng)總建筑面積21萬(wàn)平方米，有4座塔樓，功能包括購(gòu)物中心、五星極酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓。
有香港地產(chǎn)公司的高管人士認(rèn)為，香港購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)策略比較高明，他們大多采取分階段開(kāi)發(fā)的方式：現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心面積適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，不求一步到位，而為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，購(gòu)物中心分地塊分期開(kāi)發(fā)；同時(shí)在經(jīng)營(yíng)上，采取分散經(jīng)營(yíng)，分散風(fēng)險(xiǎn)，不建設(shè)巨型購(gòu)物中心。面積巨大的購(gòu)物中心一則增大了投資壓力，二則增加了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)購(gòu)物中心進(jìn)入運(yùn)營(yíng)以后，巨型購(gòu)物中心也會(huì)由于運(yùn)營(yíng)成本很高，而增加運(yùn)營(yíng)壓力。
商業(yè)選址既分散又相對(duì)集中
在選址方面，香港的商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是既分散又集中。據(jù)了解，香港購(gòu)物中心有個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)達(dá)。在香港每個(gè)議會(huì)區(qū)都有自己的購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心占到香港全部購(gòu)物中心的80％以上。香港多數(shù)社區(qū)型購(gòu)物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌動(dòng)，車(chē)水馬龍，證明香港的社區(qū)型購(gòu)物中心相當(dāng)成熟，發(fā)展程度很高，社區(qū)型購(gòu)物中心有能力留住本區(qū)居民，并營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。香港社區(qū)型購(gòu)物中心占到香港全部購(gòu)物中心的80%以上，所占比例更高。
與各大社區(qū)型購(gòu)物中心全城鋪開(kāi)的同時(shí)，香港的購(gòu)物中心又相對(duì)集中。在香港可以看到檔次最高的購(gòu)物中心，一般都開(kāi)在甲級(jí)寫(xiě)字樓及銀行最集中的地方。因?yàn)樵诖藚^(qū)域集中了全香港最高收入的人群，消費(fèi)力強(qiáng)。香港的開(kāi)發(fā)商都遵循一個(gè)基本的商圈法則：購(gòu)物中心都信奉的一個(gè)基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意，“二八原則”促使開(kāi)發(fā)商在選址時(shí)更加看重周?chē)驮吹南M(fèi)能力。因此甲級(jí)寫(xiě)字樓和銀行密集的地方肯定是這些開(kāi)發(fā)商不愿錯(cuò)過(guò)的黃金地段。其中最具代表性的有：置地廣場(chǎng)、太古廣場(chǎng)和IFC MALL。
追隨軌道方向充分利用地鐵
香港是地鐵物業(yè)發(fā)展得最好的城市之一。香港購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，緊隨地鐵建設(shè)的腳步，地鐵到哪里，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)就跟到哪里，在香港購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，“位置、交通”往往是最先要考慮的，也是最重要的因素，其重要性關(guān)系到購(gòu)物中心建設(shè)的成敗。其商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn)，香港建在地鐵軌道交通線路上的購(gòu)物中心，占到總數(shù)的70％左右。
香港購(gòu)物中心這一選址策略的精明之處就在于最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購(gòu)買(mǎi)力。眾所周知，地鐵只是一種交通工具而已，如果購(gòu)物中心只將地鐵視為一種交通工具，而地鐵在地底下快速通過(guò)，則地鐵對(duì)于購(gòu)物中心的意義并不太大。利用地鐵使購(gòu)物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場(chǎng)所，購(gòu)物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。
主體化服務(wù)是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
香港商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可以大致分為三個(gè)階段，從1966年海運(yùn)大廈第一期開(kāi)業(yè)以來(lái)至今，香港購(gòu)物中心的發(fā)展經(jīng)歷了啟蒙、娛樂(lè)化階段以及現(xiàn)在的主體化服務(wù)階段。早期的海運(yùn)大廈、馬可波羅香港酒店商場(chǎng)等以單一的購(gòu)物功能為主，購(gòu)物中心設(shè)施比較簡(jiǎn)單，雖然在環(huán)境打造方面已經(jīng)超越傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)所，但商場(chǎng)提供的服務(wù)仍然停留在單純的購(gòu)物方面。進(jìn)入上世紀(jì)80年代后，香港的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始迅猛發(fā)展，太古城中心、又一城等嫁接在地鐵軌道之上的新一代購(gòu)物中心，不僅滿足了消費(fèi)者購(gòu)物的需求，也增加了消費(fèi)者在娛樂(lè)方面的需求。
目前香港最主要的商業(yè)模式是主體化服務(wù)模式，以IFC Mall、朗豪坊、青衣城等作為代表的大型綜合體，以人為本，重視人的需求，創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二的主題符號(hào)，具有更強(qiáng)的個(gè)性特征和區(qū)別優(yōu)勢(shì)。香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，經(jīng)營(yíng)的品牌、商場(chǎng)的定位等都不可避免出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，如何在這種情況下突出特色，服務(wù)就成為當(dāng)下各商業(yè)綜合體比拼的內(nèi)容。主體化服務(wù)成為香港商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)。
